試論廉租住房監管機制

陳玲燕

1 我國廉租住房運行現狀

廉租住房是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能,向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房[1]。作為解決最低收入家庭住房問題的一種手段,廉租住房制度具有調控住房市場和調節收入分配的作用,它與經濟適用房、商品房相銜接,形成住房分類供應體系,加快房地產市場化的進程,解決住房問題上的“市場失靈”,符合社會發展和進步的需要。

我國的廉租住房管理體制尚待完善,從目前全國各地廉租住房運作情況看,管理體制存在較多問題：管理機構未能理順;廉租住房分配審批不嚴、廉政同步監察不力;廉租住房資金挪作他用等現象。

監管就是指依據一定的規則對個人和經濟主體的活動進行限制的行為。廉租住房監管是政府對廉租住房市場實施的一種政府管制行為。廉租住房運行的監管不僅僅是頒布幾條法律、法規或成立一些監管機構,而是一個涉及法律、經濟、房地產市場和政府部門相互配合協調的系統工程,從而保證社會的穩定與和諧,同時促使廉租住房資源的最優化配置。

下面就以廉租住房配租模式為依托,從各個階段來分析如何加強監管。

2 廉租住房審批階段的監管

根據申請廉租住房的程序,實行嚴格的準入制度,資質審查制度。各街道辦事處負責所轄區域內最低收入家庭申請住房保障的受理、初審管理工作,區(縣)房產管理部門負責審核、公告及配租后的復核管理工作,市住房保障中心負責登記、配租、協調管理等。建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務局和社會保障等部門按照各自職責對廉租住房進行監督和管理。

在審批過程中,重要的是建立個人信用體系和個人財產申報制度。收入不透明,無法規范個人租賃廉租住房行為,一些城市出現“投機”,中低收入者不能享受到政府為他們提供的住房保障服務,加劇了低端住宅市場的供需矛盾。首先,制訂《個人信用報告法》,以立法的方式規范信息的收集、提供、使用和管理,用法律的形式對個人賬戶體系,個人信用記錄與移交,個人信用檔案管理,個人信用級別的評定、披露和使用,個人信用主體的權利義務及行為規范等作出明確規定,以確保個人信用制度的規范發展,保證個人信用信息的客觀、公正和正確利用。另外,建立個人財產申報制度,完善個人儲蓄存款實名制,保證個人的財務數據完整;建立個人基本賬戶制度。

對違背個人信用制度者進行制裁,形成強有力的外部約束。對于有違約記錄的人,應實行全社會共同監督,聯合制裁的方法,建立合理的懲罰尺度以對不同程度的失信行為施以相應的處罰,依法追究嚴重失信者的民事或刑事責任。建立快速收到有關失信行為的信息或舉報機制及不良信用記錄數據庫。建立被懲罰人申訴機制,并對誣告、誹謗者訴諸法律,提高違約者的成本,從而促進信用觀念的提高,在全社會形成良好的信用環境和信用秩序。

3 廉租住房配租階段的監管

廉租住房按照供給模式可以劃分為：實物配租、租金補貼、租金核減、租金補貼還貸購房四種,見圖1。以下將逐個分析如何監管。

3.1 實物配租模式的監管

我們按照廉租住房制度運行當中所采用的不同模式進行劃分,可分為：政府集中購建廉租住房和政府分散購建廉租住房。廉租住房制度作為社會保障的一部分,房租收入有限,不能靠房租彌補自身運行需要,否則存在大量資金缺口。為了確保資金來源,地方各級人民政府要根據廉租住房工作的年度計劃,切實落實廉租住房保障資金。對工作不落實、措施不到位的地區,要通報批評,限期整改,并追究有關領導責任;對在解決城市低收入家庭住房困難工作中以權謀私、玩忽職守的,依法依規追究有關責任人的行政和法律責任。

3.2 租金補貼模式的監管

租金補貼模式分為限定性租金補貼模式和非限定性租金補貼模式[2]。由于租金補貼模式能滿足不同廉租對象對住房區位、房型以及周邊環境的多樣化偏好,且由于該方法的易執行性,退出成本較低,所以目前這種配租方式應用最廣。

對于限定性租金補貼模式,政府要監督廉租對象,看是否專款專用,還要幫助和監督廉租對象尋找適合的廉租住房。對于非限定性租金補貼模式,政府無需監督廉租對象如何使用補貼租金的費用,只要幫助和監督尋租。承租人對所使用的住宅設備要妥善保管、不得私自轉租、轉借、轉讓他人;對租金拖欠者,收取滯納金。如果接受廉租住房的家庭擅自改變房屋用途且拒不改正的,擅自轉租、轉讓使用權的,或者連續 6個月以上未在廉租住房居住的,由市住房保障中心收回其承租的廉租住房,或者停止發放租金補貼,已騙取廉租住房保障的,責令其退還已領取的租賃住房補貼,或者退出廉租住房并補交市場平均租金與廉租住房標準租金的差額,情節惡劣的,并可處以1 000元以下的罰款。

3.3 租金核減模式的監管

租金核減模式：政府對已經租住符合廉租住房標準的廉租對象按照配租標準減免其已交房租中的超額部分。該模式由于已經界定了廉租對象,配租標準,所以只有在定期核查的時候,街道辦事處或者區(縣)房產管理部門監督承租人是否有擅自轉租、轉讓使用權的,或者連續6個月以上未在廉租住房居住的或已經超過當地制定的最低保障線,如有這種情況存在,由市住房保障中心收回其承租的廉租住房或停止租金核減,已騙取廉租住房保障的,責令其補交核減的租金,情節惡劣的,并可處以 1 000元以下的罰款。

3.4 租金補貼還貸購房模式的監管

租金補貼還貸購房模式：針對拆遷地區的最低收入家庭在購買安置房時,通過用政府為其提供的租金補貼,償還部分購房貸款。租金補貼還貸政策的實施,可以使大量原本無法享受公積金貸款的低收入家庭,在購房時得到政府低息貸款的金融支持。按租金補貼還貸購房政策購買的住房,不得私自轉讓,轉租,如遇特殊情況需轉讓住房時,由市房產管理部門收購。房產管理部門要加強監督,定時審查財務數據,對于購買家庭月人均收入連續一定年限內超過當地最低生活保障標準的,房產管理部門將根據其收入水平調整租金補貼還貸額,有關規定另行制定。

4 廉租住房騰退階段的監管

當配租家庭人均收入連續一定年限(根據當地政府實際情況制定年限)超過城鎮居民最低生活保障標準;現有住房已被列入動拆遷范圍內的家庭;人口情況發生變化,人均面積超過當地規定的配租面積標準。以上三種情況都要涉及到廉租住房的騰退問題[3]。對虛報、隱瞞情況或者偽造有關證明享受政策的配租家庭,由房地產行政主管部門取消其申請資格,已騙取廉租住房保障的,責令其退還已領取的租賃住房補貼,或者退出廉租住房并補交市場平均租金與廉租住房標準租金的差額,或者補交核減的租金,兩年內不得申請并執行相關的經濟處罰規定。

除了強制性的監管措施外,因地制宜的制定廉租住戶申請主動退出優惠政策,鼓勵廉租戶自行置業,促使條件轉好的廉租住戶申請主動退出,購買經濟適用房或商品房。廉租住戶自覺主動退出廉租福利后,能得到政策性優惠,提供低息購房貸款、優先購買經濟適用房、購房稅費減免等。這種激勵機制能夠使條件轉好的家庭主動退出廉租住房,減少監管成本。

5 結語

廉租住房作為住房保障體系的一部分,有很多優點,如用地較少、成本較低和可反復使用等優點,是住房保障制度中最經濟、最公平、最能滿足城市低收入者的住房需求的制度。但廉租住房制度還處在襁褓中,因此需要法律、經濟、房地產市場和政府部門相互配合協調,建立一套完善的監管機制,使得它能為更多的低收入家庭帶來福音。

[1] 劉曉君.廉租住房縱覽[M].北京：中國建筑工業出版社, 2005：3-4.

[2] 王嚇忠,巫月娥.廉租房相關問題研究[J].城市問題,2006 (6)：61-64.

[3] 曾國安,胡晶晶,周 盼.關于建立廉租住房騰退五大保障機制的構想[J].湖北行政學院學報,2010(5)：26-27.