遭遇合同違約,如何減損?

本期案例

眼看開盤豐收在即，博瑞房地產開發公司卻面臨一個前所未有的兩難選擇。

2009年12月，博瑞開發公司經過激烈競標，取得了某市一處黃金地塊的土地使用權，用以開發建設高檔住宅小區。利民建筑公司經過招投標成為該項目的建筑總承包商。

雙方最初的合作是非常愉快的，項目進展十分順利。2010年9月，小區建設達到預售條件，開始公開對社會預售，銷售情況十分火爆。

問題在2011年初開始顯現。

2011年3月，小區基本建成，博瑞開發公司開始準備組織竣工驗收。然而利民建筑公司此時卻一改當初積極配合的態度，表示：除非博瑞開發公司按照竣工驗收合格后的標準向利民建筑公司支付全部工程款，否則利民建筑公司將拒絕配合博瑞開發公司完成竣工驗收——沒有了利民建筑公司的配合，博瑞開發公司不可能通過質監部門的竣工驗收，更無法向業主交付房屋。

多次協商無果后，博瑞開發公司無奈之下將利民建筑公司起訴到了人民法院。

然而，訴訟并不能解決博瑞開發公司的燃眉之急：2011年4月30日是博瑞開發公司向業主交付房屋的最后期限，可以預見，鑒于雙方的分歧較大，在這一期限到來之前，矛盾不可能得到完全解決，人民法院也不可能在這一期限到來之前作出判決。

現在，博瑞開發公司面臨這樣一個兩難選擇：是按照合同約定的日期向業主交房，還是等待法院最終判決后再向業主交房?

未經竣工驗收而按合同約定日期向業主交房，意味著房屋一旦出現質量問題，將引發博瑞開發公司與利民建筑公司之間新的爭議——法律規定：工程未經竣工驗收提前投入使用，導致質量問題無法查明的，由使用人承擔責任。同時，這一做法并不能完全排除業主追究博瑞開發公司違約責任的可能，甚至有可能導致主管部門追究博瑞公司行政責任。

不按合同約定日期向業主交房而是等待人民法院的最終判決，則意味著博瑞開發公司將向業主承擔逾期交房損失——對業主的大面積違約，不僅將使博瑞開發公司經濟利益嚴重受損，而且將引發諸多不良連鎖反應，比如公司形象受損、影響社會穩定等等，后果不堪設想。

經過反復權衡利弊，博瑞開發公司作出了一個大膽的決定：按期向業主交房。在正式交房前，博瑞開發公司聽從了公司法律顧問的建議，采取了如下措施規避風險：

首先，向行政主管部門、房屋質量監督部門書面匯報按期交房的決定，并解釋其中的利弊考慮，征求其意見和建議。通過此舉，博瑞開發公司最大程度避免了未經竣工驗收交付房屋時可能承擔的行政責任；

其次，向人民法院書面申請先予執行，并詳細說明事件原委，征得人民法院理解與支持。通過此舉，博瑞開發公司將提前交房的法律風險降到最低；

第三，與每一位前來收房的業主進行溝通，征得業主書面同意后再交付房屋，對于堅持竣工驗收后再收房的業主，則不進行房屋交付而寧愿承擔違約責任。通過此舉，博瑞開發公司最大程度地減少了對業主的違約損失。

上述三項措施得以嚴密部署和認真執行，4月30日，博瑞開發公司順利完成了房屋交付，避免了事態的進一步惡化。5月初，在人民法院的主持下，失去了要挾籌碼的利民建筑公司與博瑞開發公司達成調解。

一場風波就此畫上了句號。