商業地產發展新格局

靖東/文

商業地產發展新格局

靖東/文

依據國家統計局的數據，2006年—2010年成為了我國改革開放以來經濟發展最快的時期之一。其間中國GDP年均增長11.2%，城鎮居民人均可支配收入年均增長9.7%。

國際物業顧問DTZ戴德梁行的研究表明，商業地產在宏觀環境利好的背景下已得到了長足發展。購物中心已經成為未來商業發展的主流。北京市除原有核心商圈繼續保持生機活力外，以社區居民的為服務對象的社區型購物中心也將蓬勃發展。預計2011年購物中心的供應中，80%以上的面積將出現在核心商業圈以外的區域。

奧萊進入發展高峰期

“奧特萊斯”在零售業中專指銷售名牌過季、下架、斷碼商品的品牌直銷購物中心。自2002年奧特萊斯這種零售業態進入中國，從最初有觀點質疑奧特萊斯這一業態在中國是否水土不服，以及對很多企業其實是以奧特萊斯之名在做商業地產的質疑，再到如今經過幾年的市場培育和積淀，奧特萊斯這一模式已經從國內一線城市到二、三線城市遍地開花。

“作為對消費市場成熟度有較高要求的奧特萊斯業態在中國亦實現了穩定起步，并將在未來五年進入發展高峰期。”DTZ戴德梁行商鋪部華北區董事、商業顧問負責人張家鵬如是說。

城市多中心發展推動

隨著城市經濟的持續發展以及城市人口的不斷膨脹等原因，單一城市中心已很難滿足城市發展的需要，逐漸向城市多中心方向發展，更多的商業項目被規劃在原有城市中心以外區域。這些新興區域因受到人口密度、通勤因素、短距離交通不便等問題的制約，使得傳統的購物中心在早期會存在較大風險。而作為目的性的奧特萊斯有相對更廣范圍的顧客輻射能力，并可與市中心商業產生有效差異化，更適合在新興區域的早期進行發展，因而受到政府及地產投資商的積極產注。

品牌資源支持

隨著全球經濟回暖與零售市場的大舉發展，越來越多高端零售品牌積極進入中國市場。依據DTZ戴德梁行的研究統計，國際一線品牌在中國的開店數量在過往三年的環比增長均達到20%以上。隨著城市國際品牌店鋪數量增加，產生過季貨品的幾率亦隨之提高，而這會為奧特萊斯這一主要銷售下架貨品的商業業態提供更多可招商資源。

消費者品牌意識增強

以“名品特惠”為特征的奧特萊斯被市場接納，要求當地消費群體需有較強的品牌意識，因為如果一個不太了解品牌的消費者進入到奧特萊斯，看到國際品牌可能會感覺打完折后仍然還很貴，而對于品牌有認知的消費者就會知道其中的優惠力度，也會有更大的興趣購買。在收入提升、自我價值感增強以及信息獲得越來越便利、消費者對外交流增多等多元因素影響下，越來越多的中國消費者對品牌有了更多了解，且需求呈現加速度增長態勢，為奧特萊斯的發展奠定了日益深厚的基礎。

城市車輛及高效率交通支持

國家統計局數據顯示，至2010年底，中國每百戶城鎮居民家庭家用汽車擁有量已達到13.1輛，相比2005年已增長287.8%。而主要城市的增長率則遠高于此數字。奧特萊斯多位于城郊區域，主力客源為自駕車到達的人群，城市車輛的迅速提升將對其發展起有力的支持。同時，高鐵及城市軌道在中國大量城市籌劃或建設，其亦有助于奧特萊斯形成更大的輻射能力。

北京購物中心新特點

回顧2010年，北京消費品市場繼續增長。全年實現社會消費品零售額6229.3億元(946.7億美元)，比上年增長17.3%，增幅比上年提高1.6個百分點。購物中心也在一片大好的經濟形勢下遍地開花，據DTZ戴德梁行統計，2010年，北京開業的購物中心達到73萬平方米，當中屬于社區型的購物中心占56萬平方米。

雖然百貨公司依然很受歡迎，但是根據國外的發展經驗，百貨公司的市場占有率在未來會逐漸下降，集多元素體驗、休閑、購物為一體的購物中心將會逐步取而代之。

北京商業地產經過十多年的發展，已經到了一個成熟的階段。目前北京購物中心的開發和營運已經十分成熟，隨著城市的發展和居民的消費需求，DTZ戴德梁行華北區商鋪部負責人聶綺冰認為，北京商業地產近年的發展正呈現出以下幾個特點：

從市區回社區

隨著社區發展日漸成熟，居住人口的數量和消費力不繼提高，社區商業發展也到了新階段，從2010年已開業的購物中心內，不難發現屬于社區型的購物中心占百分之七十五，可見近年開發商十分重視小區型購物中心的開發。同時基于滿足居民更高層次的購物需求，除了超市大賣場外，一站式的大型購物中心也落戶成熟社區，并且購物中心的休閑娛樂業態比例增加。

從戶內到戶外

隨著消費者對購物體驗和環境的要求續漸提高，傳統購物中心已沒法滿足消費者的需求，多元化的購物場所將陸續出現。早年在北京已經出現戶內戶外相結合的購物中心，例如三里屯Village、藍色港灣等。隨著這類購物中心的經營成功，大型戶外的奧特萊斯也陸續出現。通常這一類型的奧特萊斯一般位于交通便利的郊區和高速公路旁邊，備有充足的地面停車位，同時通過和旅游景點相結合，打造風情小鎮式的休閑購物環境。

從購物到體驗

在體驗經濟盛行的今天，花錢購物已經不再是消費者逛街的唯一目的，他們追求更新的消費體驗的地方，希望在購物中享受愉快的消費心情。 因此，近年的購物中心增加以體驗為主題的店鋪，例如Apple、Kidzana、Sony Style等強調生活體驗的主題店。同時，零售商在店內加設體驗元素，讓消費者對該產品的深入了解，從而達到促進產品銷量的目的。因此，在不久的未來，可以預見結合游樂場和購物的大型購物樂園也會陸續出現。