美國房產稅對地方稅收收入影響的實證分析

何 苗

(西南財經大學，四川成都611130)

從2005年10月中共中央十六屆五中全會對第十一個五年規劃的建設明確提出;“穩步推行物業稅”，到我國10個城市試行成為房產稅的模擬評稅試點地區，再到2011年1月我國首先在上海、重慶開征，房產稅已經成為我國稅制改革的必然稅制政策方向。

房產稅的開征將對地方稅收收入產生怎樣的影響?本文將通過實證分析美國房產稅對地方稅收收入的影響，從而加以借鑒。

一、美國房產稅稅制體系

美國的房產稅(即財產稅)是針對所有房地產所有者在保有環節的課稅。從稅收管轄權來看，房產稅96%歸美國基層政府。目前美國的財產稅是地方政府財政收入的主要來源，大約占30%。僅就基層政府的收入而言，扣除聯邦和州的轉移支付收入，房產稅收入占一半以上。2001年財產稅占基層政府稅收收入的71%。

從征稅對象來看，房產稅的主要來源是不動產，包括土地、房屋、土地上(下)附屬設施等。其他財產的稅收基本僅占財產稅稅收的5%以下。從納稅人來看，所有在美國擁有房地產的公民均需繳納房產稅。從稅基及納稅評估來看，美國的財產稅實行從價稅，是將房地產的市場評估價值作為計稅基礎。如何評估房地產市場價值，美國主要采用市場信息法，是通過比較最近在市場被出售的類似財產的價格來估價的方法。財產評估由縣一級的專門機構操作，州設立一個專門委員會負責解決財產評估的糾紛。從稅率來看，各州和地方政府的財產稅稅率不同，平均為房地產評估價值1% ～3%。

二、房產稅對美國地方稅收收入的影響

(一)理論分析

1.房產稅的征稅依據促使美國公民自愿納稅，從而房產稅成為地方政府長期稅收來源。由于政府為房地產所有者提供了對財產的安全保護，包括國內治安、消防等保護和國防安全保護等，從而保證了房地產產權順利的實現，并為其所有者帶來經濟利益或心理上的滿足。作為受益者，房地產所有者也愿意為這種財產保護支付一定的報酬。從這個意義上來講，物業稅稅收代表了房地產持有者對于從政府那里獲得的利益(即公共產品或服務)的一種回報。地方政府，特別為城市提供的各種公共設施，使得房地產的價值得到實現或提高，為房地產所有者帶來額外收益，從利益對等的經濟原則出發，他們愿意負擔相應地方公共支出方面的費用。

2.房產稅成為美國地方政府穩定的主導稅種，并作為地方公共支出籌集資金。美國房產稅具有典型的“非彈性稅基”特征，即房產稅稅基較為穩定，房產稅的財政收入功能也較為穩定。公共經濟學者認為，土地和房屋是兩類主要私產，而土地稅和房屋稅作為一種財產稅具有稅基穩定、稅源廣布的優點，可以作為國家財政收入的可靠來源。目前，基于財政收入目的而開征房產稅在許多國家普遍存在，這種稅收多作為一種地方性稅種而存在，并且其課稅收入主要用途是用以提供地方公共產品和服務。

3.美國房產稅還能實現公民稅負公平原則。土地和房屋建筑物組成的不動產是衡量一國國民負稅能力的一個比較客觀的標準，在其它條件相同的前提下，私人擁有的土地財產或房產越多，其負稅能力也就越大。美國通過多種稅收優惠，對負稅能力較弱人群給予稅負減免。美國財產稅的優惠規定主要是針對非商業用途以及對年長公民和殘疾人的減免。一般對政府、宗教、教育、慈善等非營利組織免稅;對家庭自用住宅設一定的寬免;對低收入家庭，當納稅人繳納的財產稅和個人所得稅的比率達到一定的標準時可享受一定的抵免額，用來抵免個人所得稅或直接退回現金;所得有限的老人和殘疾人、靠近發達地區的農場主可享受稅收遞延。

(二)數據分析

從表1中的2000－2009年美國地方(包括州)政府稅收收入的構成情況看，房產稅已成為美國地方稅收收入的穩定來源，平均比重為30%。隨著經濟的發展，房產稅比重仍在不斷增加中。值得注意的是，在美國遭遇金融危機的2008、2009年度，當其他種類稅收收入減少，房產稅卻成為稅收增加的稅種，成為穩定增長地方稅收收入的主要稅收來源。

三、影響實證分析

(一)數據選取

本數據來源于美國人口調查網，選取1988—2009年度美國地方(包括州)的稅收總收入和房產稅收入情況。

表1 2000—2009年美國地方(包括州)政府稅收收入構成情況

(二)單位根檢驗

本文采用ADF法對單位根進行檢驗。log(to)的二階差分序列通過檢驗，無單位根，不存在自相關(見表2)。

表2

同樣的，log(pr)的二階差分序列通過檢驗，無單位根，不存在自相關(見表3)。

表3

(三)建立線性模型

由于log(to)和log(pr)的二階差分序列均無單位根，因此可以log(to)與log(pr)建立線性模型，eviews軟件建模如下(見表4):

表4

即 log(to)=2.126682+0.922851*log(pr)，T值均大于2，通過T檢驗;可決系數R2=0.98，通過顯著性檢驗。因此，該模型成立。

(四)結論

從模型看出，log(pr)對log(to)存在正向線性關系。當log(pr)增加1個單位，log(to)增加約0.92。即當房產稅增加a單位，稅收收入總額增加0.92a單位。可以看出，美國房產稅增減在很大程度上決定著地方稅收收入增減，它對地方稅收收入起著主導性作用。

四、結語

美國房產稅體系之所以成功成為地方稅收收入主要稅種，首先，在于房產稅制體系的健全。無論從納稅人、稅率，還是從征稅對象及優惠方面，都較好地實現了稅收的公平與效率。其次，在于房產稅對美國地方稅收收入的影響。一是房產稅是地方稅收收入的長期來源，由于美國房產稅征收者本著“取之于民，用之于民”原則，將稅收收入用于納稅人財產保護和增值，使公民自愿納稅。二是房產稅是地方稅收收入的穩定來源，由于房產稅稅基穩定、稅源廣泛，即使在經濟衰退時，也能成為地方穩定收入來源。通過實證數據分析，進一步驗證，美國房產稅對地方稅收收入起著主導性作用。

美國房產稅的成功無疑對同樣開征房產稅的我國具有借鑒意義。房產稅稅制的優越性，可以成為我國地方稅收收入的穩定來源。另一方面，我國土地國有區別與美國土地私有的區別，使得我國房產稅的開征必然有別于美國。因此，要根據我國國情，結合美國房產稅經驗，構建我國特色的房產稅稅制體系。

［1］謝伏瞻.中國不動產稅收政策研究［M］.中國大地出版社，2005.

［2］陶繼侃.當代西方財政［M］.人民出版社，1992.

［3］田祥宇.國外物業稅的征收經驗及對我國的啟示［J］.宏觀經濟研究，2010(10). (責任編輯:劉潤婉)