房產面積預測算中的技巧探討

摘要：房產面積預測算是指為了辦理房屋預售許可證等相關手續，在房產竣工之前，依據房產測繪單位根據商品房規劃設計圖紙和資料，按照國家有關法律、法規和房產測繪技術標準，計算出商品房套內建筑面積、共有共用建筑面積、建筑面積的行為。在房產面積預測算中，涉及的技術性問題很多，任何一個環節出差錯，都將影響測算的準確性和合法性，如何盡量減少誤差，造成不必要的工作失誤，本文作一簡要探討。

關鍵詞：房產預測算 技巧 探討

房產面積預測算是指為了辦理房屋預售許可證等相關手續，在房產竣工之前，依據房產測繪單位根據商品房規劃設計圖紙和資料，按照國家有關法律、法規和房產測繪技術標準，計算出商品房套內建筑面積、共有共用建筑面積、建筑面積的行為。房產預測面積是指在商品房期房銷售中，根據國家規定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據規劃部門審批的施工圖紙、實地勘測和國家房產測量規范對尚未竣工的房屋面積進行一個預先測量計算所得到的面積，它是開發商進行合法銷售的面積依據，同時此面積還可作為開發商在前期項目宣傳中使用，也可以作為商品房網上備案和預銷售使用。

通常情況下，房屋的預測面積和實測面積可能會有一定差異。產生差異的原因有多種，主要歸納為以下兩點：一是數據采集和圖紙變更。房屋面積預測繪主要是依據經過規劃部門審批的設計施工圖紙進行，數據采集、共用部位面積確認、分攤辦法等只能是“紙上談兵”，沒有直觀的感受和認識。房屋在設計上多樣化、復雜化，而在后期的實測中所有數據采集都是經過實地勘測得來，房地產開發部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會對建筑設計進行變更，這是造成預測面積和實測面積差異的主要原因。二是技術性原因。由于不少房產測繪單位技術水平、管理水平有限，從業人員所學專業單一、素質層次不齊，對規范、政策、法規等理解不同。在具體工作中，由于工作程序不完善，質量意識淡薄，儀器設備落后，現場記錄數據失誤，計算過程差錯等原因都會造成面積的不同。

近年來，隨著房地產行業的快速發展，房產面積預測算在全國各地迅速發展起來，在房產面積預測算中，涉及的技術性問題很多，比如相關法律文件的審核、套用規則的認定、規劃許可證的審查等等，任何一個環節出差錯，都將影響測算的準確性和合法性，如何盡量減少誤差，造成不必要的工作失誤，筆者就從事這一工作過程中的相關技巧做簡單探討。

1 嚴格審查相關資料、圖紙及法律文件

當接到預測算項目時，應先查看開發企業提供的規劃許可證。從規劃許可證上就可以了解到該項目的坐落，是否有聯建單位；以及該項目的幢號及各幢的樓層，還可以了解到該項目各樓層的具體使用功能，此外還必須開發企業提供經規劃部門審批的建筑施工平面圖、公安部門出具的項目門牌號、房屋共有部位使用范圍說明以及其他相關資料。在對房屋進行預測時，開發企業應提供規劃審批的施工圖。遇到與實地不一致的地方，應該由開發商做出解釋，并提供規劃部門同意變更的相關手續，在進行檔案保存環節時，以上相關資料將作為存檔要件一并存入檔案。

2 認真審閱建筑施工圖及設計圖

認真閱讀經過規劃部門審批的設計圖，復核設計圖紙資料是否為蓋有規劃審批專用章的設計圖，如果是復印的設計圖必須加蓋公司鮮章，因為設計圖很容易地被開發商變更，也許提供給我們的圖紙資料與施工的圖紙資料不一致，這要求我們要將開發商提供的做預測算的圖紙必須進行存檔，在閱讀過程中一定還要注意各樓層的標高，現在的建筑設計一般都是由設計人員通過計算機制圖的，我們在進行預測算時還應讓開發企業提供建筑施工圖紙的AutoCAD文件。這樣，不但大大提高了計算的速度，還將大大提高計算結果的精確性。

3 預測繪內業計算應注意的問題

認真審核由委托測量單位提供關于該預測算項目共有部分的服務范圍書面說明。該說明內容應包含：共有部分使用范圍說明、共有部分的所在樓層及軸線位置、共有部位名稱以及該共有部分服務范圍，并加蓋公章予以確認，此書面說明也是存檔要件之一。

此外在圖形的繪制過程中，通過對施工圖的閱讀，了解該房產的測量方法和計算方式是否正確，每繪制完一層圖形，應先對該房屋數據進行保存入庫，通行戶型信息及共有信息，復核該層各個面積單位是否漏算或者歸錯屬性。通過對設計圖各層面積的比較，可以證實自己是否有疏漏或繪錯圖形，各項限差和成果精度是否符合要求。

4 做好成果資料的質量檢查工作

房產面積預測繪的檢查，必須以國家標準GB/T《房產測量規范》為總綱，建設部有關規定為依據，各地房產行政主管部門的文件為操作依據。商品房預測成果資料經過內業圖形繪制生成報告書，通過三級質量檢查，才能報送主管機關備案，只有經主管機關備案審批的成果資料才能提交給委托人使用。我們這里提到的三級檢查，主要是指作業小組測繪員內部初審和專職檢查人員的二級檢查，以及測繪部門設置的質量檢查機構復審。質量檢查的重點：房產面積的計算方法是否正確，精度是否符合要求；房屋邊長數據是否繪制與規劃部門審批圖紙一致，各個產權單位的使用性質是否和規劃部門審批性質相符；幢號、室號編寫是否符合產權登記部門發證要求；共有面積的分攤計算是否符合房產面積測量規范；委托人名稱、房屋坐落地址、層數、結構等房產要素注記有無遺漏差錯等；各極檢查驗收中發現的問題，必須在檢查跟蹤表上做好記錄并提出處理意見。經過以上環節的成果資料，交委托測繪單位驗收后，交由主管機關備案審批。

在辦理預售變更檢查時，必須核實開發企業提供規劃部門審批的相關變更資料，在提供報告書時，應在測繪計算說明中注明變更的樓層和變更依據，并注明原測繪報告作廢。預測算項目必須按要求進行備案。此外最好在預測繪成果報告書中必須注明本測繪成果用途僅用于辦理商品房預售使用，不能作為辦理產權證依據。

最后，預測算成果也跟竣工測算一樣必須進行三級檢查驗收制度，只有確保各個環節準確無誤，才能使成果資料質量得到保障。只有嚴把質量關，嚴格按《房產測量規范》和建設部相關文件進行面積測算，才能避免錯案的發生。

參考文獻：

[1]GB/T17986-2000《房產測量規范》.

[2]《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》建設部建住房[2002]74號.