我國養老地產開發中存在的問題與對策

徐瑜陽

(周口師范學院，河南周口466001)

一、問題的提出

根據聯合國教科文組織制定的標準，當一個國家60歲及60歲以上的老年人口超過該國家總人口的10%，或者65歲及65歲以上的老年人口超過該國家總人口的7%，該國家就進入“老年型國家”的行列。2010年6月10日民政部發布的《2009年度全國民政事業發展統計報告》顯示，截至2009年底，全國65歲及以上老年人口11309萬人，占全國總人口的8.5%;60歲及以上老年人口16714萬人，占全國總人口的12.5%。據悉，目前我國老齡化已進入快速發展階段，老年人口將年均增加800萬人～900萬人。預計到2020年，我國老年人口將達到2.48億，老齡化水平將達到17%。到2050年將進入重度老齡化階段，屆時我國老年人口將達到4.37億，約占總人口30%以上，也就是說，三四個人中就有1位老人。

人口老齡化迅速發展的背后，也意味著一個潛力巨大、亟待開發的市場正在形成。據資料顯示，目前我國養老產業規模可達1萬億，而養老地產顯然在其中占有不小的比例，這給房地產企業帶來了新機遇。據萬科集團分析“房地產在‘十二五’還有很大發展，但到了‘十四五’時期，人口拐點到來的時候，養老地產的戰略地位將不亞于工業化住宅的地位。與萬科集團一樣，其他的一些品牌地產商也看到了養老地產市場的廣闊前景，紛紛啟動養老地產項目。預計在社會人口老齡化的大趨勢下，將有越來越多的老年住宅開發走向市場。

二、我國養老地產開發中存在的問題

雖然我國養老地產的前景在近幾年才得到房地產行業的廣泛關注，但我國養老地產的開發已有十余年的歷史。從這十年的發展過程來看，我國養老地產的開發主要存在以下問題。

1.缺乏科學合理的規劃和設計

我國有不少針對老年群體的地產項目，雖然投入成本較大，但到最后項目卻無人問津，最后只能以普通的住宅理念出售，其關鍵在于缺乏科學合理的規劃。很多開發商對市場需求的情況掌握不準，開發的養老住宅不能滿足老年群體的需求。老年群體對住宅有著獨特的需求，他們更關注住宅小區的公共服務設施是否到位，如，不少老年人反映，在室外活動時找廁所難的現象十分普遍，同時，老年群體也有著一些獨特的心理特點，如，老年人具有懷舊心理，舊物舊件難以割舍，一些無儲藏室或小儲藏室設計的老年住宅不適宜老年人心理需求。另外，在其它的一些細節方面，很多養老地產項目也還或多或少地缺少針對老年人居住功能的考慮，如目前很多養老社區沒有提供方便老年人療養、保健、醫療、學習、交流等服務功能。

2.缺少配套設施

由于城市中心地帶地價昂貴，因此一些養老地產開發商在選址時，往往選到郊外地區，因為地價便宜。但周圍缺乏基礎設施，老人生活很不方便，尤其缺少醫院，年輕人把父母送到那里心里有一種歉疚感，覺得對老人不孝順。盡管許多服務機構冠以養老公寓的名義，但由于對老年人生活需求并沒有真正了解，加之缺少專業的管理人員和服務人員，所提供的服務缺少針對性和連續性。對于入駐的老年人而言，他們很難得到有質量的服務。

3.開發定位不清晰

有些地產商對自身缺乏清晰的定位，進入養老地產是為了獲得土地及稅收上的優惠，還有些企業對養老社區的復雜性認識不夠，事實上，養老地產要求將地產產品與老年人所享受的社會福利相結合，這就決定了此類項目租售方式將比普通住宅更為復雜;另一方面，一般房地產項目都是通過住宅產品銷售來獲取利潤，物業服務僅占利潤的很少部分，但養老地產的盈利模式卻需要產品銷售和物業服務兩方面并重，這直接導致了許多養老社區建設的復雜性。如2000年，北京一棟以養老名義建造的公寓，最后就因投資問題，不得不被開發商以高價售給白領階層而收場。

4.政策扶持力度不夠

目前國家有關養老地產方面的政策尚不明確。按照目前通常做法，老年福利院由民政部門主管，房地產公司如何與政府部門合作，必須有明確的政策指導，這也導致很多有意進入養老地產的投資企業非常謹慎。另外，現在建立一個養老社區至少需要上百畝土地，如果采取招拍掛的方式拿地，土地成本會很高。而拿地性質也是制約投資企業的一個重要原因，養老地產的土地性質非常特殊，比如用工業用地開發養老地產，成本雖然低廉，但最后的退出會相當麻煩。因此，需要政策在土地出讓、銀行貸款乃至稅費上有一定的優惠，才能促進開發商的積極性。從需求的角度看，老年人的消費需要沒有特定的金融支持。針對老年人貸款買房，多數銀行都有年齡等條件限制，倒按揭目前也沒有形成政策。同時，養老地產缺少保險產品的支持，老年人屬于脆弱群體，很容易發生意外，需要保險業務介入以規避房地產開發企業在運營過程中的風險。

三、我國養老地產開發對策

1.優化住宅規劃設計，滿足老年群體的個性需求

老年住宅的設計應以安全性、自立性、健康性和適用性為原則，在保證老年人安全性的前提下要為他們提供更多自立的可能性，如:消除地面高差、擴大走廊寬度、使用地面防滑材料，以及安裝報警硬件設備等。同時，老年人居住建筑中使用的設備和設施應按其生理和心理特點進行設計，如:老年人在生活上、心理上對溫度適應的差距增大，因此室內的冷暖氣設備的可調節性就顯得十分重要。此外，在空間布局上應以有利于老年人生活便利為主，如主次臥、走廊、房門、衛生間等的設計都需考慮到老年人輪椅和在別人攙扶下行走的需要;廚房的高低柜尺寸都應適當減小，避免由于過高或過低導致老年人取物時的不便等。在空間設計上應考慮到老人需要相對獨立的空間又需他人照顧的特點，比如浴缸高度設置，過高不方便老年人使用，過低又會使照顧者感到吃力。

2.完善配套設施，滿足老年群體的生活需求

老年人群具有就近消費的習慣，養老社區應當配備齊全的生活配套設施，如超市、郵局、餐廳、物業公司等。考慮到老年群體行動的不便，這些設施還應實行方便購物、送貨上門、送餐等。同時，老年人精神上比較寂寞孤獨，養老社區還應配置滿足不同需求的康體運動設施和娛樂配套設施，還可設各種文化興趣班，成立高檔會員制俱樂部，為老人提供郊游、聚餐、游玩和健身的空間，滿足老年人精神需求。此外，老年人更易生病，養老社區應為老人提供免費體檢，建立健康檔案，特別是實施慢病管理、送醫送藥上門。社區應建立醫護站，配備醫院救護車，保證在突發情況下老人得到及時的救治。還應設置緊急呼救系統，醫護型電梯，擔架、床車都可以進入電梯。

3.探索科學有效的運營模式

(1)居家養老住宅銷售。這種模式出售有產權的房屋，銷售僅面對老人群體。其優點是該種模式能夠快速收回投資、提高資金周轉，實現滾動開發。缺點是必須取得土地的使用權，享受到政府的土地優惠政策的可能性較小。

(2)養老地產持有經營。這種地產項目采取會員制，會費可從2萬～30萬不等，會費在老人退宿時返還，會費越高每月房租也就越低。其優點是能夠通過使用配套用地、行政劃撥用地等靈活的手段在不取得土地所有權的情況下實現運營，降低土地成本，結合物業、醫療、康體鍛煉等多種服務實現穩定的收入。缺點是資金投入大，投資回收期相對較長，除了面對投資風險，開發商還要面對自己經營管理的風險。

(3)銷售+持有模式。這種模式除了上述兩種模式的優點外，還可以通過在土地方面采取靈活策略，如經營性物業可以不取得土地所有權或通過其他性質的土地降低成本，而需要出售的住宅則通過招拍掛取得土地使用權，既可以實現資金的快速回籠，又可以享受到土地升值的利益。但這種模式也需要一定資金實力。

4.爭取政策扶持

為積極應對人口老齡化，實現黨的十七大確立的“老有所養”的戰略目標和十七屆五中全會提出的“優先發展社會養老服務”的要求，民政部在2011年2月11日發布的《社會養老服務體系建設“十二五”規劃》(征求意見稿)中提出要建立起以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐，與人口老齡化進程相適應、與經濟社會發展水平相協調的社會養老服務體系，滿足老年人多層次、多樣化的養老服務需求，讓老年人安享晚年生活，共享經濟社會發展成果。該規劃同時提出，“機構養老服務以設施建設為重點，通過設施建設，實現其基本養老服務功能。”、“高端的養老服務需求，鼓勵利用市場機制，由社會力量投資經營，各級政府可以根據實際需要予以適當的政策扶持。”這個規劃表明了政府的態度，隨著我國人口老齡化程度的加劇，政府對養老產業的政策支持力度必然加大。開發商們應通過養老產業協會、養老產業發展聯盟等養老行業組織積極向政府建言獻策，爭取更多的、具體的政策支持。

［1］杜曉，韓丹東．中國跑步進入老齡社會 面對未富先老等諸多挑戰［N］．法制日報，2009－10－26.

［2］賴汀雨．保險公司啟動養老產業項目［N］．東方早報，2011－01－06.

［3］劉云佳，方嘉珂.非營利機構運營的核心在于不分紅［N］．中國房地產報，2010－6－7.

［4］馬琳．養老地產商業模式待解 盈利模式待考［N］．中國房地產報，2010－6－7.