明碼標價 加劇樓市焦灼

各地房地產(chǎn)市場焦灼狀態(tài)的總體表現(xiàn)近似：交易量低迷，新房價格雖有松動，但實質(zhì)性降價不多；二手房價格趨於穩(wěn)定，但降價跡象不明顯。

5月樓市，似乎又進入一個時間窗口，市場與調(diào)控，都有新進展。深圳再現(xiàn)房源被熱搶，部分地方樓市成交量和均價也出現(xiàn)回升跡象。不少人擔心，空前嚴厲的調(diào)控無法遏制房地產(chǎn)市場繼續(xù)「瘋狂」。

明碼標價 量跌價滯

從5月1日起，商品房銷售明碼標價、一套一標價的措施開始執(zhí)行。進入「明碼標價」時代的樓市在首周迎來了多地成交量的大幅下跌。根據(jù)中國指數(shù)研究院5月9日公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月2日至5月8日監(jiān)測的35個城市中，有25個城市樓市成交量出現(xiàn)下跌，部分城市成交量環(huán)比跌幅甚至超過50%，北京、上海等一線城市也未能幸免。

但在成交量出現(xiàn)較大幅度下滑的同時，成交價格卻相對平穩(wěn)。被看作是樓市「晴雨表」的「假日樓市—2011上海房地產(chǎn)春季展示會」上，人們最關(guān)心的房價依然沒有什麼驚喜。凱德置地一位現(xiàn)場銷售人員表示，其樓盤自開盤房價一直比較平穩(wěn)，目前來看也不會有調(diào)整。

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計稱，此次房展會上，僅兩成參觀者表示有明確購房意向，45%的被調(diào)查者表示暫無購房打算，另有35%的人表示將視情況決定。由於價格沒有實際下降的跡象，高企的房價依然讓大多數(shù)人望而卻步，市場觀望氣氛依然濃厚。

加快融資 加緊促銷

「新國八條」已經(jīng)出臺3個月，綜合「五一小長假」的市場表現(xiàn)，目前，各地房地產(chǎn)市場仍然處在焦灼狀態(tài)，總體表現(xiàn)相似——交易量低迷，新房價格雖有松動，但實質(zhì)性降價不多，二手房價格趨於穩(wěn)定，但降價跡象不明顯。在樓市焦灼態(tài)勢不斷加劇的情況下，部分大型房企開始一邊加快融資步伐，一邊繼續(xù)加緊促銷。

5月上旬，萬科公告稱擬向建行申請3.4億人民幣的貸款，華潤亦宣布獲得13億港幣的定期貸款。據(jù)中原對十家標桿房企的監(jiān)測顯示，2011年以來，其融資總額約188億（人民幣，下同），占2010年全年融資額363億的50%以上。

標桿房企在加速融資步伐的同時，亦繼續(xù)促銷以回籠資金。繼中海、萬科於深圳啟動促銷并取得火爆成交之後，廣州碧桂園及恒大亦加入了促銷行列。其中，廣州碧桂園「鳳凰城」單價從上萬元降至6000~7000元/平方米；廣州恒大「御景半島」最高優(yōu)惠95萬元/套，「金碧天下」最高優(yōu)惠37萬元/套。

然而這種試探性促銷并未成為市場普遍現(xiàn)象，大多只是常規(guī)性的優(yōu)惠，幅度僅在1%~2%之間。中原集團研究董事程澐分析認為，降價尚未具備普遍性，顯示出眾多開發(fā)商依然持觀望態(tài)度，買賣雙方仍處於僵持狀態(tài)，這使得後市的調(diào)控路徑又增添了新的變數(shù)。

市場僵持 房企分化

市場僵持之下的房企分化正日益凸顯。根據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，113家發(fā)布一季度業(yè)績報告的房地產(chǎn)企業(yè)，期內(nèi)共實現(xiàn)凈利潤79.3億元，其中45家營業(yè)收入同比下降，44家凈利潤同比下降，69家現(xiàn)金流為負，房企之間業(yè)績分化非常明顯。

這從一組數(shù)據(jù)中可以看出端倪。萬科A、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團四家龍頭企業(yè)期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入165.5億元，凈利潤26.3億元，約占113家企業(yè)當期營業(yè)收入的三成和凈利潤的1/3。但綠景地產(chǎn)、嘉凱城、鳳凰股份等26家上市房企一季度仍凈虧損3.6億元。嘉凱城一季度營業(yè)收入同比下降35.57%，凈利潤同比下降172.23%。首開股份期內(nèi)實現(xiàn)凈利潤1.25億元，但同比下降72.57%。

房企業(yè)績加速分化的同時，房企之間并購十分活躍。根據(jù)清科研究中心統(tǒng)計，4月的并購案例分布較為集中，從并購案例的數(shù)量來看，房地產(chǎn)行業(yè)火熱依舊，再次奪得魁首。化工原料及加工行業(yè)穩(wěn)步走熱，與房地產(chǎn)行業(yè)并列第一。兩個行業(yè)各完成13起并購交易，共占4月并購案例總數(shù)的29.2%。

雖然多數(shù)地區(qū)房價未出現(xiàn)大面積松動，但業(yè)內(nèi)人士普遍認為，信貸、土地、稅收等調(diào)控措施還可能進一步出臺，不排除采取行政手段直接干預房價的可能。在政策收緊預期之下，房價將進一步承壓。

調(diào)控高懸 焦灼加劇

「信貸收緊在2011年將是一種常態(tài)，房地產(chǎn)新增信貸漲幅將繼續(xù)回落。」美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓預測，接下來不排除二套房首付比例進一步提高的可能。

消息人士透露，繼大陸608個城市公布的房價控制目標和「明碼標價」之後，廣州、深圳等熱點城市已經(jīng)悄然開始實行更嚴厲的「限價令」，限價方式包括同區(qū)域內(nèi)2011年價格不高於2010年同期的價格，同一樓盤後期價格不高於首期價格，豪宅暫緩入市等，具體措施各地方有所不同。也有消息披露，在濟南、西安、沈陽、武漢、成都、北京、上海等地，政府對房價進行分片區(qū)限制、同時暫停發(fā)放高價房預售證等。

5、6月本是傳統(tǒng)的銷售旺季，但在目前的形勢下，多數(shù)開發(fā)商將選擇拖延工期、推遲取得預售證暫緩入市等應(yīng)對策略，因此，未來一段時間內(nèi)熱點城市新增供應(yīng)量將繼續(xù)萎縮。如果房價未能出現(xiàn)實質(zhì)性下降，甚至又有所上漲，那麼低迷的樓市很可能會遭受新一輪更為嚴厲的政策打壓，目前焦灼的樓市將可能陷入更加困難的局面。