樓市“保”時代

“目前國家頻繁的房地產(chǎn)抑制政策下，房產(chǎn)商的生存環(huán)境確實不好，可以說是歷年來最差。在政策和市場沒有明朗的情況下，目前主要是確保項目資金的安全性和后續(xù)性，只求安全過冬。”

11月18日，合肥某房產(chǎn)代售公司的售樓大廳人跡寥寥。-

售樓員小張正坐在沙發(fā)上玩手機。小張說這樣清閑的日子已經(jīng)有一段時間了。

“每天只有幾組客人登門，還是只看不買的。而去年的這個時候我每個月都能賣出三四套房子。”

從門庭若市到少有問津，這中間隔著的不僅僅是一個銷售人員的心理落差，更是合肥樓市的一個縮影。

合肥房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月31日11月6日合肥住宅成交835套，平均備案價格在6195元／平米，不僅成交量出現(xiàn)高達17，2％的下滑，均價更是連續(xù)第5周走低。在政策和市場逐漸明朗的情況下，一向穩(wěn)如泰山的大小開發(fā)商們正式打響了樓市“保衛(wèi)戰(zhàn)”。

價跌量未增

“目前國家頻繁的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房產(chǎn)商的生存環(huán)境確實不好，可以說是歷年來最差。”

11月22日，康宏房產(chǎn)開發(fā)有限公司相關(guān)負責(zé)人表示，合肥樓市正遭遇“最”低迷時期，康宏旗下在售樓盤濱湖前城、觀瀾天下、東方早城等項目，銷售情況都不同程度地受到了影響。

康宏房產(chǎn)的情況只是合肥、安徽乃至全國樓市的一個縮影。

合肥房產(chǎn)網(wǎng)有關(guān)資料表明，截至11月中旬，合肥住宅均價已經(jīng)連續(xù)五周走低。在市場銷量方面，盡管開發(fā)商們使出了打折、優(yōu)惠、特價等多種措施，樓市銷量依然保持了下行曲線。

數(shù)據(jù)顯示，10月31日-11月6日合肥住宅成交量與上周相比出現(xiàn)高達17，2％的下滑，其后一周，11月7日-13日間合肥全市成交量再次下滑至764套。

同時，安徽樓市的情況同樣不容樂觀。

據(jù)安徽省經(jīng)濟信息中心經(jīng)濟預(yù)測處最新消息表明，2011年前三季度，安徽全省商品房已經(jīng)連續(xù)3個月呈現(xiàn)逐月下降態(tài)勢，銷售均價已跌至4799，1元，平方米。

面對“量價”齊跌的困局，房產(chǎn)商正試圖通過降價來“俘獲”消費者。但事實證明，在當(dāng)前的市場行情下，“降價”對銷量提升并無多少作用。

合肥市蒙城北路某樓盤日前推出一棟多層住宅，一口價3800元／m²，比之均價近乎半折。但如此巨幅優(yōu)惠也沒能讓消費者動心，開盤之后照樣乏人問津。而此前7月份，該樓盤同等住宅以單價4200元開盤時，曾創(chuàng)出一天銷售50多套的輝煌業(yè)績。

低迷的價格，糟糕的業(yè)績，居高不下的融資成本……今年以來，持續(xù)不斷的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施使開發(fā)商的資金壓力無限接近臨爆點，一些資金本就不充裕的中小房地企業(yè)正迎來生死考驗。日前，合肥樓市就傳出了藍鉆尚界、楓林雅苑等四家樓盤開發(fā)商跑路的消息。

“在目前這種大背景下開發(fā)商跑路是一種很正常的現(xiàn)象，在任何一個行業(yè)，當(dāng)遇到行業(yè)不景氣時都會發(fā)生類似的情況，只不過老百姓對房地產(chǎn)的關(guān)注度高一點罷了。”

康宏房產(chǎn)負責(zé)人告訴記者，在政策和市場沒有明朗的情況下，目前主要是確保項目資金的安全性和后續(xù)性，只求安全過冬。

合肥綠城房產(chǎn)開發(fā)公司有關(guān)負責(zé)人則認為小開發(fā)商的跑路不能代表全貌。“跑路的都是資金出問題的小開發(fā)商，大開發(fā)商資金的安全性和后續(xù)性實力要強得多。”

11月21日，合肥學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所副所長凌斌在接受《徽商》雜志社采訪時表示：“樓市動蕩會造成消費者觀望心理，一次降價總會帶來對第二次降價的期待，因此很多消費者駐足不前，翹首等待樓市的更低點。這使得房產(chǎn)商現(xiàn)階段處在一個比較尷尬的位置。”

回暖尚需時日

“從目前調(diào)控的政策的執(zhí)行力度來看，中央大有不達目的誓不罷休的意思。但這并不意味著合肥房市未來會一直處于下行狀態(tài)。”

停頓了一下后，凌斌繼續(xù)解釋道，“國家調(diào)控政策的目的在于合理引導(dǎo)消費，而明文規(guī)定的政策目標(biāo)也并非是房價下降多少，而是房價漲幅的控制，比如合肥每年的房價漲幅就要控制在10％-13％左右，最終目的是為了與GDP以及居民的人均收入增長速度相一致。”

凌斌認為，目前的徘徊與凍結(jié)只是政策執(zhí)行初期的一個正常現(xiàn)象，未來的樓市會以正常的速度回暖，然后平穩(wěn)前進。

“長久以來，樓市一直處于脫離宏觀經(jīng)濟的上行趨勢，長期的高價使得民眾在樓市價格開始解封的時候不自主地期待更大的降幅，但這只是消費的停頓，并不意味著需求的消失。房產(chǎn)商降價有限，價格一穩(wěn)，長期積累的消費就會更猛烈地爆發(fā)，進而導(dǎo)致價格的回升，但受到一系列限制政策的制約，價格會以比較常態(tài)的速度回升，如此才算上了正軌，政策的目的才算達到。”

凌斌從剛性需求和改善性需求兩部分進行了分析，剛性需求這一塊不會因樓市的漲跌而有太大影響，比如結(jié)婚、學(xué)區(qū)的問題，房價漲不漲婚都是要結(jié)的，學(xué)也都是要上的。改善性需求的消費者會因樓市不明朗而駐足觀望，但樓市一旦穩(wěn)定，這部分需求就會爆發(fā)，所以未來市場的潛力還是巨大的。

“合肥作為安徽省會，外來人口的涌入是必然現(xiàn)象。第六次人口普查合肥常住人口是570萬，到2015年這個數(shù)字至少也得升到700萬人，按每人30平米算的話，就是4000萬平米，這意味著有五十萬套房子將在接下來的四年中售出，這是一個非常可觀的數(shù)字。”

盡管處在樓市冰凍期，但對未來，一些開發(fā)商仍充滿信心。

“消費者目前處于觀望階段，不買房是出于避險心理，但是需求是真實存在，開發(fā)商要在此時處理好資金問題，安然渡過以迎接暖春的到來。”前述合肥綠城房產(chǎn)公司負責(zé)人告訴記者。

康宏房產(chǎn)負責(zé)人更是將此次調(diào)整階段看成是合肥房地產(chǎn)市場向大城市、大市場發(fā)展的開始。

“合肥的房地產(chǎn)市場和全國相比還是屬于中等偏下的，從合肥此次區(qū)劃調(diào)整以及對合肥定義為中部特大城市來說，合肥的房地產(chǎn)市場還是有很大空間的，可以這么說，此次市場調(diào)整階段也就是合肥房地產(chǎn)市場向大城市、大市場發(fā)展的起始階段。”

安徽樅陽財富廣場項目的投資商安徽泓盛置業(yè)有限公司董事長張克勝也認為一、二線城市房價雖有明顯下跌，但相信三線城市不會有太多下跌。

“畢竟我們有很多投資成本、稅收成本等硬性支出。我們是充滿信心的，相信國民經(jīng)濟會穩(wěn)定增長的，絕不會出現(xiàn)倒退。”