對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)可行性分析

摘要：目前，隨著人類社會(huì)的不斷發(fā)展和人民的生活水平的不斷提高，人們對(duì)住房的要求也是越來(lái)越高，特別是我國(guó)加入世界貿(mào)易組織以來(lái)，所以，房地產(chǎn)行業(yè)正在朝著一個(gè)正確的、健康的、穩(wěn)定的方向進(jìn)一步快速發(fā)展著，以致于房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值的比重已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了我們的想象，甚至房地產(chǎn)企業(yè)在一定程度上深刻影響著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，決定其發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本生產(chǎn)要素。但是在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的過(guò)程中，企業(yè)也是存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。本文主要介紹了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資的一般情況、風(fēng)險(xiǎn)投資的主要類型和控制方法，并且對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)投資的可行性做出了具體的分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)投資 可行性分析

0 引言

目前，隨著人類社會(huì)的不斷發(fā)展和人民的生活水平的不斷提高，人們對(duì)住房的要求也是越來(lái)越高，特別是我國(guó)加入世界貿(mào)易組織以來(lái)，所以，房地產(chǎn)行業(yè)正在朝著一個(gè)正確的、健康的、穩(wěn)定的方向進(jìn)一步快速發(fā)展著，以致于房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值的比重已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了我們的想象，甚至房地產(chǎn)企業(yè)在一定程度上深刻影響著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，決定其發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本生產(chǎn)要素。但是在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的過(guò)程中，企業(yè)也是存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)、健康、穩(wěn)定和安全的發(fā)展，涉及到國(guó)家和個(gè)人的利益。因此，必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行進(jìn)一步的分析，使得房地產(chǎn)行業(yè)更好的為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展做出其相應(yīng)的貢獻(xiàn)。

房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)與管理是一個(gè)比較復(fù)雜的過(guò)程，與此同時(shí)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體水平、政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整、消費(fèi)觀念的變化及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與變化等，使房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，都迫切需要能面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)作出迅速反應(yīng)的能力和在復(fù)雜、高風(fēng)險(xiǎn)的投資活動(dòng)中作出正確決策的支持環(huán)境。

1 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資的一般情況

1.1 風(fēng)險(xiǎn)的定義

①風(fēng)險(xiǎn)是指在一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動(dòng)程度。風(fēng)險(xiǎn)是指投資的實(shí)際收益與期望的或要求的收益的偏差。

②所謂風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中包括兩方面的內(nèi)容：其一，遭受經(jīng)濟(jì)損失；其二，實(shí)際所獲得的收益小于預(yù)期收益（希望獲得的收益）之差。

③風(fēng)險(xiǎn)與不確定性的區(qū)別 風(fēng)險(xiǎn)可以事先知道所有可能結(jié)果及每種結(jié)果的變動(dòng)程度。如果說(shuō)某事件具有不確定性，則意味著對(duì)于可能的情況無(wú)法估計(jì)其可能性。

1.2 風(fēng)險(xiǎn)投資的特點(diǎn)

大多數(shù)的投資者，即普通型投資者，還是愿意進(jìn)行較為理性的投資，其特點(diǎn)是：①客觀性，②可測(cè)性，③補(bǔ)償性，④多樣性。

一般情況下，三種類型投資主體的“風(fēng)險(xiǎn)－回報(bào)”曲線如圖一所示的差異：

圖一 不同類型投資者的風(fēng)險(xiǎn)曲線

1.3 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

①房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。

②投資回報(bào)是指因承擔(dān)某種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資而獲得的收益。承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)可以獲得回報(bào)，但風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)之間并不存在某種必然的、固定的關(guān)系，而是受很多不確定因素的制約，具有很大的隨機(jī)性。

③根據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)所采取的態(tài)度不同，我們將投資主體分為三種類型：即避險(xiǎn)型、冒險(xiǎn)型和普通型。

2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與控制方法

2.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類

2.1.1 自然風(fēng)險(xiǎn)與意外風(fēng)險(xiǎn) 自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于人們對(duì)自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常所造成的損失。

2.1.2 政策風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來(lái)的損失。

2.1.3 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.4 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)上的失誤（或其可能性），造成的實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果偏離期望值的可能性。

2.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和控制

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制的主要方法有：

2.2.1 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控 風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在使投資者不得不尋找更為積極的辦法來(lái)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。而做好市場(chǎng)研究是這種積極的辦法之一。

2.2.2 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)投資者以某種方式將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)。

2.2.3 風(fēng)險(xiǎn)組合 風(fēng)險(xiǎn)組合意味著通過(guò)多項(xiàng)目投資來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.4 風(fēng)險(xiǎn)回避 本方法的要點(diǎn)是：在預(yù)期收益相同的情況下，選擇風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

3.1 風(fēng)險(xiǎn)分析的含義與作用 風(fēng)險(xiǎn)分析是根據(jù)各種變量的概率分布，來(lái)推求一個(gè)項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)條件下獲利的可能性大小。因此，風(fēng)險(xiǎn)分析有時(shí)也被稱為概率分析。

3.2 風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)量與分析

概率論基本知識(shí)回顧

3.2.1 概率 概率就是用來(lái)表示隨機(jī)事件發(fā)生可能性大小的數(shù)值。概率分為主觀概率和客觀概率。

3.2.2 概率分布 由各個(gè)隨機(jī)變量與其相應(yīng)的概率組成的數(shù)列稱為概率分布。

3.2.3 離散型分布和連續(xù)型分布 如果隨機(jī)變量（例如投資收益率）只取有限個(gè)值，并且對(duì)應(yīng)于這些值有確定的概率，則稱隨機(jī)變量是離散型分布，如果對(duì)每一種情況都賦予一個(gè)概率，并分別測(cè)定其收益率，則成為連續(xù)型分布。

3.2.4 期望值 隨機(jī)變量的各個(gè)取值，以相應(yīng)的概率為權(quán)數(shù)的加權(quán)平均數(shù)，叫隨機(jī)變量的預(yù)期值，也稱數(shù)學(xué)期望或均值。

3.2.5 離散度測(cè)定

①方差

②標(biāo)準(zhǔn)偏差

標(biāo)準(zhǔn)差越小，說(shuō)明隨機(jī)變量取值偏離其期望值的離散程度越小，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)就越小，反之則相反。

3.2.6 變異系數(shù)

變異系數(shù)越大，表示風(fēng)險(xiǎn)程度越大。

3.2.7 置信區(qū)間與置信概率 “預(yù)期值±Z個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差”稱為置信區(qū)間，相應(yīng)的概率稱為置信概率。置信概率實(shí)際上是正態(tài)分布曲線與置信區(qū)間所組成的面積。

式中：xi：對(duì)稱分布曲線對(duì)應(yīng)的（常稱作標(biāo)準(zhǔn)曲線）某一具體的值；x：分布中點(diǎn)值（期望值）；σ：標(biāo)準(zhǔn)偏差值。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)、健康、穩(wěn)定和安全的發(fā)展，涉及到國(guó)家和個(gè)人的利益。因此，必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行進(jìn)一步的分析，有著非常重要的意義，這樣能夠使得房地產(chǎn)行業(yè)更好的為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展做出其相應(yīng)的貢獻(xiàn)。

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