淺析人民幣升值預期與對房地產價格的影響

趙繼會 黑龍江省經濟管理干部學院，黑龍江 哈爾濱 150080

淺析人民幣升值預期與對房地產價格的影響

趙繼會 黑龍江省經濟管理干部學院，黑龍江 哈爾濱 150080

2009年，全國各大中城市房價從二季度開始進入上漲通道，上漲行情一直持續到2010年三季度。房地產泡沫之聲不絕于耳。房價的上漲是由土地供給的行政性壟斷、住房需求(包括投機性需求)的高漲、人民幣升值預期影響下的貨幣流動性過剩等多種因素共同造成的，但在不同的時期，房價上漲的主要原因可能并不相同。從2005年7月匯率改革到2008年國際金融危機爆發以前的這段時期，人民幣兌美元匯率持續小幅升值，人民幣升值的預期也逐步實現。

人民幣升值預期究竟在多大程度上影響房價的上漲？

一、人民幣升值預期的形成

造成這輪房價上漲的原因很多，既有如土地招拍掛、賣地財政、零房產稅等體制缺陷造成的因素，也有如剛性需求和投機性意愿強烈的需求因素，而后者對房地產市場造成的沖擊更大，其主要原因就在于對人民幣升值的預期。

在2005年中國實行以市場供求為基礎、參考一攬子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度之前，人民幣匯率雖然面臨較大的升值壓力，但由于匯率一直保持比較穩定，因此，這種升值預期雖然已經形成但并未得到實現。2005年匯率改革以匯率一直保持比較穩定的狀態。但并未得到實現。2005年匯率改革后，中國實行浮動匯率制度。由于我國在改革開放中對外貿易順差(特別是中美貿易順差)持續不斷擴大，根據自由貿易的理論，在浮動匯率制度下，貿易順差的擴大必然使得國際市場上對本國貨幣的需求增大，從而促使本幣升值。2005年匯率改革后，人民幣匯率才真正開始有一定幅度的升值，但匯率升值并不是一次到位，而是實行緩慢地逐步升值策略，這就使人民幣升值的預期得以在較長的一段時期內一直存在并逐步實現。從理論來說，直到有一天人民幣升值到位了，人民幣升值的預期才得以最終實現。另外，在2007年以前，我國一直實行的是強制結售匯制度，長期的貿易順差所積累的龐大外匯儲備，必然造成對人民幣的大量需求，造成人民幣升值的強大壓力和預期。

作為不動產，以人民幣計價房地產將隨著人民幣升值而同步升值，特別是在房地產價格持續上漲的時候，地產業必將受到投資者的青睞，從而產生投資型需求。在人民幣持續升值預期較為強的背景下，大量的外資通過各種渠不斷涌入我國國內市場，長期而言，地產價格會繼續保持上漲的趨勢。目前的情況看，由于當前國際金融市場投機資本規模龐大，而且大都認為人民幣升值仍沒有到位，可能會借機不斷推高人民幣匯率，從而導致房產價格進一步攀升。

二、日元、臺幣升值對房地產價格影響的前車之鑒

20世紀80年代，日本經濟的高速發展使日元積聚了強勁的升值壓力，自1985年日本接受了“廣場協議”后，日元持續大幅度升值，吸引了大量國際資本涌入日本。而日元升值使進口商品的價格下跌，帶動了一般消費品價格的走低、多余的貨幣大量進入了資產領域，其中主要投入房地產。1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額競相當于整個美國地價總額的4倍。1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。

1985年7月，七國集團簽署“廣場協議”之后，臺幣的匯率從1985年8月16日1美元兌換40.55元，一直上升到1989年12月份1美元兌換26.16元臺幣新臺幣的急劇升值，引起房價的上漲，1987年房價漲幅 29.1%，1988年房價漲幅 97.1%，1989年房價漲幅55.6%，形成巨大的房地產泡沫。但隨著國際游資的獲利撤退，1990年中國臺灣地區的經濟泡沫開始破裂，市場陷入長期的低迷階段，房價持續下跌。到2000年，全臺灣地區的房價僅為1989年的66.2%。

三、人民幣升值對房地產價格產生巨大影響的效應分析和實例分析

人民幣升值會導致國內資產價格的上漲和國外資產價格的下跌，通過以下幾個效應分析影響國內房地產價格。

(一)投機效應

主要表現為境外資金對我國房地產市場的投機活動。近年來隨著人民幣升值的國際壓力不斷加大，我國政府處于國內和國外各方面因素的綜合考慮，從2005年7月開始有步驟地調整人民幣匯率 ，截至2010年3月，人民幣累計升值幅度超過18.8%。人民幣升值的強烈預期和我國房地產業的特殊性質給海外熱錢提供了良好的投資機會，海外熱錢通過各種渠道涌入我國房地產業進行投機活動。

(二)預期效應

當市場預期人民幣將會升值時，境外投資者在我國投資房地產的回報率將上升，這會吸引境外資金流入我國的房地產市場。外資的不斷進入增加了房地產市場需求，從而拉高了房地產價格。如果投資者預期貨幣將持續升值，這將會吸引更大規模的外資進入。

(三)財富效應

貨幣升值意味著進口商品價格下降，導致進口增加，進而帶動國內一般消費品價格走低，貨幣也就變得更值錢了，多余的購買力將尋找投資項目，大量剩余資金將進入房地產領域增加了房地產需求，從而拉高房地產價格。

(四)溢出效應

一般地貨幣升值將影響東道國的產業增長的同時貨幣升值可能通過貨幣工資機制、生產成本機制、貨幣供應機制、收入機制等途徑造成物價的下跌，導致國內經濟的緊縮，因而政府會實行擴張性貨幣政策來應對。 而外匯占款構成我國基礎貨幣投放的主體部分，這就導致了通貨膨脹，這將有可能促使資金流進房地產市場，導致房地產價格上漲和泡沫的出現。

從2001年開始，除了2003年低房屋租賃價格有一個快速的拉升外，大部分時間房價同比增幅都遠高于租金。2001年后房價的高速增長則主要源于商品房市場的逐步增長與繁榮。尤其是2004～2008年，租金漲幅維持在2%上下，房價增幅卻高達6%～10%，這種房價脫離房租的現象，說明房價增長過快，已經不合理。

除了2008年年底全球金融危機爆發，大量海外資金撤出以求自保造成熱錢流出，其他時候都是熱錢流入。

熱錢的流出流入規模與中國房地產市場的價格有密切關系。2005～2007年上半年，熱錢流入規模與房地產價格都是平穩的增長。據商務部的估算，僅2007年一年就有800億美元的熱錢流入中國房地產市場。一方面，這些國際資本涌入中國，在短期內會產生對人民幣的大量需求，從而使得人民幣升值的預期得以自我加強；另一方面，這些國際資本投資中國的樓市，必然會助推房價上漲。因此，人民幣升值帶來的熱錢效應是2007年房價加速上漲的主要原因之一。2008年下半年熱錢開始流出，房地產價格急劇下滑，直到2009年初熱錢又開始流入中國，三大城市的房地產價格才開始回升。

四、人民幣升值形勢下，穩定我國房產價格的對策

人民幣升值是一把明顯的雙刃劍，我國房地產經濟發展既有機遇也有挑戰。由于中國房地產經濟并未有過這樣的經歷，所以，短期內人民幣升值將破壞中國房地產經濟的現有發展格局，并面臨前所未有的考驗。為了克服人民幣值對房地產經濟帶來的不利影響和沖擊，避免出現房地產泡沫經濟，促使我國房地產經濟的持續和健康發展，我們根據上述分析，可以從以下幾方面提出防范的對策。

（一）充分發揮政府職能，加強房地產市場宏觀調控

可以采取宏觀調控土地政策和價格管理制度，調控房地產業的金融政策和稅收政策；采取嚴格的措施和手段規范房地產業，大力打擊房地產的投機和炒作；優化企業的生存環境，采取行政措施引導外資到生產性領域，優化產業結構；對房地產公司實行“適度緊縮”的金融政策，加大資金監管力度，引導投機資金的流向，加強房地產資金流向控制；堅決打擊房地產的投機炒作現象，對于惡意炒作、虛假宣傳的開發商適時嚴肅進行處理；規范鼓勵二手房市場，促進二手房交易。

（二）充分利用科技優勢，實行信息化管理

按照“整體規劃，分步實施、有效銜接.強化管理”的原則，加大對房地產信息系統建設的管理，完善政府辦公平臺、市場監管和信息服務為一體的房地產交易權屬信息系統。利用信息化手段規范管理房地產市場，打破了以往信息不透明和不對稱的現象，制止了一些房地產開發企業的違規行為。

(三)加強銀行監管，提升國家調控房地產市場和股票市場聯動的能力

根據日本、我國臺灣等國家和地區的一些經驗，我們應當加強宏觀調控，提高抵御風險的能力，加強對商業銀行、證券等金融機構的監管，防止房地產泡沫的過度膨脹帶來的風險。

(四)改革現行的外匯管理體制、完善外匯市場

推進以國有銀行為主體的金融體系改革、建立靈活的市場匯率機制、推出新的外匯風險產品等一系列措施的組合。

(五)加強對外資的管理

限制境外資本進入房地產市場重點是抑制投機性需求；合理引導外資流向，把外資引向生產性領域；嚴查虛假進出口貿易，遏制國際游資非正常渠道流入。

(六)建立風險預警機制，提升房地產投資者的風險防范能力

政府應支持金融機構建立風險預警機制，適時向投資者發出警告、公告有關市場信息，加強對投資者市場風險的教育，調整市場情緒，盡量化解大眾的非理性行為。

(七)把外資引向生產性領域，同時加速發展直接融資渠道

我國政府應盡快支持成立專業性的住房金融機構、擔保機構和保險機構，支持建立住房抵押貸款二級市場，加強修改和制定有關房地產金融方面的法律。

2005年匯率改革以來到2008年國際金融危機爆發以前，人民幣匯率持續穩步升值，人民幣升值的預期也不斷實現。在這段時期，房價的上漲不僅受到其自身決定因素的影響，同時也越來越多地受到匯率變動的影響。根據我們的實證分析，人民幣升值預期對房價有正向的影響作用，且房價上漲的原因中有39%可以由人民幣升值預期來解釋。

在當前國際金融危機還未完全消除的背景下，房價過快上漲，必然會對中國的經濟平穩增長造成非常不利的影響。為了抑制房價的快速上漲，必須對外資進入中國房地產市場進行必要的限制。

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10.3969/j.issn.1001-8972.2011.08.119

趙繼會（1964—），男，黑龍江鐵力人，黑龍江省經濟管理干部學院、黑龍江工商職業技術學院院長，高級政工師，研究方向：經濟學、高等教育。