淺談房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價控制

摘要：本文對房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行工程造價控制做出了簡要論述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 工程造價控制

成本，是房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要的東西。最大限度地減少工程成本，提高企業(yè)的投資收益，關(guān)鍵是有效地控制工程造價。

工程造價管理與控制在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方面及建筑項(xiàng)目運(yùn)作過程中，處于重要地位。要通過管理工程造價的方法和理論，做好項(xiàng)目的成本管理及控制，科學(xué)的分析和測算造價形成的總的費(fèi)用，確保順利完成項(xiàng)目目標(biāo)，我們首先要理解何謂工程造價。

工程造價的直意就是工程的建造價格。由于所站的角度不同，工程造價有不同的含義。

第一種含義：從投資者——業(yè)主的角度來定義的。工程造價是指建設(shè)一項(xiàng)工程預(yù)期開支或?qū)嶋H開支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用。其含義是投資者選取一個既定的投資項(xiàng)目，完成項(xiàng)目評估后進(jìn)行決策，再進(jìn)行設(shè)計和工程兩項(xiàng)招標(biāo)，直至竣工驗(yàn)收等一系列投資管理活動，以取得預(yù)期的收益。固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)通過投資活動中支付的所有費(fèi)用而形成。這些全部的費(fèi)用就形成了工程造價。從這個意義來講，工程造價就相當(dāng)于工程投資費(fèi)用，建設(shè)項(xiàng)目工程造價就相當(dāng)于建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資。

第二種含義：從市場交易的角度來看，工程造價是指工程價格。即為落成一項(xiàng)工程，預(yù)計或?qū)嶋H在土地市場、設(shè)備市場、技術(shù)勞務(wù)市場，以及承包市場等交易活動中所形成的建筑安裝工程的價格和建設(shè)工程總價格。顯然，工程造價的第二種含義是以社會主義商品經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)為前提的。

在理解工程造價意義的前提下，我們要深入研究工程造價的控制措施，用相應(yīng)的措施為房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)。

決策階段是決定工程造價的基礎(chǔ)階段。在項(xiàng)目建議書階段，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定編制初步投資估算供決策人參考、討論。項(xiàng)目選址也是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。在決策時，已確定項(xiàng)目選址的前提下，應(yīng)結(jié)合建筑項(xiàng)目的特點(diǎn)，在項(xiàng)目決策階段編制更為詳細(xì)、操作性更強(qiáng)、指導(dǎo)意義更大的項(xiàng)目成本投資估算控制表，結(jié)合財務(wù)成本核算科目，指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計階段、施工階段的計價控制工作，爭取達(dá)到較好的控制效果。

設(shè)計階段的工程造價控制非常重要。工程造價控制的重點(diǎn)是前期決策及設(shè)計階段，而完成項(xiàng)目投資決策后，控制工程造價的關(guān)鍵就在于設(shè)計。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)顯示，設(shè)計費(fèi)一般只占到建設(shè)工程全壽命期費(fèi)用的1%，但正是少于1%的費(fèi)用對工程造價的影響度占到75%以上。

那么，我們應(yīng)該采取什么手段來進(jìn)行設(shè)計階段的工程造價控制呢？據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)，設(shè)計階段主要可在總平面規(guī)劃設(shè)計、單體施工圖設(shè)計及環(huán)境設(shè)計三個環(huán)節(jié)對工程造價進(jìn)行重點(diǎn)控制?？偲矫嬉?guī)劃設(shè)計應(yīng)做到合理確定容積率、建筑密度，最合理地體現(xiàn)土地成本。結(jié)合城市基礎(chǔ)設(shè)施資源情況，綜合考慮各方因素。單體施工圖設(shè)計階段 應(yīng)采用限額設(shè)計的辦法，將重點(diǎn)放在施工圖審查工作上，通過施工圖預(yù)算，將設(shè)計控制在原概算范圍內(nèi)。

另外應(yīng)嚴(yán)格控制設(shè)計變更。設(shè)計單位認(rèn)真做好圖紙的審查工作，可以減少圖紙中的錯漏現(xiàn)象，使設(shè)計階段的施工圖預(yù)算更為準(zhǔn)確。圖紙本身不完善或設(shè)計深度不夠，將導(dǎo)致在施工階段的設(shè)計變更增加，從而導(dǎo)致工程造價增加。加強(qiáng)設(shè)計的勘察、鉆探等前期準(zhǔn)備工作，選擇合適的設(shè)計單位，對因設(shè)計單位的原因造成設(shè)計變更而產(chǎn)生的投資失控，明確其應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

規(guī)范招投標(biāo)控制也是工程造價控制的重要階段。作為房地產(chǎn)企業(yè)，在編制招標(biāo)文件時，標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和合理，涉及到有關(guān)工程造價及相關(guān)費(fèi)用的應(yīng)盡量包死，盡量做到少留或不留活口。工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，造價水平要合理，把工程標(biāo)底控制在投資范圍內(nèi)。不規(guī)范招投標(biāo)還表現(xiàn)在項(xiàng)目被暗箱操作，實(shí)際名花早有主，企業(yè)間由于不規(guī)范的業(yè)務(wù)關(guān)系，出現(xiàn)的陪標(biāo)現(xiàn)象應(yīng)該由源頭抓起。要明白此等不規(guī)范的行為最終影響的是房地產(chǎn)企業(yè)自身的利益。

在簽定工程合同時要對索賠事件具有前瞻性，有效避免過多索賠事件的發(fā)生。這對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目人員的談判能力也是有較高的要求的。其談判能力高，就能節(jié)約談判時間，通過談判獲得有利的合作地位，以及通過恰當(dāng)?shù)暮献?，使合同能夠順利獲得執(zhí)行，這些都會降低成本，提高利潤，因此也影響著房地產(chǎn)企業(yè)工程造價控制效果。

在工程事中的工程造價控制方面，就要緊緊把握工程變更和現(xiàn)場簽證。經(jīng)論證確需設(shè)計變更的，應(yīng)力求減少變更費(fèi)用，可制定設(shè)計變更的程序加以規(guī)范設(shè)計變更行為。尤其對影響工程造價的重大設(shè)計變更，更要先比較各個方案的優(yōu)劣，選擇最經(jīng)濟(jì)適用的方法，使工程造價得到有效控制。工程監(jiān)理與現(xiàn)場甲方代表的作用也是至關(guān)重要的。要做到深入現(xiàn)場，掌握工程動態(tài)，所有的變更簽證都應(yīng)該嚴(yán)格進(jìn)行控制，才能更加有效地控制工程造價。

材料費(fèi)是工程項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵內(nèi)容，必須加強(qiáng)材料的控制，責(zé)任到人。很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目時往往會有或多或少的甲供材料，對于這部分材料的控制更是重中之重。采購前應(yīng)掌握材料、設(shè)備的投標(biāo)報價和用量，采購時要及時認(rèn)真地分析材料市場的價格走勢，對商品混凝土、鋼材、砂石料等大宗材料的采購應(yīng)多家比選，在質(zhì)量、服務(wù)、價格方面反復(fù)比較，從中選優(yōu)；材料設(shè)備進(jìn)入施工現(xiàn)場要有嚴(yán)格的驗(yàn)收制度，對其數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行簽收，不符合要求的，堅決拒簽；材料在使用過程中，要嚴(yán)格按照施工材料消耗定額和工程進(jìn)度安排用料，限額領(lǐng)用，并對材料使用量上進(jìn)行監(jiān)督，防止浪費(fèi)，合理使用資源。

竣工決算階段的工程造價控制也十分重要?？⒐Q算是反映建設(shè)工程實(shí)際造價和投資效果的文件。及時、準(zhǔn)確地對竣工決算審核，對于總結(jié)分析建設(shè)過程的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高工程造價管理水平及積累技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料都具有重要意義。在辦理竣工結(jié)算時，應(yīng)堅持以現(xiàn)行的工程造價管理法規(guī)為依據(jù)，按照甲、乙雙方在承包合同中約定條款，根據(jù)工程竣工圖紙，結(jié)合設(shè)計變更、隱蔽記錄、現(xiàn)場簽證進(jìn)行認(rèn)真審核計算。認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)變更是否真正實(shí)施，該增的增，該減的減，實(shí)事求是?？⒐そY(jié)算是工程造價控制的最后一關(guān)，若不能嚴(yán)格把關(guān)的話，將會造成不可挽回的損失。這是一項(xiàng)細(xì)致具體的工作，核對時要認(rèn)真、細(xì)致，應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，審核時要保持良好的職業(yè)道德。應(yīng)采取二審終審制，第一審為內(nèi)審，第二審為外審，嚴(yán)格控制每個環(huán)節(jié)，層層把關(guān)，使工程造價經(jīng)濟(jì)合理，符合現(xiàn)行的計價規(guī)范。

工程造價的控制貫穿整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理目標(biāo)——成本控制，我們應(yīng)從項(xiàng)目的各個階段、各個環(huán)節(jié)著手，運(yùn)用科學(xué)技術(shù)原理，采用科學(xué)的計價方法和切合實(shí)際的計價依據(jù)， 最終降低整個項(xiàng)目的工程造價與成本。只有嚴(yán)格控制好工程造價，才能真正地控制好項(xiàng)目成本，提高投資效益。