對小區物業服務安全保障義務的法律思考

摘要：近幾年來伴隨物業的增長態勢，物業服務者與業主之間的糾紛也隨之增加，而其中所涉及到的關于物業服務者安全保障義務的糾紛尤為突出?，F階段關于物業服務者安全保障義務在理論及實踐上都存在一定的問題。基于此，通過分析小區物業服務安全保障義務的法律依據，提出以過錯推定責任為物業服務安全保障責任的歸責原則，從《侵權責任法》及其他相關立法的角度提出了物業服務安全保障義務的完善建議。

關鍵詞：物業；物業服務；安全保障

中圖分類號：D923.8 文獻標識碼：A 文章編號：1004-0544(2011)06-0129-03

一、小區物業服務安全保障義務的法律依據

20世紀70年代，安全保障義務的適用范圍十分有限。到了20世紀90年代，由于犯罪行為的大量發生，司法開始拓展特殊關系的類型。安全保障義務已經不僅僅適用于公共承運人與乘客、酒店與客人之間，也開始向出租人與承租人、商店與顧客、大學與其學生等領域發展蔓延。目前，安全保障義務范圍被拓展的發展趨勢一直存在，因此也開始擴及到小區物業的服務主體。小區物業服務的安全保障義務是安全保障義務中的一種特殊類型，實際上，物業服務者的安全保障義務，是民法上一般性的安全保障義務在物業服務領域的適用和延伸。

國外立法上已經設立了大量的有關物業公司對業主安全保障義務的法律規定。在德國，物業服務者對業主負有的安全保障義務被稱為保護義務。在法國，物業公司對業主負有的安全保障義務被稱為保安義務。在日本，物業公司的安全保障義務被稱為保護義務、安全顧慮義務?，F今，在我國關于小區物業服務安全保障義務的法律依據主要有以下幾個方面。

首先，體現在侵權法方面?！肚謾嘭熑畏ā返?7條規定，賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權責任：管理人或者組織者未盡到安全保障義務的，承擔相應的補充責任。

其次。體現在物業管理條例方面。我國《物業管理條例》第36條第2款規定，物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。同時本條例第46條第l款規定，對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。第47條規定。物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時。物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

最后，體現在司法解釋方面。最高人民法院2003年12月4日頒布的《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條規定，從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予以支持。因第三人侵權導致損害結果發生的，由實施侵權行為的第三人承擔賠償責任。這是我國第一次以司法解釋的形式明確提出經營者對經營場所的安全保障義務。

二、現有立法的不足

雖然我國剛剛頒布了《侵權責任法》，也有專門的《物業管理條例》來規范小區的物業服務，但通過上面的敘述我們可以看出，這些立法仍存在一些問題。

針對《侵權責任法》相關內容，筆者認為存在以下幾個方面的問題：其一，主體資格和范圍規定的不夠明確。按照第37條規定，只有賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者承擔安全保障義務。那么，從主體資格上看，什么是公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者應該予以明確；從主體范圍上看，承擔安全保障義務的主體特指賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等這些場所明顯過于狹窄。其二，在我國《侵權責任法》中沒有規定違反安全保障義務的標準。這樣。在司法實務中對責任主體承擔多大程度的安全保障義務就很難予以判斷，因此有必要予以明確。其三。沒有規定違反安全保障義務的人的行為與損害后果之間的因果關系，尤其是針對住宅小區物業服務者的安全保障責任的因果關系，更應該予以明確。其四，沒有規定違反安全保障義務承擔責任的歸責原則為過錯推定原則。一般過錯推定原則都需要法律明確規定其適用的范圍，所以，如果法律不予以規定，在現實中法官對于是否適用過錯推定原則就沒有一個法律依據。其五，沒有規定允許針對安全保障責任提出精神損害賠償。我國原有民事法律對于精神損害賠償沒有明確規定，正在審議中的國家賠償法修訂草案確立了精神損害賠償制度，但僅限于行政法領域。司法實踐中，一般由最高人民法院《關于確定民事侵權精神損害賠償責任若干問題的解釋》來規范，在《侵權責任法》第二十二條規定，侵害他人人身權益，造成他人嚴重精神損害的，被侵權人可以請求精神損害賠償。這是《侵權責任法》的一個亮點，表明我國在現行法律中第一次明確規定了精神損害賠償。但是這個規定仍存在一定的問題，一是把精神損害賠償嚴格限制在侵害人身權益上，侵害人身權益只包括侵害生命權、健康權、名譽權、隱私權等，但不包含財產權。二是什么情況下構成精神損害，侵權責任法用了“嚴重精神損害”這個詞，明顯不夠具體需要進一步完善。

同時，我們也應該意識到，即使完善了《侵權責任法》仍不是解決小區物業服務者安全保障義務的根本途徑。必須制定一部專門的法律來予以調整。

三、小區物業服務安全保障義務的完善建議

(一)完善侵權法

1.明確小區物業服務者為安全保障義務的主體。我國《侵權責任法》規定的安全保障義務的主體包括公共場所的管理人和群眾性活動的組織者，但其規定的不夠妥當。因此需要明確安全保障義務的主體資格，擴大安全保障義務的主體范圍，把小區物業服務者囊括進去。首先，應當明確公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者。這里需要明確兩個概念，一個是公共場所的管理人。一個是群眾性活動的組織者。而對于公共場所的管理人來說。我們既需要明確公共場所，又需要明確其管理人的身份。筆者認為，只要是允許人們自由出入的場所都可以視為公共場所。那問題是不能自由出入的場所算不算公共場所，筆者建議，這里可以采取列舉的立法方式，尤其是針對至今比較熱點的場所應該明確予以規范，例如住宅小區。而管理人，筆者認為這里應該是以營利為目的的組織，相對而言，群眾性活動的組織者應該比較傾向于具有公眾性質的大眾活動。因此，公共場所的管理人承擔的安全保障義務應更加嚴格一些，而不應該僅僅控制在合理限度范圍內。而群眾性活動的組織者因為趨向于公益性，相應的安全保障義務較輕一些，可以局限在一定的范圍內。所以，這個方面立法應該分別進行規范，明確規定住宅小區物業服務者的安全保障義務，為司法實務中發生的糾紛提供法律依據。

2.明確規定違反安全保障義務的標準。在司法實務中，關于小區物業服務者安全保障義務的標準問題，是很重要的。因為它是物業服務者是否承擔損害賠償責任、承擔多少損害賠償責任的依據。關于住宅小區物業服務者安全保障義務的標準問題，有的學者認為，我國當前的綜合國力、物業管理者的經濟實力、經營狀況等因素決定了，現階段住宅小區內的安全程度要想即刻實現“固若金湯”。顯屬過高要求，特別是在某種安全事故的發生概率極小而防范成本確很高的情況下，更是如此。故與其拔苗助長，不如暫以平常心寬容待之。筆者認為，關于住宅小區物業服務者安全保障義務的標準問題，在實踐中不能一刀切。應當具體問題具體分析，我們沒有辦法找到一個統一的標準，也不能一味的只考慮一方主體的利益，應該在綜合雙方利益的前提下，以“合理限度范圍內”為標準，這個概念比較抽象，在現實生活中我們可以參考以下幾個標準，來判斷物業服務者是否盡到了安全保障義務。

(1)法定標準。法律對于安全保障義務有直接規定時，應當嚴格依照法律來判斷。例如，公安部《高層建筑消防管理規則》規定：“建筑物內的走道、樓梯、出口等部位。要經常保持暢通，嚴禁堆放物品。疏散標志和指示燈要完整好用?！边@是用來衡量高層建筑所有者或管理者，對火災的預防是否盡到義務的一條法定判斷標準。違反這個標準。造成了被保護人的損害，就構成違反安全保障義務了。

(2)特別標準。對未成年人的安全保障義務，應當采用特別標準。無論在一個經營活動領域，還是一個社會活動領域，存在對兒童具有誘惑力的危險時，具有安全保障義務的責任主體應當履行最高的安全保障義務。這種安全保障義務包括：其一，應該盡量消除這種危險存在的可能性：其二，避免未成年人與這種危險有所接觸；其三，采取一定的應急和救助措施，保障未成年人的安全。

當然，在現實生活中我們除了依照上面標準來判斷物業服務者是否盡到了安全保障義務，還可以參考一些其它的因素，包括物業服務企業的規模、物業服務企業對住宅小區的控制能力、物業收費的高低、物業服務企業是否具有過錯等等。

3.明確規定違反安全保障義務的人的行為與損害后果之間的因果關系。住宅小區物業服務者違反安全保障義務與損害事實之間的因果關系，應當適用德國法上的相當因果關系。具體來講，我們首先應當進行事實判斷，也就是適用“倘若沒有”規則。假設物業服務者履行了相應的安全保障義務，則就會避免或減輕業主所遭受到的損失，同時物業服務者的行為是造成業主損害的一個重大因素，則二者之間構成事實上的因果關系。其次，我們應該進行價值判斷，當然前提條件是已經存在了事實上的因果關系，才能進一步運用價值判斷來予以衡量，從而決定物業服務者應否承擔相應的損害賠償責任。總之，二者之間的因果關系問題，體現了公共政策的實質含義。當法官說行為人的過失同原告之間的損害有因果關系時，法官實際上是說，根據法官的意見，被告應當對原告承擔損害賠償責任，否則，被告不應當對原告承擔侵權損害賠償責任。

因此，在住宅小區物業服務者承擔侵權責任的情形中，如果采用相當因果關系理論。則受害人無須證明消極不作為行為與損害之間存在因果關系，而只須證明：第一，加害人或者對損害負有賠償義務的人負有特定的作為義務，如法定的安全保障義務；第二，不該義務與損害之發生存在高度的可能性即蓋然性，如果被告履行了自己的作為義務，損害就極有可能被避免。其實梁慧星教授制定的民法典建議稿中對其也是做如此規定。

4.明確規定違反安全保障義務物業服務者承擔責任的歸責原則為過錯推定原則。住宅小區物業服務者作為一種比較特殊的服務行業。追究其侵權責任，采用過錯推定原則為其歸責原則比較恰當，理由如下。

第一，在我國《侵權責任法》中，一般侵權行為的歸責原則是過錯責任原則。我國《侵權責任法》第六條規定，行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。根據法律規定推定行為人有過錯，行為人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。通過這一立法規定我們不難發現，過錯責任原則其法律地位是非常重要的，已經成為我國民事立法中最主要的歸責原則。除非法律有特別規定的情況下才適用無過錯責任原則。而對于住宅小區物業服務者違反安全保障義務，所應當承擔的侵權責任在立法上并沒有特別規定，所以其不應當采用無過錯責任的歸責原則，而這種責任又不符合公平責任的條件，故應適用過錯責任原則。

第二，過錯責任原則符合安全保障義務的立法目的。之所以要求住宅小區物業服務者承擔安全保障義務，是為了平衡社會利益，體現社會正義。而適用過錯責任原則可以起到這樣的作用，從立法的角度上來看，主體之間的權利義務設定的不協調。就有可能導致權利主體濫用權利，或者是物業服務者的病態發展。從經濟學的角度上來看，過度的保障受害人的利益，就會相對的增加物業服務者的成本和風險，那么最終的結果是使整個社會的利益都受到損害。所以，我們應該通過法律，平衡各個社會主體之間的相互利益。在制定法律法規時，不能單純的只考慮公平與正義，同時也要充分的考慮效率與成本問題。我們所追求的公平不能建立在以犧牲社會利益的經濟效益的基礎上。因此，住宅小區物業服務者違反安全保障義務所承擔的侵權責任，適用過錯責任原則的歸責原則是比較符合社會利益和社會正義的雙重需要，既可以較為充分的保護好受害人的利益，又可以兼顧物業服務者經濟發展的實際情況及其經濟賠償的承受能力。

第三，適用過錯推定原則可以更好的保護主體的合法權益。筆者認為，對于住宅小區物業服務者違反了安全保障義務所應承擔的侵權責任的舉證責任，應該由物業服務者來承擔。首先，從雙方主體的法律地位上來看，相對于物業服務者來說，業主處于比較弱勢的地位，難以掌握物業服務者的一些相關信息。一般情況下想要證明物業服務者有過錯是比較困難的，所以如果由業主來承擔舉證責任。其正當利益就不會很好的得到法律保護。其次。由物業服務者來承擔舉證責任，可以督促物業服務者盡全力的履行其所應承擔的職責和義務，以刺激物業服務公司采取安全防范措施從而保護業主的利益。而這樣也符合經濟學中十大原理之一，即人們會對激勵作出反應，從而可以盡量的避免損害事件的發生。因此，物業服務者來承擔舉證責任是比較恰當的。

5.完善受害人的精神損害賠償制度。應該在《侵權責任法》中明確規定，當出現住宅小區物業服務者安全保障責任時，應該允許受害人主張精神損害賠償。首先，不能只局限在人身損害方面，因為在財產損失中也可能導致精神損害的發生。例如，一些有紀念意義物品的毀損。其次，不能只定性在“嚴重精神損害”賠償。筆者認為，此處存在一個問題。那就是不能明確什么程度算作“嚴重精神損害”?？梢圆捎孟鄬`活的立法方式，以列舉的方式進行立法，同時也可以給法官一定的自由裁量權。

(二)制定物業服務法，規范物業服務者的法律責任及責任限制

物業服務制度在我國處于起步階段，物業服務者經營狀況也是比較困難的。在這種情況下，如果加重物業服務者一些不合理的負擔，勢必會使物業服務者在經營上處于雪上加霜的境地。這樣從責任承擔的角度上來看也不盡公平，所以可以考慮適當的限制物業服務者的安全保障義務范圍，這樣就可以恰當的減少其所承擔的責任。在實際處理過程中，可以把物業服務者對于業主人身的安全保障義務和財產的安全保障義務區別對待，形成兩種責任承擔方式。對于物業服務者承擔的業主人身安全保障義務，應當采用比較嚴格的責任形式，其應該盡到最大的注意義務，充分體現了人本主義立法思想的外在要求：而對物業服務者承擔的業主財產安全保障義務的要求可以相對低一些。總之，可以結合物業服務者自身的經濟承受能力，稍微降低物業服務者對業主財產的安全保障義務，但是絕不能減輕他們對業主的人身安全保障義務，把保障人的生命安全放在第一位，這是平衡物業服務者與業主之間利益的一種比較妥當的處理方式。

參考文獻：

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[2]粱慧星中國民法典蘋案建議稿附理由侵權行為編(繼承編)[M]北京:法律出版社，2004.

[4][美]曼昆.經濟學原理微觀經濟學分冊[M].梁小民譯.北京:北京大學出版社，2006.

責任編輯 肖利