青山“紅房子”廢立兩難

紅墻、紅瓦、紅窗戶，三層、尖頂、大煙囪，內嵌陽臺、弧形裝飾線、“蘇式”風情……在武漢青山區林立的高樓間，掛著“××街坊××門××號”的“紅房子”是一道特別的風景。這一棟棟修建于上世紀五十年代的武鋼第一批職工宿舍，曾是紅色鋼城榮光的象征。歷經半個多世紀，“紅房子”老了，在城市建設大干快上之時，紅房子走到了去與留、廢與立的關口。

紅房子，老古董

青山“紅房子”始建于1955年，集中分布于紅鋼城片和紅衛路片，有十六個街坊。新城市總體規劃將其列為武漢市10片歷史地段之一。

從青山建設七路往北，走過紅鋼三街，便是武鋼最早興建的八、九街坊。從空中看，這一片區的紅房子組成了一個巨大的喜字。“第一代紅房子建設基本照搬蘇聯圖紙，由管立青看圖，參與施工。”青山區政府工作人員莫難介紹，雖然當時條件艱苦，原料不足，但房屋設計成熟，管道建設完善，滯水少，且外觀精致，雕欄畫棟。紅房子處處洋溢著蘇聯風格：每12棟“紅房子”為一個組團，排列成矩形，中央是綠化帶。分布有學校、幼兒園。

每一棟“紅房子”有三層，每一層住三戶人家。30年前，張鶴清（化名）從河南來武鋼，今年他72歲，早已退休，單位分配的紅房子是他在武漢唯一的家，像他一樣從外地來的武鋼職工有許多。

新中國成立之初，毛澤東說，“一個糧食，一個鋼鐵，有了這兩樣東西就什么都好辦了。”于是，“共和國長子”武漢鋼鐵公司興建。曾是沼澤密布的青山區，迅速建成為共和國第一鋼都。據記載，10多個省的干部、工人當年被調到這里，幾乎囊括東北三省煉鋼煉鐵的能手。如今的武鋼已居世界鋼鐵行業第四位，躋身世界500強行列。

居住在紅房子內的大多是老人，他們早已習慣這的居住環境。院落的設計使居民之間的交流很方便，不同于現在的單元樓，街坊鄰居間的人情味很濃。閑時大家在院里聚集，聊天、下棋、打牌，院中有涼亭、石凳。社區內綠蔭濃郁，中間庭院中栽著各式花草，幽靜怡人。

老人們對紅房子有感情，“拆了挺可惜的，但房子嚴重老化，不安全啊。”張爹爹說，上個月，房間天花板石灰塊下掉，全摔碎了。“幸虧屋里沒人啊，想起來就后怕。”隨后，他喊廠里房產科來修，他們把外層的白石灰打掉，重新抹平。紅房子修建之初，由于水泥等建筑材料緊缺，為將最好的材料用于建設鋼鐵廠，住宅區砌墻用的僅是石灰砂漿摻合少許水泥。

在那個困難年代，建住宅樓舍不得用鋼筋做骨架。在紅衛路紅房子的拆遷過程中，施工人員發現，紅房子預制板和房屋橫梁，房屋內部隔墻等處，使用的是木條或竹條結構。只有跨度較大的橫梁，以及易受潮濕的廚房、衛生間等處，才使用了少量鋼筋。

據青山區相關部門介紹，類似的“竹筋樓”，青山區紅衛路街、紅鋼城街、新溝橋街等多個街道的老式街坊中，均有分布，粗略估算，有近2000套房屋。這種 “竹片代替鋼筋”施工法是由管立青發明的，在紅房子建設中廣泛使用。管老說，由于物資緊缺，“紅房子”建造遵循了“最大化節省原料”的原則，設計標準僅為25年。他也認為，紅房子被取代是一個更好的選擇。

紅房子普遍存在線路老化、抗震能力差、外墻風化嚴重等問題。安全因素令紅房子的住戶提心吊膽。同時，由于房子是按蘇聯寒帶氣候設計，圍合式的布局也是以保暖防風為目的，室內采光和通風條件極差。

目前，紅鋼城片區10街坊的紅房子已經拆遷原地還建。住在9街坊市民郜先生為此十分苦惱，自從10街坊改造蓋起高樓，他家便再也照不到陽光，冬天來了住得更不舒坦。“紅房子啥時候搬遷啊，不能再住啦。”9街坊的陳女士撥打區長熱線，言辭懇切。住戶們迫切希望改善居住條件，而住戶中退休老人占70%以上，這些第一代武鋼的老工人，大都沒有經濟能力搬離，只能寄希望于政府拆遷改造。

拆難，拆多少更難

紅房子的房主愿意搬，但對搬遷條件也存遲疑。“我們的房子70平米，不算公攤面積，但現在換的新房會算公攤部分，那我們實際居住空間就小了。”劉爹爹50多歲，武漢人，在武鋼工作了一輩子。他打聽了紅衛路片區的拆遷補償辦法，并不滿意相關方指定的方案。如果換個與現有房子面積一樣的房子，就得加錢。“現在的房子太貴了，一平米均價6000元，買不起。開發商拆房子，建高樓，賺大錢，給我們的價不該比成本價高太多。”

聽說可以選擇動遷安置房，免土地出讓金，每平米3000元，他不愿意，稱這是讓出中心地帶，被趕到郊區。而住在一冶大院里的莫先生選擇了去偏遠一點的動遷安置房，他的紅房子30多平米，每平米估價4700元，加補助共6000元，最后拿到手18萬，在青山區政府工作的他每天騎電動車上班。

居民們對拆遷補償問題議論紛紛，傳言近一兩年就會搬遷，但青山區政府否定了這種說法，事實上，政府這幾年來對于紅鋼城的紅房子并無動作，近期也無動工打算。而作為唯一一片反映建國初期武漢市建設成就和歷史脈絡的地段，早在2008年，武漢市城市規劃設計研究院就對紅房子片制定了保護性規劃，但出于經濟發展及資金籌措難等原因，所在地青山區政府則要求削減保護面積……

“開發紅房子的初衷其實是為了進行棚戶區改造。”莫難介紹，06年，區政府向市政府打報告，希望在棚戶區改造基礎上推進舊城改造，而開發紅房子可以為此提供資金。“棚戶區破損程度比紅房子嚴重，改造任務更急迫。”上世紀50年代，來自全國各地的青年云集青山，支援武鋼建設，有的住進紅房子，有的則住進臨時工棚。06年，武漢市決定實施青山棚戶區改造，采取政府主導、銀企聯動、市場運作、滾動發展的模式，順利解決了4萬多貧困居民的住房問題。“青山棚戶區改造模式”的成功，也為我國城市推進保障性住房建設提供了有益經驗。

與棚戶區不同，紅房子屬于工業遺跡，需要保護。2007年，武漢規劃設計院經過實地調查，對紅房子片制定了保護性規劃。該院設計師說，青山紅房子片區是人類居住區發展史上“街坊—擴大街坊”這一重要環節的真實歷史遺跡，起到“標本展示”的作用。“因此，將八、九街坊和紅衛路一冶大院及小八棟等約4個街坊保護起來，是比較恰當的。如果保護面積再少，就起不到標本作用了。”

但青山區則難以完全認同規劃部門的說法，他們認為上述4個街坊處于規劃中濱江區核心地段，保護面積達數十公頃，保護資金難落實，并特別申請調整保護計劃。青山區的理由是紅房子已屬危房，企業職工迫切要求改善住房狀況；青山區土地匱乏，保護區占地過大難以承受。青山區委書記秦軍表示，如保留一兩個街坊，集中保護、開發作為旅游項目，其它的開發利用，開發的資金可以安置居民。

而為了爭取完整保護這些地段，武漢市規劃院則適當提高了濱江商務區的容積率。規劃專家稱，據測算，提高容積率而增加的收益，完全可以彌補青山因保護“紅房子”所受到的損失。

但青山區知情人士告訴《鄂商》記者，這一辦法并不能馬上獲取急需的保護資金。他透露，武漢市有能力的房地產企業都來曾來考察該項目，算完經濟賬，都退縮了。“搬遷成本高，政府保護要求高，居民心理預期高，初步測算，保護資金過億。”

目前，16個街坊除規劃要求保護的4個街坊外，其他均已列入青山濱江商務區規劃開發范圍，部分街坊拆遷工作已經啟動。

如何保護是關鍵

除保護面積外，官方分歧主要在于如何保護。設計師洪旗說，歷史文化建筑的原真性改變是一個不可逆的過程，因此對保護對象的處置應十分科學和慎重。她建議，以關聯開發方式保護“紅房子”：將保護項目與有關聯的開發建設項目進行“打包”，比如將“紅房子”片保護性開發的商業服務項目、休閑娛樂項目，與住宅房地產項目進行關聯建設，根據保護面積，減少住宅房地產項目需配套的公共服務設施面積，并將這部分面積轉換成容積率獎勵到商品住宅房的建設中。

有專家提出借鑒上海新天地舊民居改造經驗，發展餐飲、酒吧等服務業和創意產業。保持歷史文化街區原貌，導入新的使用功能，維護修繕老建筑，改造成集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心，使本已走向歷史文物的石庫門煥發歷史文化魅力，成為上海著名的旅游景點。新天地建成后也帶動了周邊樓盤的大幅增值。

“紅房子和新天地所享有的地域優勢不同，要具體問題具體分析。”莫難坦言，上海石庫門地段繁華，人氣足。但青山區是工業區，消費層次低，交通也不便，未來無地鐵規劃，吸引不來人氣。市場培育需要一個長期過程，首先要發展相關配套設施。

“酒吧屬于高層次消費，更多是供有錢有閑的人享受，在青山區尚無發展氛圍。這邊晚上七八點就比較安靜，十點后街上人就很少了，大家也沒有夜生活的習慣。”他說現在青山區想要發展的是現代服務業，如五星級賓館，銀行、電信的總部，商業購物等基礎設施，以及房地產，把人留在青山區。

對于“把紅房子改造成文化創意園區，建寫字樓（供工業設計者辦公）”的建議，他指出紅房子容積率低，而技術人員需要的是現代化服務，交通便捷方便外出，一般在繁華地商業大廈中租幾間辦公室，不需要紅房子這樣的環境，成本高。 其實，武漢市規劃設計院也提到“根據當地的消費水平、地域文化來進行理性規劃”。青山建區為武鋼，優先發展工業，服務大企業。武鋼的稅交國家，金融危機對企業沖擊也大，青山地方財政吃緊。痛定思痛，經濟結構的缺陷亟改正。“我們不能只顧發展大企業，而忽略老百姓生活質量，要改善他們的生活環境。”

莫難給《鄂商》記者提供了今年1-4月份武漢市經濟發展數據，在七個主城區中，青山區工業總產值排第一，固定投資卻排最末。伴隨著白沙洲長江大橋、陽邏長江大橋、武漢火車站的順利竣工，“三橋一站”已初具規模，青山區即將迎來快速發展時期，如今青山區正進行濱江開發，建高層住宅和商業街區，地源緊缺，資金也不足。

沿著和平大道、武青三干道一路走去，許多與“鋼”字有關的住宅區或地名，鋼花新村、鋼洲花園、鋼都花園……高樓大廈在昔日的老城區平地而起。“紅房子”老了，在青山區尋找新的經濟增長點時，已走到去留關口，保護計劃已擱置四五年。爭論或將持續，以審慎、負責任的態度處理城市發展與保護的關系，終會打破僵局。