基于土地競租理論的經濟適用房選址研究

摘要：基于經濟適用房的選址過于偏遠，集中建設的現象，借助修正的李嘉圖租金模型，從經濟適用房的空間不匹配與經濟適用房福利損失的視角作為切入點，研究了經濟適用房選址與住房福利損失之間的關系，并提出了經濟適用房合理選址的措施建議。

關鍵詞：李嘉圖租金模型 經濟適用房 福利損失

0 引言

經濟適用房的建設地址偏遠，造成中低收入人群通勤成本增加，就業機會減少，子女上學、居民看病困難等等一系列的問題。經濟適用房建設的初衷是為解決中低收入者的住房問題，助其實現“居者有其屋”的夢想。而現在，很多城市政府開發建設經濟適用房時，首先考慮的是怎樣在有限的財政投入情況下，建設更多數量的經濟適用房，解決更多低收入人群的住房問題；而對于購房者居住后的交通成本因素考慮較少，正是由于這些因素的作用，造成經濟適用房建設地址非常偏遠，交通極其不便；以至于有些建成的經濟適用房遭“棄購”。那么政府該如何來確定經濟適用房的選址，如何讓經濟適用房這類具有保障性性質的住房真正發揮“保障”的作用，同時政府也能夠獲益。即如何科學的“選址”，以達到政府和低收入者間博弈的最佳點，這是本文要研究的問題。

關于經濟適用房選址的定性和定量研究國內學者研究的主要情況如下：

任宏[1]等人分析了恩格爾系數、政府令、土地級差與經濟適用房選址的關系，建立經濟適用房用地選址模型，并通過層次分析法確定影響經濟適用房選址的因素權重，采用定性和定量相結合的方法分析選址方案。張愛華[2]等人探討了運用多因素綜合評價方法來確定經濟適用房的空間布局，并以廊坊市為例進行了實證分析。錢瑛瑛[3]利用競租理論和空間失配理論建立模型，就上海市中低價位商品房的選址進行了研究，并提出解決中低價位商品房空間不匹配應采取的措施。馬光紅，嚴國梁[4]借助于AMM模型和空間失配假設，從經濟適用房的空間失配與住房福利損失的視角作為切入點，研究了經濟適用房選址與住房福利損失之間的關系，提出了經濟適用房合理選址的措施建議。張力，李雪銘，張建麗[5]通過收集和整理關于大連市經濟適用房和普通商品房的信息，采用SPSS、MAPINFO、SURFER等軟件研究經濟適用房的空間分布，并繪制出經濟適用房各位置的房價等值線圖、經濟適用房與市中心“相對”距離變化等值線圖，結果表明大連市經濟適用房以6500元等值線為界分為普通經濟適用房、單位集資建房兩種類型，受成本因素、環境因素、通勤因素、基礎設施和公共設施4種首要因素影響。

本文選用修正的李嘉圖地租理論來定量的分析經濟適用房的選址不當的福利損失，并提出經濟適用房的合理選址，供地方政府參考。

1 修正的李嘉圖租金模型

1.1 模型假設

①每個城市都有唯一的就業中心，且居住地到就業中心的交通路線視為直線。設每年的交通費用為k元/每公里，居民住所與就業中心的直線距離為d。②每個家庭都有著相同的結構，且每戶家庭中有工作的人員的數量是不變化的。家庭可支配的收入（用y表示）主要用于交通消費、其他商品的消費（用x來表示消費額）和住房消費。③住宅供應量是不變的，且不同地段的物業特性相同，住宅的年租金為R(d)，它隨著位置(交通距離d)的不同而有所不同。④每套住宅占用一定的土地面積q，同時包含一定數額的房屋建設成本c。⑤土地資源的配置本著租金最大化的原則進行。

1.2 修正的李嘉圖租金模型

在李嘉圖租金模型中，租金可以用下面的公式表示:

Rd=y-kd-x （1）

對公式(1)進行分析可得到以下結論：居住在城市中心的居民，其交通成本為零，其房屋租金為R(0)=y-x。隨著離城市中心距離的增加，交通成本也隨之增加，而房屋的租金逐漸下降。在城市邊緣(記城市邊緣到市中心的距離為d，城市的半徑為b)，即d=b時，房屋租金最低。在城市的邊緣，房屋的租金是由農業租金ra和房屋的建造成本(C)決定的，也就是土地租金和建筑租金兩者之和。因此，對于居住在城市邊緣的居民而言，其支付的住宅租金可用下式表示：

R(b)=ra+c（2）

將（2）式代入(1)式得:x=y-kb-(ra+c) （3）

當住戶的居住地點離市中心的距離為d時，其應支付的住宅租金為:

R(d)=k(b-d)+ra+c （4）

將（4）與（2）相比較可以得到：城市住宅租金的增加額正好等于城市邊緣新建住宅區到該位置交通費用的節省額k(b-d)。只有這樣，住宅市場才能夠達到平衡。

公式(4)給出了某一區位城市住宅的租金計算，住宅的價格實際上就是未來租金流的折現值(NPV)。通過合理確定折現率i，或者資本化率，就可以根據租金確定住宅的價格。

（5）

公式（5）中，等式右邊分別為住宅建造時期原來土地的農業用地租金現值，建筑成本年金的現值，位置的價值。

公式（5）的使用條件是d≤bt，這是因為當d＞bt時， ，即位置租金為負值。

但是，這個公式有個缺陷，它只考慮了交通費用的增加，卻沒有考慮因為地點遠離市中心，造成的時間成本的增加，也就是由于交通距離的增加而形成的交通機會成本。這對于中高等收人的人來說尤為重要。由于商業區、中小學及醫院等城市的公共設施以及便利的交通運輸條件基本上集中在市中心，因此，一般來說，越接近市中心，出行的交通成本和時間成本都越低，反之則越高。

時間成本絕對不能省略不計，它甚至會大于交通費用。

故本文對公式（5）略作變動，加上一個機會成本的值，由于機會成本不好定量研究，而且對于不同的家庭，不同消費偏好的人，時間成本是不同的。因此為了研究問題的方便，假設機會成本也是與距離成正比例關系，設從城市邊緣到市中心的時間為t*，從距市中心距離為d處的區域到市中心的時間為t*d/b，那么我們用δ·(t*-t*d/b)來簡單的代替時間成本。將公式（5）修正為：

（6）

1.3 經濟適用房的福利損失研究

下面分析經濟適用房建設在城市邊緣偏遠地區時，購房者的福利損失。在這里定義：政府給予購房者每平米的補貼為△u，經濟適用房的面積記作S，經濟適用房處于城市邊緣外，且距城市邊緣的距離為l，每年每公里的交通費用為k*（k*>k）那么購房者每年增加的交通成本為k*l。因交通距離的增加而增加的機會成本記作：δ·(t*-t*d/b)，而經濟適用房的使用年限一般是50年，只有政府給予的福利大于或者等于交通費用的增加額，中低收入者才會在此居住。據此列式如下：

（7）

（注：本公式沒有考慮建設周期，其中l=d-b）

將公式（7）化簡計算得到：

（8）

根據(8)可得，當社會保障性商品房的開發位置：

時，社會保障性商品房的購買者從社會保障性商品房中獲得福利，如果時，由于交通成本以及時間成本的作用，政府給與經濟適用房的補貼，不足以補償交通費用的增加以及由此引起的時間增加的機會成本，同時考慮到交通不便、周圍配套設施不完善，子女上學，居民看病等等諸多不方便的問題，在這些復合因素的共同作用下，經濟適用房的價格再便宜，居民都將放棄購買此處的經濟適用房。通過上述模型化公式的分析表明，在城市人口不增長，城市半徑不擴張的情況下，經濟適用房的建設的地址是有一定邊界范圍的，即位于城市邊沿，同時離開城市邊沿的距離不能超過一定的距離。而且經過修正的模型算出來的這個距離比原模型算出來的距離更小，這進一步證明了經濟適用房的建設地址不宜偏遠，否則會讓經濟適用房這類保障性住宅失去保障的作用。

2 結論

經濟適用房應該建在城市邊緣地區，但是一定要保證城市邊緣地區的交通通達性好，基礎設施比較完善。而且還要控制好經濟適用房的規模，這是因為按照模型的解釋，別墅可以位于城市邊緣，或者遠離城市邊緣的特殊位置。如果經濟適用房的規模得不到控制，易造成一些富人利用暗箱操作占有經濟適用房。只有這樣，既符合政府以經濟利益為導向來經營土地的性質，又會讓中低收入者在享有住房的基礎上，生活便利得到保障。讓經濟適用房的“社會性”和“經濟性”這一對矛盾得到調和。另外經濟適用房的建設也可采用“插花”模式，在市中心建設商品房的區域適當的搭建經濟適用房，這樣經濟適用房保障的不僅僅是低收入者的住房問題，還有他們的工作機會，教育，醫療，子女的成長學習環境，還可以消除其心理的落差，真正的融入社會，有利于社會和諧發展。

經濟適用房的選址既是一門科學，也是一門藝術，如何讓城市地方政府與中低收入購房者之間的博弈達到穩定點，這是問題的一個關鍵點。本文只是將選址中交通費用與交通時間成本考慮進選址模型，但是選址時還應該考慮基礎設施的情況，中小學校的質量和數量等等一系列的因素，如何將這些因素定量化到選址模型中，還需要進一步的研究。

參考文獻：

[1]任宏，王波.淺析經濟適用房的選址.重慶工商大學學報[J].2005，(2)：74-76.

[2]張愛華，馮長春.城市經濟適用房空間布局研究——以廊坊市主城區為例.城市發展研究[J]，2009(9):26—32.

[3]錢瑛瑛.基于空間失配理論的上海市中低價位商品房選址研究[J].現代城市研究，2007(2).31-37.

[4]馬光紅，嚴國梁.經濟適用房空間失配與福利損失問題研究[J].建筑管理現代化，2008(1).1-3.

[5]張力，李雪銘，張建麗.經濟適用房空間分布及福利損失研究——以大連市為例[J].云南地理環境研究，2010(4)，73-77.

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文