房地產開發項目參建合作企業信用評價體系研究

程蘭燕

(上海閔行聯合發展有限公司， 上海 200245)

當前房地產項目招投標中，陪標圍標、掛靠轉包等現象屢見不鮮，一些承包商不從提高自身能力著手，僅在隱瞞劣績、行賄業主、偷工減料等方面投機取巧做文章[1]。此類信用缺失行為擾亂了市場的正常發展秩序，影響工程質量，侵害消費者利益，同時也嚴重損害了企業自身形象。在我國還沒有制定統一的市場評價標準，缺少統一、共享的信用信息平臺的情況下，為有效遏制承包商或服務商失信行為，讓信用度的高低成為交易成功的決定性因素，建立一套科學的房地產開發項目參建合作企業信用評價體系尤為重要。該評價體系將有助于規范房地產業相關行業市場，有助于房地產業的持續健康發展。

我國的信用評估機構在20世紀80年代末隨著債券市場的發展在銀行內部形成，經過經濟的起伏和政策的調整，形成如今較有規模的多個評估公司，但仍然側重于金融行業的評價[2]。目前對房地產相關行業的評估研究和實踐尚處在初級探索階段，從房地產企業角度研究合作企業信用評價體系幾乎處于空白。

本文試圖探討房地產企業如何利用可獲取的有限信息資源構建內部合作企業信用評價系統，建立各合作企業數據信息庫并維護信息，對各企業在進度、質量、安全、成本等各方面進行綜合評估，評定信用等級，避免每次在選取承包商或服務商時耗費大量的人力、物力。

1 信用評價指標的選擇

構建信用評價指標體系是謹慎而繁雜的，選取的指標既要兼顧系統性、代表性、可獲取性，又要與具體的評價方法相統一且切實可行，以真實反映企業信用狀況。本文結合現階段實行的企業資質等級標準存在一定的缺陷(如標準中未涉及企業的財務能力、商業和銀行信用記錄、管理人員條款等)，綜合考慮房地產相關行業的特點，將評價指標分為履約能力指標和履約行為指標兩大類，信用評級指標又細分為定量指標和定性指標。

1.1 履約能力指標

1.1.1履約能力定性指標

我國企業信息對外披露少，透明性較差，尤其是一些關鍵的軟信息。評級人員可通過一些外部渠道、與企業相關負責人洽談以及企業自我評判等方式，獲得較為詳盡而真實的企業內部軟信息，如內部管理制度、運營模式、辦公氛圍等，為定性評判奠定基礎，為信用評級提供更有效的素材。

(1)主要管理者素質。管理者基本素質評價指標體系主要考察企業經營者和管理人員素質。評價指標有學歷、經歷、經營能力；通過對主要副職、總師的學歷、經歷以及有中高級職稱的工程技術人員所占在冊自有職工人數比率、中高級技術工人所占在冊自有職工人數等方面來評價管理人員的素質。另外，企業主要管理者的管理風格、經驗以及人脈關系成為影響企業發展的重要因素。倘若管理者個人信用度低，在商界缺乏口碑，那么建設單位有理由懷疑其經營的企業信用狀況。

(2)銀行貸款信用。重點考察評級對象的還貸記錄以及與商業銀行間的合作關系。

(3)商業信用。包括施工承包合同的履約記錄；與建材供應商的付款記錄； “建筑業企業信用檔案”中的相關記錄；拖欠工程款、拖欠農民工工資情況分析；工商、稅務部門的相關記錄；法院訴訟記錄；賬款催收記錄等。

1.1.2履約能力定量指標

履約能力定量指標包括財務狀況、現金流分析、企業資質等級等

(1)企業財務狀況評價。指標體系主要由償債能力、盈利能力、營運能力等二級指標組成。二級指標又由相應的三級指標組成。該指標體系主要用來考察企業資產運作和收益情況，是企業償還債務、履行有關契約的關鍵因素，也是考察企業是否有能力和實力保證自己信用的指標之一。

(2)現金流分析。財務報表存在隱瞞收入或夸大經營成果等行為， 財務信息可能無法真實反映實際經營狀況[3]。現金流量的來源是企業按期償還債務的根本[4]，且能夠通過對賬單稅務單進行核實，弄虛作假的可能性較低，可以更為真實地反映經營活動和償債能力，有利于對企業財務信息質量和實際經營狀況做出更為準確的判斷。本文增加現金流動負債比、凈利潤現金含量這兩個指標來分析企業的現金流量情況，以更加真實、全面地反映企業的償債能力。

(3)企業資質等級等信息分析。包括資質等級、承攬工程總值、工程結算收入、三年主營業務收入平均增長率、三年資本平均增長率等。

1.2 履約行為指標

房地產項目合作企業具備履約能力僅僅是成功完成項目的一個重要要素。對于合作企業的評級還應結合考慮實際履約過程中表現出的結果，即履約行為。履約行為是履約能力與主觀努力程度相結合的產物，此類指標適用于評價已經合作過或正在合作的企業。合作企業大致可分為兩大類，一類是施工承包類，如施工總承包、幕墻、精裝修、樁基工程等；一類是咨詢服務類，如設計、勘探、監理等單位。

1.2.1施工承包類履約行為指標

以定量指標為主，主要評價指標如下：

(1)工程質量安全指標。由工程質量一次驗收合格率、工程質量安全事故次數、工程質量安全問題整改情況等二級指標構成。

(2)工期指標。通過總工期滯后率、關鍵節點工期滯后率等方面來評價。

(3)合同造價。主要通過結算造價與合同造價偏差率，由于承包企業原因造成的工程變更率等指標考察。結算造價與合同造價偏差率指標實際操作中應剔除由于建設單位原因造成的成本上升因素。該項指標主要用來考核施工單位是否存在低價中標，而后尋找各種理由增加工程成本的行為。

1.2.2咨詢服務類履約行為指標

(1)設計

在滿足國家規范的前提下，選取定性指標,如設計文件總體、平面布局合理性指標;各專業之間協調配合指標;各專業自身是否符合規范指標;各專業設計是否過于保守等指標。定量指標可選取主體結構單方造價，其他部分造價根據不同房間分割、建造標準表現出較大差異。單方造價可根據跨度、層高、總高度等劃分標準造價范圍。

(2)施工監理

材料進場把控指標：不合格產品被放進場次數、冒牌產品被放進場次數。

工程質量管理：工程是否零質量事故、事故預警與報告次數、事故處理效果等指標。

工程安全管理：是否出現安全事故、安全事故預警與報告次數、安全事故處理效果等。

現場簽證：簽證工程量是否實事求是，有無虛報、冒報。

工期指標：通過總工期滯后率、關鍵節點工期滯后率等方面來評價。

資料檔案整理：是否及時完成、完成質量等。

(3)投資監理

總造價控制目標：結算總價與合同總價偏差率指標。

工程量計算偏差率指標：如偏差率<5%，屬可接受范圍；5%≤偏差率<10%，則扣分；偏差率≥10%，屬嚴重工作失誤。該項審核工作需由建設單位業務能力、責任心均較強的專職造價工程師承擔。

單價審核指標：該項指標考核難度較大。設備材料價格根據不同品牌、型號，所處的不同時期會有所差異。建設單位可通過貨比三家，綜合比較性能、質量、價格等因素，選取合適的性價比產品。并以此考核投資監理審價工作。

工作失誤率指標。

審價工作效率指標：如結算報告審核時間小于30天，可加分； 30～45天屬可接受范圍；大于45天屬效率低下。設備材料單價審核時間應小于7天，大于7天屬效率低下。工程簽證審核時間應小于7天，大于7天屬效率低下。

以上指標均屬定量指標。

(4)勘探

勘探企業評價指標均為定性指標，如勘探方案合理性指標和勘探報告準確性指標。

2 評級指標權重與評分標準

2.1 評級指標權重的確定

指標權重的確定，決定了在多個指標中，各個指標對分析對象的影響程度，指標權重的選擇會直接影響評價的結果，是測評企業信用水平的關鍵[2]。本文把指標體系分為履約能力和履約行為兩大類，并細分為定量指標和定性指標，分別確定各個指標權重。在實踐中，根據實際情況確定履約能力和履約行為兩大權重比例。之后可通過參考相關研究資料和向專家學者請教，并進行實地調研后，確定各層級指標權重。指標權重在實際應用當中可根據當時背景情況作相應調整。

2.2 評分標準

定性指標其評價標準也是比較抽象的，一般要靠專家的經驗來判別。對定性指標評價可分為四級，如優、良、一般、差，各級所對應的量化分數分別為85～100分、75～85分、60～75分、60分以下。若采用國際上企業信用等級實行九級，則過多降低了每級評價標準間的差異性。對于定量指標采用百分制計分方法。

工程項目開發周期一般為2～4年，即使是大型開發項目通常采取分期開發策略，每期持續時間也基本在2～4年。因此以工程項目為單位，工程結束后，對各合作承包商和服務商做一個綜合評價。

3 信用評價計算與分級

在獲得權重和指標值的基礎上，信用評價值為：

式中，Aijk為3級指標值；αi、βij、γijk分別為1、2、3級指標的指標權重；n、m、p分別為1、2、3級指標隸屬上級指標的個數。

最后，將定量模型算得的定量指標總分和通過專家評分表算得的定性指標總分加起來，得到的分數即為企業信用得分。采用國內外較為流行的三等九級法，企業信用等級劃分如表1。

表1 企業信用等級劃分

4 實例分析

通過收集、整理工程實踐中合作過的上海某知名監理公司相關信息資料，根據監理在房地產開發項目中的工作性質、特點，考慮到監理的財務狀況對監理工作質量影響較小，因此未選取財務指標，構建指標的評判矩陣如表2。

表2 指標評判矩陣

(續表)

注：各項得分滿分均為100分。

該監理企業評價得分為88.225分，位于AA級企業。說明該企業信用良好，能夠較為出色的完成監理工作。

5 結 語

本文通過分析當前房地產項目參建合作企業在建設過程中的失信行為，指出建立科學的房地產項目參建合作企業信用評價體系的重要性。以信用評價指標、評級指標權重與評分標準、信用評價計算與分級三大塊內容構建了房地產業相關合作企業信用評價體系。最后以工程實踐中上海某知名監理公司相關信息資料進行了實證分析。

但是，房地產企業內部的參建合作企業信用評價體系，其數據量僅是社會信息總量的冰山一角，大量數據庫信息散落于政府各部門，如工商、法院、統計、質監、稅收、銀行等。如能整合這些信息資源，構建社會評價體系，一方面有利于加強信息的透明度，另一方面有利于規范各參建企業自身行為，如在工程施工、合同履行、稅金繳納、財務核算等領域加強自律，不斷改善自身的社會信用形象。

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