商品房預售的法律規制研究

[摘要]商品房預售對中國房地產業起著重要的作用，其預告登記和預售廣告是爭論焦點，對其法律規制研究有利于更好的認識和解決其中的問題。

[關鍵詞]商品房預售 預告登記 預售廣告

商品房預售制度是一種較為普遍的經濟現象，對其預告登記和銷售廣告的法律規制研究有利于更好地保護當事人的合法權益。

一、商品房預售預告登記制度

1 法律性質

關于預告登記的性質，學界有三種觀點，請求權保全制度說，認為預告登記系介于債權與物權之間，系于土地登記簿上公示，以保全對不動產物權之請求權為目的，具有若干物權效力的制度；準物權說，認為預告登記的權利是一種具有物權性質的債權，或者說是一種準物權；物權債權化說，認為預告登記的本質是使被登記的請求權具有物權的效力，其實質是限制現時登記的權利人處分其權利。盡管表述不同，但學說均認為預告登記具有排他性和債權的物權化。

預告登記是一種特殊的不動產登記，所登記的權利的內容是將來請求發生物權變動。預告登記是把原來僅僅只能約束對方的效力情形，變成了一種可以約束第三人的債權的絕對排他性，由普通的對人權轉化為對世權。

預告登記的債權物權化是指作為經登記的期待權，既使登記錯誤，在登記更正之前，其效力及于任何第三人，其類物權的效力不因為買賣雙方契約行為無效和撤銷而消滅，不受基礎行為瑕疵的影響，原因行為無效，該登記的權利仍然獨立存在。

2 法律效力

(P)保全效力。預告登記之后，對不動產所作的違背預告登記的變更行為將無效，這樣便保全了債權人的請求權。因為商品房預售合同簽訂后，購房人的債權不具備對抗第三人的效力，開發商或者銷售商將承擔將來轉移預售合同中所指向的房屋所有權，但購房人僅依靠債權很難實現其目的，預告登記起到了保全的作用。

(2)順位效力。預告登記為請求權人設定了有利的請求順位，先為預告登記的請求權人取得排斥后序登記的權利人的效力。房產進入到本登記時，順位并不是依據本登記的日期確定的，而是依據預告登記的日期加以確定的。

(3)破產效力。預告登記后，不動產物權人破產時，經過預告登記的債權人取得對抗其他破產債權人的效力。這是指在商品房預售合同的相對方破產時，購房人尚未取得房屋產權時，經過預告登記的債權人可以要求預售合同的標的物不進入破產財產。

二、商品房預售廣告制度

1 法律性質

商品房預售廣告是指房地產開發企業或房地產中介服務機構承擔費用，通過一定的媒介和形式，直接或間接地介紹自己所推銷的房屋(包括尚未建成或者已經竣工的)的商業廣告。作為典型的商業廣告，原則上商品房銷售廣告是一種要約邀請，沒有合同法上的約束力。

在特定情況下，如果廣告的內容符合要約的一般構成要件，應當具有要約的法律約束力。《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為合同內容。”但《解釋》沒有進行具體情況的列舉，預售廣告的性質主要留由司法自由裁量。實踐中，法院一般認為售樓廣告符合下列情形之一的，廣告內容應當作為買賣合同的內容，具有法律效力：(1)對購房者提供優惠或公用部分裝修標準；(2)對商品房組成部分或共用部分使用功能的承諾；(3)對商品房周圍環境作出明確的指標。

2 廣告管理

對于預售廣告的管理，主要是通過行政手段實現的。預售人發布預售廣告時，應當已取得商品房預售許可證。預售廣告的內容必須真實、準確，不得有誤導、欺騙公眾和不符合預售的商品房項目的內容，并載明商品房預售許可證的編號和發證機關。預售人發布的預售商品房廣告和印發的宣傳資料所明示的事項，預購人有權要求在商品房買賣合同中約定。預售人發布預售商品房廣告時，應當將擬發布的廣告式樣報核發商品房預售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案，主管部門和工商行政管理部門發現該廣告內容與項目不符時，應當責令其停止發布。

對于虛假商品房銷售廣告的法律構成要件，應當從廣告是否真實、廣告是否引人錯誤兩個基本條件上把握。國家工商行政管理局《關于認定處理虛假廣告問題的批復》指出：“凡利用廣告捏造事實，以并不存在的產品和服務進行欺詐宣傳，或廣告所宣傳的產品和服務的主要內容與事實不符的，均應認定為虛假廣告。”按照《合同法解釋》的相關規定，商品房銷售廣告的內容構成可以分為兩類：一類是具有實質重要性的，如對商品房價格、項目位置、涉及的交通、商業、文化教育設施等的說明。從性質上看此類內容一般認定為要約。一類是沒有實質重要性的，僅僅是一種夸張，表達概括而模糊，如“小區是置業的理想之地、是高尚住宅，具備巨大升值潛力”等，應為要約邀請。作為一種事實行為，不具有法律上可懲罰性，而這種夸張恰恰正是廣告藝術性的典型體現，允許合理的聯想或夸張。

參考文獻：

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