房地產行業發展矛盾分析

摘要：近些年來，由于受各方面因素的影響，我國的房地產行業得到了跨越式的發展，但是在發展過程中，也出現了各種各樣的矛盾和問題，其中比較突出的就是高房價與居民收入之間的矛盾。可以說，房地產行業發展過程中的矛盾目前已經發展成為了一個社會話題，引起了各方面的關注。本文首先對房地產行業的發展現狀進行了簡要介紹，在對發展過程中存在的主要矛盾進行說明的基礎上，對如何應對提出了建議。

關鍵詞：房地產 發展 矛盾

1 我國房地產行業發展現狀

我國房地產行業真正意義上的起步始于1998年住房分配貨幣化政策的提出，最近幾年來，我國經濟和城市化水平都得到了明顯提高，越來越多的人口向城市轉移，由此拉動了城市購房需求量的迅猛增長，房地產行業也由此獲得了快速進步，并逐漸成為我國的支柱行業之一，對國民經濟的發展產生著巨大的影響。但與此同時，國內的房地產行業也出現了一些不正常現象，值得引起我們的注意。

1.1 房地產的整體規模增大

首先，就是我國房地產行業的投資規模逐漸擴大，占社會固定資產投資的比例也逐年增加。其次是開發規模快速增長。全國房地產施工面積每年以25%的速度遞增，房地產開發的規模逐漸加大，而其余各項指標每年的增長幅度也都超過了10%，最高的達到了30%。

1.2 區域發展不平衡

房地產行業區域發展不平衡主要表現在不同地區的增長速度和發展規模上，東部地區和沿海地區的經濟發展水平較高，因此房地產行業起步早，發展更為完善，雖然中西部地區近年來也得到了飛速的發展，但是地區間仍舊存在著不小的差距。其次是城市居民的生活水平存在著較大的差異，雖然經濟的發展使全國各地城市居民的生活水平都得到了很大的提高，但是從整體上來看，東部地區仍舊要遠高于西部地區。東部地區的經濟發達，居民較高的可支配收入使房地產行業在這一地區表現異常活躍。西部地區的居民可支配收入較少，因此房地產行業的發展并不完善，但是受地廣人稀的影響，居住面積反而更加寬松。而中部地區則兼具經濟不發達和人口稠密兩大弊端，人均居住面積是最低的。在行業增長速度來看，則呈現出相反的趨勢。

1.3 房地產業成為GDP上升的重要力量

政府部門為了確保我國更好的應對國際金融危機而采取的相對寬松的貨幣政策，在該政策的激勵下，銀行的信貸空前放松，房地產行業也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產商手握土地資源和大量的信貸資金爭相突破國家有關居民第二套住房的按揭限制，部分地區甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過關，但是這并沒有為居民的居住條件改善帶來積極的影響，反而成為了房地產行業撬動銀行信貸資金的有力工具。

1.4 房地產價格提升過快

我國商品房價格一直保持穩定增長的趨勢，但是在2009年，全國商品房價格開始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房價格更是達到了城市人均可支配收入的50余倍。與國外中產階級的的主體地位不同，國內中低收入家庭占社會比重更大，隨著相關政策的改革，住房問題逐漸發展成為了一個社會性的問題，是社會利益和矛盾沖突的集中體現。另外，我國目前的房地產市場還存在著非常嚴重的空置率問題，在大多數民眾無力承受高房價的同時，少量的投機者卻擁有著為數甚巨的投機房，這種現象在我國各級城市均有出現，在大城市的高級住宅區表現尤為突出。

2 行業發展的主要矛盾

我國房地產市場目前主要的矛盾主要體現在四個方面，分別是政府在房地產市場調控與GDP增減之間的矛盾、地方政府在實現產業平衡與自身財政收入增長之間的矛盾、銀行風險與房地產價格之間的矛盾、房地產行業與人民群眾的利益矛盾。

2.1 政府在房地產市場調控與GDP增減之間的矛盾

房地產行業的發展能夠同時帶動我國鋼鐵、建材等諸多行業的共同發展，因此，房地產行業的變動對于這些行業同樣會造成較大的影響，左右著國家宏觀經濟的穩定和協調發展。從2009年開始，國內用于房地產市場開發的資金開始激增，對GDP的增長起到了一個巨大的推動作用，這一點從商品房銷售額占GDP比重就可以明顯看出。如果國家采取相關政策抑制房地產市場的發展，那么GDP的高速增長肯定會受到不良影響，但是如果不進行調整，那么高位運行的房地產價格與同期國民收入的增長水平之間的差距將會越來越大。據有關部門的調查結果顯示，北、上、廣三地的住房閑置率已經超過了10%，局部地區甚至達到了50%，日本房產泡沫、美國次貸危機都明確的告訴了我們房地產泡沫的積累會產生怎樣的影響，所以國內有關房地產行業的政策也由以往的大力支持逐漸向初步抑制的方向轉變，其目的就是在促進產業升級的同時遏制房價的過快上漲。

2.2 地方政府在實現產業平衡與自身財政收入增長之間的矛盾

我國分稅制改革的實行使地方政府50%的稅收都上繳中央，稅收為地方政府創造的收入較以往明顯降低，給不少地區的地方政府帶來的很大的困難。為了增加財政收入，很多地方政府將目標瞄準了手中握有的土地資源，就目前國內的實際情況來看，僅土地出讓金一項，就占據了不少地方政府財政收入總數的40%，也就是說，如果將相關收入也算入其中的話，地方財政收入的一大半都是由房地產行業支撐的，這樣就使一些地區形成了依靠房地產市場實現快速增收的錯誤觀念，在本地區大力發展房地產行業，但是就一個地區而言，土地資源以及民眾對于商品房的需求都不是無限增長的，這種模式下的增收雖然具有較高的短期利益，但是卻不符合地區長期發展的需求，發展的持續性和穩定性較低。

在幫助房地產行業發展的各類資源當中，土地資源無疑是最重要的一種，它是房地產市場的基礎，但是地方政府的限量供應政策卻使得土地的市場價格大幅攀升，為了應對較高的土地獲取價格、實現企業利潤的最大化，房地產商就開始不斷提高商品房的價格，若出臺降低商品房價格的政策，開發商對于房地產投資的信心就會被極大的挫傷，由此帶來的土地流拍則會對地方政府財政造成極大的影響，由此導致的產業失衡現象也會被進一步放大，進而嚴重影響地區經濟的穩定發展。

2.3 銀行風險與房地產價格之間的矛盾

就目前的實際情況來看，國內大部分的商業銀行都將房地產信貸看做是一只“會下金蛋的母雞”，在經營業務的過程中存在著放松信貸條件的傾向。商業銀行的按揭信貸一方面使消費者和房地產商雙雙受益，在很大程度上促進了房地產行業的發展，另一方面，房地產商的一些違規行為卻增加了商業銀行的資產風險。雖然在大多數情況下，這種違規貸款并不會轉變為不良貸款，但在房地產泡沫的積累方面，這些貸款無疑起到了推波助瀾的作用。如果房地產價格上升過快而脫離了真實價值，那么就會產生房地產泡沫，如果泡沫破裂，就會導致房地產行業的急劇縮水，進而給銀行帶來極大的損失。同時，房地產行業的競爭也日趨激烈，加之監管不嚴、房地產企業良莠不齊的影響，使開發商的資金鏈條日益緊張，如果發生斷裂，風險就會暴露出來，使看似繁榮的房地產信貸市場迅速轉向，這不僅會對銀行、股市造成影響，甚至還會對整個金融市場造成危害。

2.4 房地產行業與人民群眾的利益矛盾

受較高的土地獲取價格的影響，房地產開發商所承貸的建設費用和非建設費用居高不下，為了實現利益最大化的目標，開發商開始大幅提高商品房價格，每年的增幅指數已經超過了物價指數的升幅。國外房地產行業的利潤約為5%，而國內則至少達到了15%，并且還有繼續增加的勢頭。高利潤對房地產行業的發展將會起到積極的推動作用，但是房價的過快上漲卻在很大程度上抑制了居民在其他方面的消費水平，成為了普通民眾的沉重負擔。對于北、上、廣等地的工薪階層來說，即便是不吃不喝的工作一輩子，也無法購買一套市區住房，使“居者有其屋”的社會理想較難實現，不利于和諧社會的建設，對于國家的宏觀調控來說，這已經成為了一個難點問題。

3 如何對房地產發展中的矛盾進行解決

3.1 加強市場監管和控制

政策和宏觀經濟形勢的改變，往往會引起一些連鎖反應，包括企業利潤、金融環境、居民收入、勞動就業和國家稅收等。因此，政府部門有關政策的制定以及對宏觀經濟的全方位調控就成為了防范房地產泡沫的重要措施。房地產具有消費性和資產性兩方面特征，因此，房地產投資非常活躍，容易導致泡沫的產生，管理工作的重要性由此可見一斑。

首先，就是要進一步加強和完善房地產行業的監督管理機制，對全國房地產行業的有關信息進行及時的整理、歸納和分析，以便對市場發展的實際情況進行準確評估，從而正確引導市場。其次，就是要加強房地產市場的投資管理，通過政策手段鼓勵合理投資和安居型房地產的建設，做到產銷適應，避免過度積壓。最后，就是要加強對二級市場的管理，防止過度炒房現象的發生，避免加劇房地產市場的泡沫。

3.2 加強對土地資源的規劃和管理

目前，我國土地資源的有關法律規范尚不健全，各種規劃的約束力不強，執法力度也不夠充分，因此違規占地、隨意改劃的現象普遍存在，導致有關土地供應政策的宏觀調控作用得不到充分發揮。一方面，要進一步抑制高檔住宅區的過度建設，避免新積壓的過快出現，防止結構性過剩引發泡沫。另一方面，要加大對各類違規行為的懲處力度，嚴厲打擊非法占地和圈地行為，避免地方政府為了獲取短期利益而擅自進行土地交易，對于超出規定期限而未能開發的土地，政府部門應及時予以回收。以此打擊開發商圈地和炒地行為，從源頭上遏制貪腐行為和不正之風。

與此同時，政府部門也應通過對土地資源供應政策的調整來抑制商品房的不合理上漲，并根據房地產市場的實際需求，進行土地資源的合理供應，嚴格執行國家有關招標制度，以便對土地資源進行有效控制。

3.3 加強對金融行業的監管力度

首先就是要建立健全對國內金融行業的監管體系，不斷加強監管水平和監管能力；其次，就是要對金融行業的信用總規模進行控制，避免社會總信用與經濟實質的脫離，從源頭上避免房地產市場泡沫的產生。第三，是要加大力度對投資結構進行調控，通過利率、政策引導等方式使社會資金更多的流向經濟實質部門。最后，就是做好對外資流入的管理，促進外資的直接和中長期投資。另外，銀行的資金是推動房地產行業泡沫積累的重要力量，所以，政府部門還應注意加強對金融行業的監管力度，以便在源頭上控制住投機資本。

3.4 控制房地產投資收益

房地產行業不僅與社會幾十個行業有著較高的關聯性，還與地方政府的財政收入緊密相連，因此，在這場博弈當中，政府部門無疑要處于被動地位，房地產市場的投資因此獲得了快速發展，并帶來了一系列非常棘手的問題：①在逐漸脫離剛性需求之后，商品房的銷售量對于上下游行業的帶動能力開始減弱；②商品房價格隨著行業泡沫的積累而逐漸增加，使經濟系統面臨著更多的風險；③房價的居高不下使社會矛盾以更快的速度積累和激化，而解決這一問題的根本出路無疑是尋找到國民經濟新的增長點。

因此，應通過政策支持等手段引導民間資本通過各種形式更多的流向基礎產業和生產性的實質產業，增強這些產業在GDP中所占比重，但是，這一目標的實現需要使經濟驅動力經過一個從房地產市場以及與之相關的投資領域轉向其他行業和領域的過程，因而必然是一個長期的、需要循序漸進的過程，雖然需要一定的時間進行實現，但這必將從根本上解決房地產行業的發展失衡問題。

3.5 轉變政府職能

地方政府應配合房產新政，在其職責范圍內充分發揮其監督職能，采取嚴厲措施，堅決抑制房地產投資過剩的局面，同時要加強保障性住房供應，逐步實現“居者有其屋”的目標。另外，地方政府應該化大力氣，重視存量房市場的調控，將大量投機者、囤房者“趕”出市場，把存量房“逼”入市場，出租或出售，發揮房屋的居住功能。

4 結語

房地產行業的關聯性較強，其發展水平直接對我國多個行業的發展產生著影響，但于此同時，由于房地產行業的特殊性，也使其發展與居民的生活緊密相關，因此，國家應該充分發揮自身宏觀調控的作用，協調不同利益群體間的關系，在確保行業發展的同時為人民群眾的安居樂業提供更多的保障。

參考文獻：

[1]耿建明.城市化與中國房地產發展[J].當代經濟，2010（21），66-67.

[2]李璐.中國房地產業發展是否過熱之評判[J].致富時代：下半月，2010(12)，78-79.

[3]倪東明.當前中國房地產、銀行與經濟發展[J].華北電力大學學報：社會科學版，2010(4)，21-25.

[4]牛雪花.中國房地產業發展研究[J].經濟師，2010(10)，291-291.