房屋裂縫問題的處理辦法研究

曠開萃

（重慶市黔江區城鄉建設委員會重慶409000）

房屋裂縫問題的處理辦法研究

曠開萃

（重慶市黔江區城鄉建設委員會重慶409000）

針對當前經常出現的由房屋裂縫問題引發的矛盾糾紛，首先分析住戶投訴的主要問題、矛盾的主要情況和處理的主要困難，并以法律法規、規范標準和協議文件為基礎重點研究處理問題的基本依據和關鍵要求，再從技術、管理和法律等角度提出解決處理房屋裂縫問題的程序與方法，最后進行了案例研究。

房屋裂縫；矛盾糾紛；處理依據；解決程序與方法

重慶是西部大開發的重要城市，直轄以來城市建設日新月異，房地產開發市場持續繁榮。近幾年，房地產領域的投訴、矛盾、糾紛也日益增多，其中有關房屋的質量缺陷及安全隱患方面的投訴和矛盾更是其中的焦點內容，而房屋墻體、梁柱或樓板出現開裂則是焦點中的焦點。本文針對房屋裂縫問題及其引發的矛盾進行專門的研究，分析處理協調有關投訴及矛盾的困難，尋找處理房屋裂縫有關問題的基本依據，提出解決問題的基本程序和方法，最后進行案例研究。這種處理方法對其他投訴或問題的解決也有一定的參考意義。

1 房屋裂縫問題的處理困難

1.1 房屋裂縫投訴的主要問題

眾所周知，房屋、住宅的很多部位，包括墻體、梁柱、樓板、屋面，都有可能出現一些裂縫，而產生裂縫的原因也比較多，既有勘察設計不到位的原因，也可能是施工工藝不規范的原因；既有溫差變化、材料伸縮導致的裂縫，也可能是基礎不均勻沉降產生的開裂；既有可能是荷載或外部力量作用的結果，也可能是因為裝修或使用的不科學形成的裂縫。作為購房業主或開發項目周邊的住戶，在入住后或周邊項目施工時房屋出現了裂縫，他們首先就會找到開發商，向開發企業討說法、要賠償。住戶提出的問題或要求主要有以下幾個方面：一是對裂縫進行修復；二是對房屋的安全性進行鑒定；三是搬遷，要求提供住宿或過渡費用；四是補償各種損失；五是退房、換房，周邊住戶就是要求拆除并重建房屋，或換房。其中，住戶提得最多的要求就是第四條和第五條。

1.2 矛盾糾紛的主要情況

由于房屋裂縫產生的復雜性和出現的相對滯后性，也由于房屋裂縫問題在質量缺陷中的普遍存在性及房屋裂縫與房屋安全關系的巨大差異性，更由于處理相關問題目前沒有統一的標準和程序，使得房屋裂縫引起的矛盾糾紛就相對多，處理起來也相對棘手。當然，由于近些年房地產開發市場的繁榮，出現一些有關房屋裂縫的問題和矛盾也是正常的。更重要的是，由于企業的重視程度不夠、住戶的法律意識不強、問題的責任劃分不清、雙方的溝通渠道不暢、辦事的程序不明、情緒的控制不夠使得這樣的矛盾糾紛進一步擴大，個別地方此類矛盾問題出現愈演愈烈的態勢。針對出現的房屋裂縫問題，有一些開發企業不愿意積極地對住戶提出的訴求進行回應和處理，甚至覺得與他們無關，比如周邊房屋開裂，他們會說是既有房屋基礎不牢所致；比如新入住的業主，他們可以說是業主的不規范裝修行為所致。當住戶去找開發商協商解決此事時，由于開發企業沒有有效、及時的答復，甚至采取躲避、拖延的辦法，或者態度很惡劣；另一方面，也有一些住戶以房屋裂縫問題為借口提出無理的要求，甚至到開發企業去大吵大鬧、到工地阻工，乃至出現集訪等情況。這些情況是矛盾糾紛不斷惡化、難以解決的主要原因。

1.3 協調管理的主要困難

前面我們簡單分析了矛盾糾紛的基本情況，這里主要從政府部門管理的角度，分析在處理解決因房屋裂縫問題引起的矛盾糾紛時所面臨的主要困難。總體來說，三個方面：一是對部分住戶的協調比較困難。多數住戶針對房屋裂縫問題還是能夠比較理性地去對待，能夠依法依規依合同提出訴求，但是也有少數極個別的住戶人員具有借題發揮、聚眾滋事、敲詐勒索的不良企圖，煽動群眾鬧事，不聽政府有關主管部門的解答、協調和處理，甚至認為政府在為開發商說話。二是對一些開發企業的管理比較困難。地方要發展，需要開發商的投資和建設；但是有一些開發企業應對住戶的投訴很不主動、也不積極，想用拖延、不理睬的態度來解決問題，甚至把問題的包袱、集訪的住戶甩給政府；政府的協調、處理乃至處罰工作實施起來比較困難。三是政府有關部門自身處理問題的不當或不力。可能有以下幾個方面的情況：重視程度還不夠、調查了解不清楚、行政執法不規范不嚴格、對相關法律法規及規范標準不熟悉、協調溝通不細致不到位等。

2 處理房屋裂縫問題的基本依據

為了處理協調因房屋裂縫產生的投訴或糾紛，找到解決問題的法律政策依據是至關重要的。以相關的法律法規、規范、標準、協議、文件為依據，認真解讀相關的規定、條款，能夠為問題的處理提供基本的原則和方向。這里給出主要的依據：

2.1 《混凝土結構工程施工質量驗收規范》（GB50204-2002）

該規范在8.1.1條中規定，現澆結構的外觀質量缺陷按表8.1.1確定，其中有關裂縫的規定如表1。

表1 混凝土結構裂縫外觀質量

同時，作為強制性條文，該規范8.2.1中明確規定：現澆結構的外觀質量不應有嚴重缺陷。按現行設計規范，裂縫寬度在允許范圍（0.3mm）以內屬一般質量缺陷，不影響現澆板的承載能力。

在混凝土結構子分部工程驗收中，該規范的10.2.3規定，當混凝土結構施工質量不符合要求時，應按下列規定進行處理：（1）經返工、返修或更換構件、部件的檢驗批，應重新進行驗收；（2）經有資質的檢測單位檢測鑒定達到設計要求的檢驗批，應予以驗收；（3）經有資質的檢測單位檢測鑒定達不到設計要求，但經原設計單位核算確認仍可滿足結構安全和使用功能的檢驗批，可予以驗收；（4）經返修或加固處理能夠滿足結構安全使用要求的分項工程，可根據技術處理方案和協商文件進行驗收。對混凝土現澆構件可能存在的裂縫問題，質監部門在質量驗收時按照以上要求進行驗收。

2.2 《砌體工程施工質量驗收規范》（GB50203-2002）

該規范第11.0.4條規定，對有裂縫的砌體應按下列情況進行驗收：（1）對有可能影響結構安全的砌體裂縫，應由有資質的檢測單位檢測鑒定，需返修或加固處理的，待返修或加固滿足使用要求后進行二次驗收；（2）對不影響結構安全性的砌體裂縫，應予以驗收，對明顯影響使用功能和觀感質量的裂縫，應進行處理。對砌體可能存在的裂縫，質監部門根據砌體的承重類型、裂縫的寬度和分布情況判斷屬于哪種情況，按以上要求進行驗收。

2.3 《重慶市新建商品房屋使用說明書和質量保證書》（以下簡稱“兩書”）

“兩書”中有關房屋使用及質量保證的內容和條款非常明確，第三條和第八條都對業主的注意事項予以告知。在第五條的保修范圍與保修期限中規定，住宅（非住宅）自工程竣工驗收合格交付使用之日起，在正常使用情況下如有以下部位、部件工程質量問題的，均由開發企業免費承擔維修責任：針對基礎工程和主體結構，其保修期限和質量問題處理完成時間期限分別為合理年限和合理時間；針對墻體開裂（指框架結構填充墻），其保修期限為兩年，質量問題處理完成時間期限為1個月。這里有兩點需要說明：一是基礎工程和主體結構的質量問題“兩書”中沒有給出具體的保修期限，這說明對于該部分的工程質量問題只給予（一定）合理年限的保修，超過時間則使用物業大修基金維修。同時，基礎工程和主體結構的安全性應滿足房屋設計使用年限（一般為五十年），如果在設計使用年限內基礎工程和主體結構存在安全隱患，則根據房屋安全鑒定情況，由開發商承擔相應的責任。二是墻體開裂特別指明為框架結構的填充墻，而不是指磚混結構的承重（磚）墻；對于承重墻體的開裂，如果形成安全隱患，則根據房屋安全鑒定情況，由開發商承擔相應的責任[1]。

2.4 《重慶市商品房買賣合同》。該合同第十八條為保修責任

《新建商品房屋質量保證書》作為本合同的附件，甲方（指開發商）自商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。在商品房保修范圍和保修期限內發生的質量問題，甲方應當履行保修義務，并對乙方造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或非甲方原因造成的損壞，甲方不承擔責任，但可協助維修，維修費用由乙方（即購房業主）承擔。同時，當房屋裂縫達到嚴重影響正常居住使用的情況（即鑒定為危房），為甲方嚴重違約，乙方有權退房，并可要求甲方賠償損失。

2.5 《重慶市人民政府辦公廳轉發市國土房管局關于進一步加強全市房屋住用安全管理工作意見的通知》

該文件中明確規定，市國土房管局是全市房屋住用安全管理的行政主管部門，負責對全市房屋（含直管公房）住用安全管理工作實施監督管理。各區縣（自治縣、市）房地產管理部門負責本行政區域內房屋住用安全日常管理和監督。房屋產權人（使用人）、管房單位是房屋住用安全的責任主體，要自覺履行職責，配合做好本單位的房屋安全管理工作。通知中第三條為：嚴格檢查鑒定，防范事故發生。該條第三、第四款分別對房屋產權人（使用人）、管房單位應主動及時向房屋安全鑒定機構申請房屋安全鑒定以及房屋住用安全管理部門應采取強制措施責成房屋產權人（使用人）、管房單位進行房屋安全鑒定的情況進行了明確的規定。也就是說，該文件明確了既有房屋的居住使用管理的職責，細化了房屋安全鑒定的基本條件。

2.6 其他標準或法規

《危險房屋鑒定標準》(2004年版JGJ125-99)對于危險房屋的鑒定程序、方法、原則和標準給出了明確規定，對于是否能夠正常居住使用進行明確的界定。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和《重慶市家庭居室裝修管理規定》都對住宅的裝修行為有具體的規定和規范的要求，購房業主應該遵守。

有了上述的一些法律法規、規范標準、文件協議，我們找到了解決有關房屋裂縫問題的基本依據，同時也為我們處理相關的矛盾糾紛提供了大致的途徑或原則。這里要強調的是，對于法規性文件的法律效力或地位，從高到低大致是：憲法、法律、行政法規、地方性法規/部門規章、地方部門規章/法令、細則/辦法、規范/標準、協議。

3 處理房屋裂縫問題的程序或辦法

針對前面所述的處理房屋裂縫問題所面臨的困難，根據處理問題的主要依據，這里提出處理、協調、解決因房屋裂縫問題引起的矛盾糾紛的基本程序或方法（圖1）。

圖1 裂縫問題處理的基本程序

3.1 前期的管理

對房地產開發企業而言，為了減少與周邊住戶或購房業主因房屋裂縫產生的糾紛，應做好以下兩點：一是嚴格遵循“先治坡、后置窩”的原則，在周邊有相鄰建筑物的情況下，必須對邊坡工程、基坑工程和基礎工程做好勘察設計工作，首先進行邊坡治理和支護工程的設計與施工，完善相關建設手續；加強周邊土體與建筑物的監測，確保對周邊房屋無明顯影響的前提下開始主體工程的建設。二是在建設過程中，加強勘察、設計、施工、監理全過程的規范和管控，對基礎及不同結構的連接部位的設計要重點審查，提高施工工藝、落實“跳倉法”施工，建筑材料選擇要科學合理，控制溫差伸縮變形，減少后期房屋裂縫的出現[2]。

3.2 交房的工作

開發企業一是要在質量竣工驗收時，根據質監部門的驗收意見將所有的房屋質量缺陷（包括房屋裂縫問題）進行整改；二是應在交房前，與施工單位、物業管理公司對所有的設施設備、墻面地面樓板、水電氣管線、門窗、裝修情況逐戶逐項進行全面的自查，發現問題及時整改；三是在業主收樓時物業管理公司應再次與住戶進行現場樓房交接，對業主提出的有關房屋存在的裂縫或其他問題進行確認、匯總，報開發企業進行處理。開發商在商品房交付使用時必須向購房業主發放“兩書”，同時建議開發商在給購房業主發放“兩書”時，應附有告知書，進一步對“兩書”的內容和雙方的權責進行細化，對房屋內的所有設施、設備情況、裝修情況予以明確告知，并對業主的裝修和使用行為及要求提出明確的規定或指導。

3.3 鑒定的要求

出現裂縫的房屋，對于可能存在安全隱患的已入住新房或開發項目的周邊房屋，如滿足文件中所規定的應做、須做安全鑒定的房屋，由開發企業出資，經房屋產權人（使用人）、房管單位同意，聘請有房屋安全鑒定資質的鑒定機構對房屋安全進行鑒定。安全鑒定的實施須按照《危險房屋鑒定標準》的要求進行。鑒定機構出具的報告應該但不限于包括以下內容：房屋基本狀況介紹、房屋產生裂縫及其他隱患情況的原因、房屋結構安全等級的評價、處理房屋裂縫或其他問題的措施和建議。鑒定的結果是開發商與住戶處理好房屋裂縫問題的主要法律依據，修復的程度以及補償的要求應以鑒定結果作為重要基礎[3]；當然，并非所有出現裂縫的房屋都要進行安全鑒定。

3.4 裂縫的處理

以鑒定結果為依據，裂縫的處理一般有以下幾種情況：對于墻體表面或抹灰層的裂縫，可采用表層修復法；對那些不影響結構整體性或有防滲要求的混凝土裂縫，應采取灌漿、嵌縫封堵法修復，封堵物一般是環氧樹脂、聚氨酯、聚合物水泥砂漿等[4]；對填充墻的貫穿裂縫一般采取掛網修補法，即在墻體兩邊掛鋼絲網片，鋼釘固定后灌砂漿、抹灰修補[5]。對影響混凝土結構性能的裂縫，應采取結構加固法，可以通過增加混凝土結構的截面面積、外包型鋼或鋼板、噴射混凝土補強、增加支點等方式加固。對更嚴重的混凝土裂縫，可以采取混凝土置換法。另外還有電化學防護法和仿生自愈合法等新型的處理方法[6]。開發項目周邊的房屋出現裂縫時，或質保期限內的新房出現裂縫時，責任人（這里一般指開發企業）必須組織專業的施工隊伍，提供完整的裂縫修復施工方案，隨時準備裂縫的處理。

3.5 補償的實施

當開發商對房屋裂縫進行修復時，必然對住戶的居住生活帶來一定的影響，應進行適當的補償；同時，可能有一些住戶不愿意施工人員進房維修，而愿意由開發企業按照房屋裂縫的維修成本費用對其進行補償，住戶自行修復；再者，因為房屋裂縫對房屋裝飾層、家具家電可能產生直接損失，開發企業應賠償。在這樣的情況下，開發商應與住戶協商，達成一致后以書面的形式確定補償的形式和金額。當然，根據鑒定結果，對于必須進行結構加固的房屋裂縫，不得只采取資金補償的方式處理；而必須由開發企業組織有關設計單位、施工單位和監理單位按照建設程序和規范要求進行報批、加固，并給予補償。

3.6 政府的協調

房屋出現裂縫后，由于開發商與住戶在責任劃分、鑒定要求及修復補償方案上可能存在的分歧，從而引起矛盾和糾紛，甚至出現沖突、引發集訪事件。地方政府及相關主管部門有責任和義務協調解決此類矛盾糾紛：一是對裂縫情況的現場調查；二是矛盾糾紛的溝通化解；三是組織對鑒定機構的協商確定；四是推動修復補償方案的協商一致；五是加強房地產開發行為的監督。

3.7 訴訟的建議

以商品房買賣活動為基礎，購房業主與開發商形成了民事法律關系，因為房屋裂縫問題產生的矛盾是民事經濟糾紛；而對于開發行為產生周邊房屋的裂縫，周邊房屋的產權人（使用人）的權利受到侵害，雙方也形成了民事經濟糾紛。如果雙方在前面各個環節都無法協商解決這個矛盾糾紛，雙方都可以依照《民事訴訟法》的規定向房屋所在地的人民法院提起訴訟，通過司法的途徑來維護自身的權益。

4 案例研究

重慶市黔江區M住宅小區是近幾年開發完成的高檔樓盤之一，項目占地面積5.6萬m2，總建筑面積17.4萬m2，有7棟高層住宅（4棟33層，3棟19層），共820多戶，樓盤在2010年10月進行了質量竣工驗收，合同約定交房時間為2010年12月31日。該項目在設計施工過程中就高度重視建筑質量，層層把關，從嚴控制，請重慶市知名的一級資質勘察設計單位進行勘察、設計，規范初步設計，嚴格施工圖設計與審查；在施工過程嚴格施工程序，推廣使用“跳倉法”，加強材料檢測要求，提高養護水平，強化現場監管，特別是在混凝土結構與磚墻連接部位嚴格按規范進行掛網、拉結筋等處理，在變形縫位置做好連接、填充和防水處理，室內外墻體加強養護和抹灰沙漿的配比及厚度的控制。在工程質量竣工驗收時對存在的極少的質量瑕疵進行及時的整改。

樓盤在交房前，開發企業與其下屬的前期物業管理公司對整個小區，包括分戶住宅、公共裝修、室外環境配套，進行了全面的檢查，按照規劃設計圖紙和規范要求再次及時完善、整改到位。交房時物業管理公司與購房業主進行了現場交驗手續，再一次收集了購房業主的問題和意見，經核實后在業主裝修前進行了處理整改，以表層修復為主。業主收樓時，不但拿到了“兩書”，同時還有一份告知書，告知書對房屋裝修使用的要求做了明確規定，并附有《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和《重慶市家庭居室裝修管理規定》的主要內容。業主裝修入住后，針對可能的房屋裂縫問題，開發商積極準備了專業的維修隊，提供了完備的裂縫修復方案，隨時準備裂縫的維修。

今年五一節以后，陸續有近20家住戶反映墻體出現裂縫問題；并有住戶到有關部門反映此事。有關部門在現場察看后確認了事實，責成開發商積極妥善處理。開發商高度重視，物業管理企業及時協調，跟業主做好溝通解釋工作，經項目的設計單位現場察看，裂縫是溫差伸縮、施工工藝不足所致；經與業主溝通，不需要進行房屋安全鑒定，由開發企業安排施工隊伍按照業主的要求進行修復，除有兩戶的房屋因墻體空鼓、開裂嚴重須進行墻體的局部重砌掛網外，其他住戶都是進行抹灰層的修復，開發商同時對業主的影響和損失進行了合理補償。修復時間由業主定，施工隊隨叫隨到；其中有3戶業主是自身在墻體上開管線孔引起的裂縫，物業管理公司在對業主進行教育指導后，開發商也進行了修復；開發企業態度端正、處理積極，與業主保持良好的協調關系，該小區的裂縫問題得到了較好的處理，沒有出現矛盾激化或走司法途徑的情況。

5 結語

房屋裂縫是廣泛存在的質量通病之一，房屋存在裂縫是一定的，完全沒有裂縫幾乎是不可能的；控制裂縫的發展、減少裂縫的存在應是每一個開發商在設計、建設、管理房屋過程中需要追求的重要目標。本文針對房屋裂縫問題可能引發的矛盾糾紛進行了初步的探討，分析了處理此類問題的基本依據，提出了解決房屋裂縫問題的基本程序和方法，為房地產市場的健康穩定及開發企業的管理進步提供了一定的參考。

[1]王惠榮.高層住宅工程墻體裂縫原因分析及治理措施[J].山西建筑,2009,(9)∶142-143.

[2]蔡焰山.某住宅樓混凝土樓板裂縫的鑒定和處理[J].林業建設,2001,(2)∶12-14.

[3]佟強,王南.墻體裂縫質量問題的加固處理[J].建筑管理現代化,1999,(4)∶21-24.

[4]王霞.砌體房屋墻體裂縫的檢測評估及修補[J].河南建材,1999,(4)∶18-20.

[5]武永強.淺談裂縫對房屋安全鑒定的影響[J].水科學與工程技術,2006,(1)∶30-33.

[6]竇元令,等.墻體裂縫的原因及其防治[J].建筑管理現代化,2000,（1）∶23-26.

后澆筑的施工做法

現澆混凝土結構工程因構造要求，經常設計一些待主要構件施工完成后再施工的現澆構件，如一些構造柱等。因為上部結構已經完成了混凝土的澆筑，造成后施工的構件施工難度增大。特別是與上部構件連接的后澆筑柱，很難保證頂部混凝土的密實度。在實際施工中為滿足施工要求，采用以下辦法。

1.梁下后澆筑柱

將構造柱在主構件中上下端的錨固筋，在主構件施工時插上。在施工后澆筑柱混凝土時完成鋼筋綁扎，支模板時在模板頂端留設門子洞。將門子洞以下的混凝土澆搗密實。根據門子洞的尺寸制作一個溜槽，溜槽上部超過上部的梁底，將門子洞范圍的混凝土通過溜槽澆筑。待混凝土強度達到1.2MPa拆去溜槽，將溜槽處的混凝土鑿平。

2.板下后澆筑柱

由于板下后澆筑柱沒有梁下后澆筑柱的操作空間，施工時采用上部現澆板預留孔的做法實施。在上部結構板施工時，將后澆筑柱在板內的插筋錨固在板內。

（摘自：《建筑工人》）

Handling Methods to Solve Building Fissure Problems

This article first analyzed such problems as the current conflicts and dissensions caused by the often-appearing building fissures,the complaints posed by the householders,the main situation in conflicts and the difficulties in resolving these problems.And then the paper studied in detailed these problems based on the laws,the criterions and norms,the agreements and files,and the key demands for dealing with these problems.Then the procedures and methods for resolving the building fissure problems were proposed from the standpoint of technology,management and law together with a case study at the end of the paper.

building fissure;conflict and dissension;handling basis;resolving procedure and method

TU745

A

1671-9107（2011）10-0028-05

10.3969／j.issn.1671-9107.2011.10.028

2011-07-15

曠開萃（1978-），男，江西泰和人，同濟大學管理學博士，重慶市黔江區城鄉建設委員會副主任，研究方向為工程項目管理、房地產開發管理等。