我國不動產登記簿制度研究＊*本文是湖南省哲學社會科學基金項目“不動產登記疑難問題研究”（項目編號：08YBB112）的階段性成果。

向明

（吉首大學法學院，湖南吉首416000）

不動產登記簿的法律內涵是指國家不動產登記機構制作的、用于記載不動產自然狀態及權利設立和變動事項的專用簿冊。不動產登記簿的設置不僅體現了不動產物權的公示公信兩大基本法律效力目的，同時也體現了國家在不動產領域中的稅收征收、耕地保護、財產統計等特定的治理目的。盡管《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）已明確規定了不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，但在我國不動產登記實踐中，人們常重權屬證書、輕登記簿，這嚴重限制了不動產登記簿作用的發揮。基于此，重新確立不動產登記簿的法律地位，構建科學合理的不動產登記簿制度，具有迫切的現實意義。

一、我國不動產登記簿的編制

（一）不動產登記簿的編制之界定

所謂不動產登記簿的編制，是指登記機構依法按照一定的標準將不動產及其權利載入不動產登記簿的法律行為。1

由于不動產登記簿是不動產物權歸屬和內容的根據，為精確、清晰、肯定表述載入登記簿中的不動產物權的內容和類型，以彰顯不動產物權的公示公信法律效力目的和國家對不動產治理目的，因此不動產登記簿的編制應當合法。合法性是一切法律行為的首要要求，當然也是對不動產登記簿的編制的基本要求。要保障整個不動產登記簿的編制活動的合法性，從而發揮不動產登記簿應有的法律效力，不動產登記簿的編制活動不僅應嚴格按照《物權法》等實體法規定進行，即不動產登記簿中登記權利的種類和內容符合實體法的規范要求，同時，不動產登記簿的編制也要符合程序上的法律規定。另外，登記機構在編制不動產登記簿時應當遵循法定文字原則，即應當用國家公布的法定官方文字對不動產登記簿進行記載（其中包括登記簿所應記載的一切內容），不能使用其他諸如劃線、涂改、加括號等不具有公信力的符號。

盡管不動產登記簿要對不動產登記機構所管轄的地域內的不動產及其上成立的物權進行記錄，但由于其登記事項往往非常龐大，因此登記機構不可能將諸多登記事項全部登記在一個簿冊中，應遵循一定的標準來編制不動產登記簿。不動產登記簿的編制標準分為兩種，即“物的編成主義”和“人的編成主義”。“物的編成主義”，也稱物的編制體例，是指在不動產登記簿的編制中，“不動產”這種“物”處于登記簿的核心地位，登記機構以不動產所在的行政區域、地段、地號為序，將該項不動產上的變動關系統一記載在一起，注重的是不動產權利的靜態。2而“人的編成主義”，亦稱人的編制體例，則以權利人的登記順序先后編制，而不是以不動產為中心作成，其注重的是不動產權利的動態。3

不動產登記簿的編制是法律行為。其行為主體是登記機構，其行為對象是不動產及其權利，其行為要求是登記機構的編制行為應基于當事人的申請而啟動和展開。

（二）我國不動產登記簿的編制體制

1.現狀

當下，由于我國實行土地和房屋分別登記制度，4因此我國對土地和房屋登記簿（土地和房屋）分別予以編制。5在土地登記方面，我國《土地登記辦法》第3條規定了土地登記實行屬地登記原則，第5條規定了土地以宗地為單位進行登記。在房屋登記方面，我國《房屋登記辦法》第4條規定了房屋登記應由房屋所在地的房屋登記機構辦理，6第5條規定了房屋登記機構應當建立本行政區域內統一的房屋登記簿，第10條規定了房屋應當按照基本單元進行登記。從這些規定可以看出，我國的不動產登記簿是以“宗地”或“基本單元”為中心進行編制，因此我國當前不動產登記簿的編制體例采用的是“物的編成主義”，即以不動產為標志和主線，按照不動產所在地的行政區域、地段、地號、房屋的基本單元為序進行編制，將該項不動產上的變動關系統一記載在一起，注重于不動產權利的靜態。

2.我國未來統一的不動產登記簿編制體制

首先，我國未來的不動產登記簿必須統一。考慮到我國的特殊國情，盡管這種分立型的不動產薄設立模式曾具有一定的時代價值，但其缺點也非常明顯。7筆者認為，為顯示同一不動產上的具體權利類型和層級，我國必須建立一個統一的登記簿，即房地合一的不動產登記簿。其理由是：其一，我國《物權法》已規定了國家對不動產實行統一登記制度，未來的不動產登記由統一的登記機構行使，如果繼續實行房地登記簿分別設立模式無疑是對社會資源的浪費，且會增加社會成本；其二，我國物權立法中“房隨地走”、“地隨房走”是早已確立的基本原則，在這種“房地一體主義”的立法中，既不認為建筑物附屬于土地，也不認可房屋和土地的分離變動，而是將房屋與土地視為一個一體變動的整體，因此，沒有必要將土地和房屋分開而分別設置登記簿8；其三，登記簿的統一能集中而全面地記載同一不動產上的權利信息，這使交易者能得到不動產事項的充分信息，有利于克服公示弊端。

其次，我國未來統一不動產登記簿應以物的編制體例為原則。其理由是：其一，有利于保證登記內容的延續性，因為此種編制體例可以清晰地反映某個不動產上的權利變動情況，進而便于公眾全面獲取某個不動產的權利狀態；其二，符合物權法對物的特定性要求，有利于解決諸如異議登記的追及力等實體法律問題；其三，有利于保護權利人的個人隱私、商業秘密，因為采用“人的編成主義”標準會使查閱人知曉權利人所有有關不動產的信息，而有些信息是權利人不愿意公開的，若不允許查閱，又可能影響交易安全；其四，我國長期以來就一直采用“物的編成主義”編制體例且行之有效，根本無需改變。

考慮我國的實際情況，在特定情況下，不動產登記簿的編制體例也可以采用人的編制作為補充形式，即以權利人為主線，將其有關不動產的交易關系記載在簿頁之中。比如，只要不會造成混亂，對于同一人擁有數個不動產又在同一登記機構登記的，出于便宜考慮，可在共同的登記簿頁中記載，這是一項純粹的土地登記技術程序，不影響各不動產本身的獨立性以及各不動產上的負擔等。9

二、我國不動產登記簿的內容

（一）當前我國不動產登記簿的內容之立法現狀

根據《土地登記辦法》，我國土地登記簿的內容大致包括土地權利人的姓名或者名稱、地址，土地的權屬性質、使用權類型、取得時間和使用期限、權利以及內容變化情況，土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格，地上附著物情況。10根據《房屋登記簿管理試行辦法》，我國房屋權屬登記簿的內容大體包括三個部分：其一，房屋的基本狀況部分，此部分主要記載房屋編號、房屋坐落、所在建筑物總層數、建筑面積、規劃用途、房屋結構、土地權屬性質、國有土地使用權取得方式、集體土地使用權類型、地號、土地證號、土地使用年限、房地產平面圖等；其二，房屋的權利狀況部分，此部分主要記載房屋所有權、他項權利等有關情況；其三，其它依法需要登記的狀況部分，此部分主要記載預告登記權利人和義務人、身份證號碼、預告登記證明號、補換證情況，異議登記申請人、異議事項，查封機關、查封文件及文號、查封時間、查封期限、解除查封文件及文號、解除查封的時間等。11

（二）域外不動產登記簿內容概覽

在德國，其土地登記簿12的主要內容包括“標題”、“財產狀態目錄”與“欄”。其中，“標題”主要涉及地方法院之名稱、卷號以及薄頁號等內容。“財產狀態目錄”則反映一宗或數宗土地的狀態情況，包括土地的順序編號、摘自地籍冊的關于土地邊界的說明、地籍塊號碼、記載地籍塊的圖片、土地面積、經營種類與方位、附著于土地所有權之權利等。通過這些狀態情況的說明，可使土地在空間位置與大小上特定化。而“欄”較為復雜，共分三欄，分別承擔不同的功能。第一欄標明的是土地的所有權人及其取得所有權的法律原因。如果是按份共有，需說明各權利人的共有份額；如果是共同共有，則需說明共同共有所有權賴以成立的法律關系。第二欄標明的是所有其它的負擔與限制。負擔如用益權、地役權、限制人役權、后位繼承等。限制如一般的處分禁止、破產記載，等等。第三欄標明的是記載抵押權、土地債務與定期金債務等土地擔保物權。從德國土地登記簿的編排看，就登記技術而言，或許完全可以將所有的負擔與限制統一登記于一欄之中。但由于土地擔保物權在實踐中發生的頻率常高于其它限制物權，故有設置專門欄目（第三欄）之必要。13

瑞士的不動產登記簿的內容由“主簿”、“土地記述書”、“日記簿”、“平面圖”、“土地表示書”構成。主簿是登記簿的主體，每一主簿分為“所有權部”、“役權和土地負擔部”、“擔保權部”。此外還有“預告登記和建筑物部”，大體相當于德國土地登記簿簿頁的第一部至第三部。土地記述書相當于德國土地登記簿簿頁的“狀態目錄”。“日記簿”、“平面圖”、“土地表示書”作為登記簿的輔助手段，日記簿針對不能立刻記入“主簿”的登記申請，暫依受理順序記載于日記簿；平面圖是基于對土地的測量而表示土地的狀況和界址的；土地表示書是在尚未進行土地測量的地區代替平面圖。14

日本的土地登記簿的內容主要包括：標示部、甲部及乙部，甲乙部各設事項及順位號數欄。其中標示部記載有關土地或建筑物標示的事項。土地登記簿包括：土地所在地、土地號數、土地種類（宅地、農地等的區分）、土地面積。其建筑物登記簿的內容主要包括：建筑物所在地及土地號數，房屋號數，建筑物種類、構造及室內面積，建筑物號數，附屬建筑物的種類、構造及室內面積，等等。甲部設事項欄及順位號數欄，事項欄記載有關該不動產所有權的事項（如因不動產買賣而發生的所有權移轉、假登記等），應記載接受申請書的日期、收件號數、登記權利人的姓名、住所、登記原因及其發生日期、登記標的及申請書所載且與登記權利有關的其它事項。在順位號數欄中記載事項欄記載的登記事項的順序。乙部設事項欄及順位號數欄，事項欄記載有關所有權以外權利的事項（如抵押權、地役權、地上權等），記載的內容與甲部相同。在順位號數欄中記載事項欄記載的登記事項的順序。15

（三）我國未來統一的不動產登記簿內容

借鑒域外先進的立法經驗，結合當前的法律實踐，我國未來統一的不動產登記簿記載的內容應涵括自然狀況、權利狀況以及其它依法應當登記的事項三個部分。

自然狀況部分主要涉及土地坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格等；地上建筑物編號、房屋坐落、所在建筑物總層數、建筑面積、規劃用途、房屋結構、房地產平面圖等。

權利狀況部分應當依據權利的類型區分為三個小部分。第一小部分記載土地的權屬性質、國有土地使用權取得方式、集體土地使用權類型、土地證號、土地使用年限以及建筑物的所有權。第二小部分記載土地或建筑物上設立的用益物權，目前《物權法》規定的用益物權除了地役權之外，都只能在土地上設立，包括土地承包經營權、宅基地使用權、建設用地使用權。第三小部分記載抵押權和租賃權等，即建筑物上的抵押權和租賃權以及建設用地使用權、土地承包經營權上設立的抵押權16和租賃權等。

在依法應當登記的事項部分記載的內容主要包括預告登記、異議登記、更正登記、查封登記、預查封登記等事項。

三、我國不動產登記簿的管理

（一）不動產登記簿的保存

不動產登記簿作為國家機構重要的法定文件和重要資料，必然需要采取嚴格、規范的保存辦法。不動產登記簿的保存主要涉及不動產登記簿的保存主體和保存期限等問題，由于登記簿的保存主體在域外的立法與實踐中都是由不動產登記機構統一保管的，在此重點討論登記簿的保存期限。

從國外的立法與實踐經驗來看，不動產登記簿應當永久保存。如在法國不動產登記中，對于不動產登記簿的保存是根據文件不同的年限分別進行處理，登記人員并不需要保管所有提交給他的文件，而是只保存50年以內的公示文件。對于50年以上不滿100年的文件，將這些文件的節錄本和副本移交給專門的檔案中心。對于100年以上的文件，移交給國家檔案館或其它省級檔案館。17在我國臺灣地區的不動產登記簿和地籍圖為永久性保存。18《物權法》對不動產登記簿的保存期限沒有規定，而住房部的《房屋登記簿管理試行辦法》第13條規定了房屋登記簿應永久保存并妥善保管。但我國絕大部分地方立法都規定了不動產登記簿應當永久保存，如《珠海市房地產登記條例》第21條第3款規定：“房地產登記卡和房地產原始憑證永久保存。”《鞍山市城市房屋權屬登記條例》第21條規定：“房屋權屬登記機構應當建立房屋權屬登記冊，并永久保存。”《天津市房屋權屬登記條例》第22條規定：“房屋權屬登記機構應當將房屋權屬登記簿和房屋權屬登記的文件資料，統一管理，永久保存。”這一規定是符合不動產登記簿的永久性特點的，值得我國未來不動產登記立法完善之借鑒。19

（二）不動產登記簿的重造與補造

在不動產登記簿的保存過程中，由于時間、環境、情勢變化以及其它一些意外情況發生，登記簿可能出現損壞或滅失，也可能因過時而被新的格式所取代，因而就需要對原有的登記簿采取一定的補救措施，即需要對不動產登記簿進行重造與補造。所謂不動產登記簿的重造，是指不動產登記簿損壞或原有格式更新時，登記機構將原有登記簿上所記載的內容登錄到新的登記簿上的行為。不動產登記簿的補造是指登記簿因某種原因發生導致其毀損或滅失時，登記機構依照不動產其它資料（主要是檔案資料）進行補充登記的行為。20在域外，如日本、德國和我國臺灣地區等對不動產登記簿的重造與補造都做了較為明確的規定。21

我國的立法對不動產登記簿的重造與補造的規定較少，《房屋登記簿管理試行辦法》第13條第2款規定：“登記簿有毀損的，登記機構應及時補造。”《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第16條第2款規定：“城市房屋產權檔案必須長期保存。如果發生丟失或者損毀時，應當及時采取補救措施。”有學者認為，這里的“補救措施”指的就是重造和補造22。可以看出，現有的立法對不動產登記簿的重造根本就沒有規定，對不動產登記簿的補造的規定也相當粗糙。因此，為保障不動產登記簿的安全，在未來的《不動產登記法》中應明確規定不動產登記簿的重造與補造程序。當登記簿發生毀損或滅失時，登記機構應當依據有關資料予以及時補造，并及時通知登記權利人；當不動產登記簿用紙損壞或樣式變更時，登記機構應當依據原有記載全部予以重造。

（三）不動產登記簿的查閱與復制

作為物權歸屬和內容依據的載體，不動產登記簿只有將其所記載的內容予以公開，才能彰顯不動產登記簿所具有的公示功能。23規范不動產登記簿的查閱主要涉及查閱主體、查閱客體、查閱程序、查閱責任以及查閱效率和費用等內容。

1.不動產登記簿的查閱主體

縱觀域外立法實踐，對不動產登記簿的查閱主體的規范大致分為三類：一是對查閱主體沒有任何限制，任何人對登記簿上的任何內容都可以自由查閱。典型者如新西蘭、愛爾蘭、韓國、俄羅斯、美國的明尼蘇達州和夏威夷州、澳大利亞的昆士蘭州以及我國香港特別行政區等。此種立法模式盡管可以彰顯自由之精神，但不利于不動產權利人的隱私保護。二是社會公眾不能自由查閱，但如有需要可要求登記機構告知不動產有關權利信息或提供該不動產權利狀況證明。典型者如日本和我國澳門特別行政區。此種立法模式盡管會增大登記機構的成本，但對保護權利人的隱私有利，同時也不會影響交易安全。三是僅允許有利害關系的人查閱不動產登記簿。典型者如德國、瑞士和我國臺灣地區。此種立法模式盡管有利于保護權利人的隱私和防止無關之人糾纏登記機構，但利害關系人難以界定，不利于司法操作。24

在我國，《物權法》第18條對查閱主體的范圍限定為權利人和利害關系人，然而在國土資源部發布的《土地登記資料公開查詢辦法》25和原建設部發布的《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》26中則規定任何人都可以查閱登記簿（但必須取得權利人的同意書）。考慮到《物權法》是上位法，我國不動產登記簿查閱主體只能為利害關系人（其實權利人也是一個利害關系人）。這樣的話，我國立法上同樣面臨何謂“利害關系人”的問題。對此，筆者認為，解決此問題可借鑒《德國土地登記簿法》27以及《瑞士民法典》28的相關規定，將利害關系人的界定應以其對于該項不動產是否存在“正當利益”為宜。該“正當利益”并不限于法律上的利益，還包括法律利益之外的其它正當利益，即只要查閱者能初步說明其具有經濟、家庭、科學或公共利益等正當利益原因就可享有查閱權，如查閱者提供結婚證、代理證明、單位介紹信、交易合同或提交有登記權利人簽章的抵押合同等。如果登記機構拒絕利害關系人查詢，利害關系人可依據《中華人民共和國政府信息公開條例》第33條的規定進行救濟。至于國家機關基于職務履行對不動產登記簿的查閱，我國《土地登記資料公開查詢辦法》（第2條第3款29和《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》第8條第3款30）都作了相應的規定。由于這類主體的查閱權力都有法律的明確規定，所以在實踐中一般不會遇到困難。但上述國家機關基于職務履行進行查詢時應當提交本單位出具的查詢證明以及執行查詢任務的工作人員的工作證件。

2.不動產登記簿的查閱客體

關于不動產登記簿的查閱客體，域外立法除了對涉及國家秘密和權利人的隱私和商業秘密外一般很少做限制。根據《土地登記資料公開查詢辦法》第2條、第3條、第7條以及《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》第5條、第7條、第8條的規定，不動產登記簿的查閱客體分兩類：一是任意查閱的客體，那些事關社會交易安全的事項如不動產登記編號、登記權利、標的物坐落、層次、結構、建筑面積及分攤土地面積以及他項權利負擔等信息，申請人只要提供有效身份證明、填寫查閱申請書并交納相關費用就可以查閱相關登記內容；二是限制查閱的客體，對于查閱不動產登記的原始基礎資料，如權屬來源文件、登記申請書、房屋地籍調查表和地籍圖等信息，其屬于不動產登記過程中形成和收集的資料、文件，且這些登記內容本身亦包含有當事人的隱私或商業秘密利益，所以，只應對特定主體公開，即只有權利人本人和利害關系人才能查閱登記的原始資料。申請人在申請查閱上述資料時，必須提供相關證據，如不動產權利證書原件、不動產權利人同意查閱的書面聲明；仲裁、訴訟案件當事人提供的案件受理通知書或立案通知書；國家安全、公安、檢察、審判、紀檢、公證、仲裁等部門出具的查閱證明等，否則不動產登記機構有權拒絕其查閱要求。31

3.不動產登記簿的查閱程序

對不動產登記簿的查閱應遵循一定的步驟。首先，利害關系人應提出申請，這要求申請人在申請查閱時應當符合法律規定的要素，并且采用規定的格式提交申請書。32其次，受理查閱。對符合法律規定要求，不動產登記機構有義務提供查閱的條件；對于不符合法律規定的要求的，登記機構不得允許其進行查閱。最后，出具查閱結果證明。登記機構摘錄或者復制的不動產登記結果，查閱人請求出具查詢結果證明的，登記機構經審核后可以出具查閱結果證明。即使在查閱過程中沒有查閱到申請人所要查閱的信息，登記機構也應當出具證明書，以證明在登記機構中不存在任何所要求的文件。如《土地登記資料公開查詢辦法》第11條規定了對無土地登記結果的，應查詢人請求，查詢機關可以出具無土地登記記錄的書面證明。《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》第14條規定了查詢人要求出具查詢結果證明的，查詢機構經審核后，可以出具查詢結果證明。對于不能查詢情形的，查詢機構可以出具無查詢結果的書面證明。《上海市房地產登記資料查閱暫行規定》第13條規定了對無原始憑證或者登記冊中無信息記載的，登記機構應當出具無登記記錄的書面證明。查閱結果證明應當加蓋查閱機關印章，并注明日期。

4.不動產登記簿的查閱責任

建立不動產登記簿的查閱責任制度是使不動產登記簿查閱得以順利進行的重要保障。根據不動產登記立法和實踐，不動產登記簿的查閱責任主要有三類。一是民事責任。不動產登記簿查閱中的民事責任主要體現為：對不動產登記機構，若其無故拒絕正當的查閱申請并致其損害，或者未能合理保管，導致權利人的登記資料被泄露、濫用的，登記機構均應承擔相應的賠償責任。對于查閱人，擅自將不動產登記資料帶離設定場所，對登記資料進行圈點、劃線、注記、涂改、拆頁，或者故意損壞查閱設備，造成損失的，查閱人應當依法承擔賠償責任。查閱人非法使用查閱結果，給他人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。在此還應注意的是，在賠償責任的承擔問題上，如果是查閱人自身的過錯給權利人造成損害的，由查閱人單獨承擔賠償責任；如果不動產登記機構和查閱人有共同過錯的，不動產登記機構和查閱人應承擔連帶責任；不動產登記機構承擔賠償責任后，對故意或者重大過失造成損害的其工作人員，有權予以追償；如果由于查閱人的行為被第三人利用后造成權利人損害的，查閱人和第三人也應負連帶責任。在賠償責任的范圍問題上應以權利人的直接實際損害為準。如《土地登記資料公開查詢辦法》第15條規定：“查詢人非法使用查詢結果，給當事人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。”二是行政責任。在不動產登記簿查閱過程中，在申請人合法而正當的申請下，不動產登記機構有義務及時、準確、充分地向其提供不動產登記簿的相關信息，如其工作人員在登記工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分。對查閱人而言，擅自將不動產登記資料帶離設定場所，對登記資料進行圈點、劃線、注記、涂改、拆頁，或者故意損壞查閱設備的，登記機構應當及時制止，并責令其改正等。三是刑事責任。在對不動產登記簿進行查閱時，登記工作人員在登記工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等，情節嚴重的，依法應承擔玩忽職守罪、濫用職權罪、徇私舞弊罪等刑事責任。查詢人非法使用查詢結果，情節嚴重的，可能依法會承擔侵犯商業秘密罪、敲詐勒索罪、詐騙罪等刑事責任。

5.不動產登記簿的查閱效率和費用

為了保證查閱的效率，保證查閱人快速地獲得不動產登記的信息，通過審查而得到允許的查閱，原則上當場進行，如果有正當原因需要延遲，也應當在合理的一段時間內進行，其時限以不發生過度的遲延為原則，否則就應當承擔一定的法律責任。如《土地登記資料公開查詢辦法》第9條規定了對符合查詢申請條件的，查詢機關應當當場提供查詢；因情況特殊，不能當場提供查詢的，應當在5日內提供查詢。查閱不動產登記資料所發生的費用由查閱人承擔。

至于不動產登記簿的復制，只要符合法定要求，查閱人可以進行復制。

注：

1對于不動產登記簿編制的界定，世界各國不動產登記立法均未見明確規定。但縱觀各國或地區的立法和實踐，當事人的不動產登記申請一旦受理后，登記機構會依職權進行審查（不管是形式審查抑或實質審查）并作出是否載入不動產登記簿的決定，這體現了登記機構行使國家權力的行為，也即體現的是種法律行為。如德國的《土地登記簿法》第1條規定：“地方法院（土地登記局）編制土地登記簿。”我國臺灣地區的“土地登記規則”第6條規定：“土地權利經登記機構依本規則登記于登記簿，并校對完竣，加蓋登簿及校對人員名章后，為登記完畢。”第 17條規定：“登記簿就登記機構轄區情形按鄉 （鎮、市、區）或地段登記之，并應于簿面標明某鄉（鎮、市、區）某地段土地或建物登記簿冊次及起止地號或建號，里面各頁蓋土地登記之章。同一地段經分編二冊以上登記簿時，其記載方式與前項同。”第 18條規定：“登記簿應按地號或建號順序，采用活頁裝訂之，并于頁首附索引表。”我國《土地登記辦法》第14條規定：“國土資源行政主管部門應當對受理的土地登記申請進行審查，并按照下列規定辦理登記手續：（一）根據對土地登記申請的審核結果，以宗地為單位填寫土地登記簿；……。”《房屋登記辦法》第2條規定：“本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。”

2采“物的編成主義”的編制標準以不動產為中心進行登記簿的編制，這意味著不能遺漏有關不動產上任何一項權利的存在與變化，否則登記簿上記載就不可能全面地反映當時不動產權利的整體情況，因此有關國家的物權變動模式立法就應采不動產物權不經登記不發生效力的實質主義登記模式，促使第三人將各種不動產權利的變動及時提交登記。目前采此編制標準的國家和地區較多，如德國、日本、瑞士、瑞典、韓國、奧地利以及我國臺灣地區等。

3采用“人的編成主義”標準，其不動產登記簿以不動產權利人的登記順序先后而不是以不動產為中心進行編制，登記機構無需了解不動產上各項權利的全貌，也不必要求當事人將所有不動產權利變化情況都申請登記，其結果就是有關國家物權變動模式采取依當事人意思發生效力的意思主義，在登記模式上采形式主義登記模式。登記實踐中，法國、意大利、新西蘭、我國澳門特別行政區等采用該模式編制登記簿。

4在此需要說明的是，土地和房屋是兩種最為主要的不動產，但不動產除了土地和房屋外，還包括草原、自然資源、林木等，且這些不動產都是由不同的主管部門登記和設立不同的登記薄。

5在域外，采“物的編成主義”的國家或地區也有分別設立土地登記簿和建筑物登記簿的，典型者如日本和我國臺灣地區。但大多數國家還是統一設立不動產登記薄。

6《房屋登記辦法》中所稱的房屋登記機構，是指直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構。

7不能集中而全面地記載同一不動產上的權利信息，這樣不僅交易者不能得到不動產事項的充分信息，國家也難以準確地實現征繳稅收、保護耕地、統計財產等特定目的。

8朱程：《論不動產登記簿的法律構建》，《房地產行政管理》2007年第12期。

9[德]鮑爾·施蒂爾納：《德國物權法》，張雙根譯，法律出版社2004年版，第286頁。

10參見《土地登記辦法》第15條。

11參見《房屋登記簿管理試行辦法》第8、9、10條。

12其實這與德國的立法理念有關。在德國民法中，建筑物是土地的附屬物，建筑物本身不是獨立的物權客體，沒有單獨的所有權，其權利完全被土地所吸收，所以，不動產登記簿只需設立單獨的土地登記簿，不可能有所謂的“房屋”登記簿。

13參見常昱、常憲亞：《不動產登記與物權法：以登記為中心》，中國社會科學出版社2009年版，第182頁。

14陳華彬：《外國物權法》，法律出版社2004年版，第127頁。

15參見李昊等：《不動產登記程序的制度建構》，北京大學出版社2005年版，第480-482頁。

16程嘯：《不動產登記薄之研究》，《清華法學》2007年第4期。

17 Har ris.J.W.Proper ty and Justice.Oxford：Clarendon Press，1996，P112-113。

18我國臺灣地區“土地登記規則”第20條規定：“登記簿及地籍圖由登記機構永久保存之。除法律或中央地政機關另有規定或為避免遭受損害外，不得攜出登記機構。”

19另外，保存不動產登記簿應當配備符合設計規范的專用庫房和必要的安全防范措施，如規定登記簿和地籍資料庫應有防火、防盜、防潮、防蟲等安全設備。對于電子登記簿數據的錄入、存儲、輸出、運輸，應設置加密程序、進行備份和異地保存等安全防護措施以防止數據載體被無權閱讀、復制、改動或挪動。參見程嘯：《不動產登記薄之研究》，《清華法學》2007年第4期。

20需要注意的是，不動產登記簿的重造和補造的相同之處在于：重造或補造情形下，均無需登記權利人進行申請，而是由登記機構依職權進行。兩者的區別之處在于：不動產登記簿的重造針對的是一宗不動產的登記用紙損壞或格式變更的情形，在不動產登記簿用紙全部損壞、滅失或樣式變更時，登記機構應依原有記載有效部分予以重造；而補造發生在登記總簿滅失時，此時登記機構應依據有關資料對不動產登記簿進行補造，并應保持原有次序，補造并不涉及格式更新的問題，依據的是不動產登記簿以外的其他輔助資料而不是不動產登記簿本身。

21參見《日本不動產登記法》第23、24條，《德國土地登記簿法》第141條，我國臺灣地區的“土地登記規則”第22頁、第23條。

22許明月等：《財產權登記法律制度研究》，中國社會科學出版社2002年版，第110頁。

23需要注意的是，對不動產登記簿的公示不得以公告的方式進行，而只能依當事人的查閱申請進行。另外，根據“簾幕原則”即只能通過一個窗口來了解不動產權屬狀態，因此公眾獲取不動產信息的唯一途徑即是通過對不動產登記簿的查閱，不動產登記簿的查閱就成為公示的主要途徑。參見程嘯：《論我國民法典中不動產登記制度的完善》，《民商法學研究》2004年第25期。

24參見樓建波：《域外不動產登記制度比較研究》，北京大學出版社2009年版，第117-119頁。

25《土地登記資料公開查詢辦法》（經2002年11月22日國土資源部第5次部務會議通過，自2003年3月1日起施行）第11條。

26《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》（經建設部2006年10月18日通過，自2007年1月1日起實行）第7條。

27《德國土地登記簿法》第12條第1款的規定：“任何說明正當利益之人，都有權查閱土地登記簿。”

28《瑞士民法典》第970條的規定：“任何人均有權獲悉，在不動產登記簿上登記為不動產所有權人為何人。經初步證據證明為有利害關系者，有權請求查閱不動產登記簿或請求就此制作內容摘要。任何人不得提出其不知不動產登記簿上登記的抗辯。”

29《土地登記資料公開查詢辦法》第2條第3款規定：“國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關和紀檢監察部門有權查詢與調查、處理案件有關的原始登記資料。”

30《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》第8條第3款規定：“國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關、紀檢監察部門和證券監管部門可以查詢與調查、處理的案件直接相關的原始登記憑證”。

31參見朱程：《論不動產登記簿的法律構建》，《房地產行政管理》2007年第12期。

32參見《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》第11條。