基于分幅房產圖的土地利用現狀信息提取

何立恒，隋銘明，鮑其勝

(1.南京林業大學土木工程學院，南京210037;2.南京市測繪勘察院有限公司，南京210005)

土地調查成果是進行土地規劃、評價、統計、登記及信息化管理的基礎，土地調查及變更土地調查是獲得準確、可靠成果的必要手段。為避免重復調查，以降低成本，提高效率，土地調查過程中應充分利用已有的土地權屬調查、土地利用調查資料、圖件、數據及地籍圖、房產圖、地形圖等相關資料。本文以房產圖為土地調查底圖，依《土地利用現狀分類》對地類的歸并進行探討。

1 房屋用地用途分類與土地利用現狀分類［1-2］

《房產測量規范》中房屋用地用途分類，主要從土地用途將土地分為10個一級類，24個二級類。該標準適用于城市、建制鎮的建成區和建成區以外的工礦企事業單位及其毗連居民點的房產測量。該標準主要涉及房屋用地用途，沒考慮房屋用地以外的一些地表覆蓋狀況，如草地、林地、內陸灘涂、沿海灘涂、冰川及永久積雪、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸地等。

《土地利用現狀分類》依據土地的用途、經營特點、利用方式和覆蓋特征等因素，對土地利用類型進行歸納、劃分。該國家標準采用二級分類體系，分為耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地和其他用地共12個一級類，在一級類下分57個二級類。

2 房屋用地用途分類的歸并

2.1 商業金融業用地

房屋用地用途分類中“商業金融業用地”歸屬于《土地利用現狀分類》中的“商服用地05和公共管理與公共服務用地08”。

房屋用地用途分類中“商業金融業用地”分為“商業服務業、旅游業、金融保險業”3個二級類，“商業服務業”中的“商店、生產資料供應站、報刊門市部、蔬菜銷售轉運站、各類批發市場、加油站等及其附屬的小型倉庫、車間、工場等用地”和“旅游業”中的“商店”歸屬于“商服用地”中“批發零售用地051”。 “商業服務業”中的“飯店、對外經營的食堂、旅社、招待所”和“旅游業”中的“賓館、飯店、酒店、度假村”屬于“商服用地”中的“住宿餐飲用地052”。“商業服務業”中的“公司”、 “旅游業”中的“旅行社”、 “金融保險業”歸為“商服用地”中的“商務金融用地053”。“商業服務業”中“修理服務部、洗車場、洗染店、廢舊物資回收站、照相館、美容美發店、洗浴場所等”歸為“商服用地”中“其他商服用地054”。 “旅游業”中“樂園、俱樂部”歸于“公共管理與公共服務用地”中的“文體娛樂用地085”。

2.2 工業、倉儲用地

房屋用地用途分類中“工業、倉儲用地”分為“工業、倉儲”2個二級類，分別歸并于《土地利用現狀分類》中的“工礦倉儲用地”中“工業用地061、倉儲用地063”。房屋用地用途未涉及到《土地利用現狀分類》中的“工礦倉儲用地”中“采礦用地062”。

2.3 市政用地

房屋用地用途分類中“市政用地”依不同的二級分類分別歸并到《土地利用現狀分類》中的“公共管理與公共服務用地、特殊用地及交通運輸用地”。

房屋用地用途分類中“市政用地”分為“市政公用設施”和“綠化”2個二級類，“市政公用設施”中的“給排水、供電、供熱、供氣、郵政、電信、消防、環衛、公共廁所等”歸屬于“公共管理與公共服務用地”中的“公共設施用地086”，“市政公共設施”中的“火葬場”和“綠化”中“陵園”歸屬于“特殊用地”中的“殯葬用地095”。 “綠化”中“公園、動植物園、街心花園等”歸屬于“公共管理與公共服務用地”中“公園與綠地087”， “風景名勝”歸為“公共管理與公共服務用地”中“風景名勝設施用地088”。“防護林”依防護地類歸于各類用地，如公路兩旁的林木 (已征用)歸為“公路用地102”。

2.4 公共建筑用地

房屋用地用途分類中“公共建筑用地”與《土地利用現狀分類》中的“公共管理與公共服務用地”相對應，“公共建筑用地”分為“文、體、娛”、“機關、宣傳”、“科研、設計”、“教育”和“醫衛”5個二級類。其中， “文、體、娛”和“旅游業”中“樂園、俱樂部”歸屬于“公共管理與公共服務用地”中“文體娛樂用地085”， “機關、宣傳”分屬于“機關團體用地081”和“新聞出版用地082”，其中，“黨政機關、社會團體和群眾自治組織等”歸屬于“機關團體用地081”，“廣播電臺、電視臺、出版社、報社、雜志社、通訊社等”歸屬于“新聞出版用地082”， “科研、設計”和“教育”歸屬于“科教用地083”，“醫衛”歸屬于“醫衛慈善用地084”。

2.5 住宅用地

住宅用地名稱及定義兩者一致，但需細分“城鎮住宅用地071、農村宅基地072”。

2.6 交通用地

房屋用地用途分類中“交通用地”與《土地利用現狀分類》中的“交通運輸用地”相對應。房屋用地用途分類中“交通用地”分為“鐵路、民用機場、港口碼頭、其他交通”4個二級類。“鐵路”歸為《土地利用現狀分類》中“交通運輸用地”的“鐵路用地101”， “民用機場”歸為“機場用地105”，“港口碼頭”歸為“港口碼頭用地106”。“其他交通”中的“公路及汽車停靠站”歸為“公路用地102”，“街、巷及公共停車場、汽車客貨運輸站及停車場等”歸為“街巷用地103”。“其他交通”中農村道路歸于交通運輸用地中的“農村道路104”。

2.7 特殊用地

房屋用地用途分類中“特殊用地”分歸屬于《土地利用現狀分類》中的“特殊用地”。房屋用地用途分類中“特殊用地”分為“軍事設施、涉外、宗教、監獄”4個二級類。“軍事設施”歸屬于《土地利用現狀分類》“特殊用地”中的“軍事設施用地091”， “涉外”歸屬于“使領館用地092”，“宗教”歸為“宗教用地094”，“監獄”歸為“監教場所用地093”。

2.8 水域用地

房屋用地用途分類中“水域用地”與《土地利用現狀分類》中“水域及水利設施用地”一致，房屋用地用途分類中“水域用地”是指河流、湖泊、水庫、坑塘、溝渠、防洪堤壩等用地，需細分并歸屬為“河流水面111、湖泊水面112、水庫水面113、坑塘水面114和溝渠117”。 “防洪堤壩、閘等”歸于“水工建筑用地118”。房屋用地用途分類中“水域用地”沒涉及到“水域及水利設施用地”中的“內陸灘涂116、沿海灘涂115和冰川及永久積雪119”3個二級類。

2.9 農用地部分

房屋用地用途分類中將“農用地”分為“水田、菜地、旱地、園地”4個二級類。相對于《土地利用現狀分類》中“耕地、園地等”，其二級分類比較概括。其中“水田、菜地、旱地”可歸為《土地利用現狀分類》的耕地部分“水田011、水澆地012、旱地013”，“菜地”中非工廠化的大棚菜地和“旱地”中的“水澆地”歸入“水澆地012”，但菜地中的工廠化的大棚用地要歸并到《土地利用現狀分類》中的“其他土地”中的“設施農用地122”。兩者對“園地”的定義完全相同，可直接歸并，但需將“園地”細分為“果園021、茶園022和其他園地023”。

3 房產圖上提取土地利用現狀信息存在的問題及對策

3.1 概念范圍界定不統一

房屋用地用途分類中“商業服務業”是一級分類“商業金融業用地”下的二級分類，指各種商店、修理服務部、飯店、文印社、蔬菜銷轉運站等。而《土地利用現狀分類》中“商服用地”是一級分類，下設4個二級類。因為概念范圍界定不統一，依具體用途，房屋用地用途分類中“商業服務業”分別歸屬于《土地利用現狀分類》“商服用地”中“批發零售用地051、住宿餐飲用地052、商務金融用地053”，和“其他商服務用地054”。

通過比較可知，《土地利用現狀分類》“商服用地”的分類更為科學合理，與現行的行業劃分更為接近。若此類分類標準能統一起來，將有效提高房產圖和地籍圖的通讀性，方便資源共享，節約社會成本［3］。

3.2 相同地類名稱不同

房屋用地用途分類中一級類“特殊用地”下設“軍事設施、涉外、宗教和監獄”4個二級類，與《土地利用現狀分類》中一級類“特殊用地”下的“軍事設施用地091、使領館用地092、監教場所用地093、宗教用地094”相對應，地類的含義也相同，但地類的名稱略有差別。建議將相同地類的名稱統一起來，方便讀圖和用圖，提高信息的通用性。

3.3 表示信息側重點不同

房產圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的圖件，包括房產分幅圖、分丘圖和分戶圖。房產測繪工作與地籍測繪相類似，注重宗地(丘)之間水平位置相對關系及界址點、線的測定。同時還重視房屋、房屋附屬設施和房屋圍護物等與房產有關的地形要素和注記，包括丘號、丘支號、幢號、房產權號、門牌號、房屋產別、結構、層數、房屋用途和用地分類等。

地籍圖突出地籍要素，如:地籍區及編號、地籍子區及編號、街道、街坊、宗地界線及編號、界址點、界址線、土地坐落、土地使用者、土地等級及地類代碼等。因此，必須綜合或刪除某些要素，如房產圖中的房屋附屬設施可適當綜合取舍或刪除。

若將房屋用地用途與《土地利用現狀分類》中城市和建制鎮土地分類標準相統一，房產信息用于土地調查時，只需加上地籍要素，就可直接編繪地籍圖或土地利用現狀圖，進行面積的統計和匯總等。這樣可充分發揮房產圖和地籍圖的優勢，避免重復測繪，不斷提高成圖質量和作業效率，以適應土地管理和城市建設的需要。

3.4 精度差異

房產圖與地籍圖由于用途和使用上的差異，精度要求的側重點有所不同，房產圖對地物的平面位置的精度要求比地籍圖對地物的精度要求高，房產圖中對土地使用者的界線 (界址點、界址線)精度要求也能達到地籍圖對界址點的精度要求。因此，房產圖的精度完全能滿足地籍圖的精度要求。

但綜合比較各規范對城市地形測繪、地籍測繪和房產測繪中對點位精度及點的分布密度的相關的規定，可知房產測繪中對點位精度及每幅圖中解析控制點的個數相關的規定較地形測繪和地籍測繪要嚴格。為提高成果的通用性，同時保證精度和實用操作方面來考慮，可考慮統一規范要求，對城市進行多種地圖一體化綜合測繪［4-5］。

4 結束語

利用現實性好、精度高、相同比例尺分幅房產圖作底圖，并從其圖上選取與地籍要素相關的地物要素，修測與補測地籍要素，再依檢核后的數據編繪地籍圖、宗地圖及土地利用現狀圖，進而依《土地利用現狀分類》統計匯總出各類用地的面積及分布狀況，既能保證土地調查成果精度，縮短成果形成的周期，降低成本費用，又能滿足土地管理的需要，因此，它在土地調查及土地變更調查中有廣闊的應用前景。

［1］ 國家質量監督檢驗檢疫總局，國家標準化管理委員會.1∶500 1∶1000 1∶2000地形圖圖式 ［S］.中華人民共和國國家標準(GB/T20257.1-2007).北京:中國標準出版社，2007.

［2］ 國家質量監督檢驗檢疫總局，國家標準化管理委員會.土地利用現狀分類［S］.中華人民共和國國家標準 (GB/T 21010-2007).北京:中國標準出版社，2007.

［3］ 何立恒，鮑其勝，隋銘明.《土地利用現狀分類》在土地利用現狀調查中的應用研究 ［J］.安徽農業科學，2010，38(7):3742-3744.

［4］ 劉昌華，梁洪有，楊 麗，等.城市多種地圖一體化綜合測繪模式分析與研究［J］.測繪科學，2008，33(5):222-224，221.

［5］ 王金輝，王利平.地籍與房產合并測量的技術方法探討［J］.勘察科學技術，2004，33(6):58-60.