房產政策:幾個誤讀與誤判

人多地少的基本國情，社會主義初級階段，大國經濟特征以及完善中的社會主義市場經濟體制背景決定了我國房地產政策既不能照搬工業化、城市化已經完成的發達國家（地區）和幅員較小的國家（地區）已有的經驗，也不同于人均土地資源豐裕的發展中國家。我國房地產政策的制定，唯書、唯上不行，崇洋、媚俗也不行。房地產政策導向與房地產市場發展趨勢相吻合，才能四兩撥千斤，達到預期目標

2003年以來我國房地產調控政策密集出臺，力度不斷加大，特別是2010年4月以來，在一年內更有三次調控政策出臺，且力度一次強過一次，然而對政策的效果眾說紛紜。有人認為效果初步顯現，為達目標必須堅定既定方向，進一步加大調控力度。也有人認為政策效果不佳，有必要調整思路。

對于效果不佳的原因，有論者認為是地方政府態度消極，與中央博弈，開發商本能的抗拒，以及投資性、投機性購房（以下簡稱“兩投”購房）火爆，外部投機資本進入等原因所致。筆者認為，我國房地產政策效果不佳固然與上述因素有關，但深層原因還在于對房地產市場的認識不全面。

夸大支流的形勢誤判

正確認識形勢、判斷形勢是制定正確政策的前提。套用毛澤東的一句名言，我國房地產形勢是糟得很，還是好得很？或者說，我國的房地產成就是主流，還是問題是主流？我國十多年來的住房體制改革是基本成功的，還是基本不成功，是否有必要進行“二次”房改？

一個不爭的基本事實是，由于房地產市場十多年發展提供的物質基礎，我國城鎮居民人均居住面積每年增加約1個平方米，居民居住條件整體上有了很大改善，房地產對改善民生、推動國民經濟健康穩定發展功不可沒，這是主流。房價上漲過快，住房資源分配不均，部分住房質量存在隱患，“兩投”性購房興風作浪，部分居民住房依然困難等問題確實存在，有的還非常嚴重，但這是支流，是發展改革中的問題，也必須通過發展改革得到解決。

以我國房地產涉及面之廣、問題之復雜、各地差異性之大，找出若干實例來否定主流并不難，但以局部數據、典型實例對整體形勢作出誤判，夸大問題，以支流否定主流，只能貽誤事業發展而無助于問題的解決。

當前，各行各業似乎都是形勢大好，至少基本面是好的，唯獨房地產被整體丑化，成為眾矢之的，不僅受到媒體的幾乎一邊倒的輿論圍剿，道德層面的譴責，而且受到國家政策持續不斷地擠壓。這種形勢誤判誘發了購房者過高的預期，造成了住房持有者不安和開發商投資預期的不穩，激化了房地產供求矛盾，而且導致中央和地方權威和信譽的受損，惡化了社會和諧氛圍。

忽視抓主要矛盾的決策方法

在多難中選擇是決策的常態。沒有多難，何來選擇？沒有選擇，何來決策？共產黨領導中國革命和建設成功的一條重要經驗就是抓住主要矛盾，解決主要矛盾，取得戰略的主動權。所謂有所不為而有所為也有抓住主要矛盾之義。當然，不同時期，不同行業面臨的主要矛盾會有不同，主要矛盾的主要方面也會轉化，抓住主要矛盾也不等于放棄解決其他矛盾。

在房地產領域，主要矛盾表現為人民日益增長住房改善需求與相對滯后的有效供給之間的矛盾。抓住供不應求這一房地產領域主要矛盾，堅持不懈地增加住房有效供給，是制定房地產政策的基點。解決房價和住房資源分配不公問題，抑制投資、投機性購房等均應以不影響增加住房供給為前提，否則只能加劇供不應求矛盾，而無助于問題的解決。

至于防止經濟過熱，防治資產泡沫，規避金融風險，確保糧食安全等宏觀調控目標，與增加住房有效供給并不存在非此即彼的關系。因為住房是最終消費品，與經濟過熱沒有必然聯系，而且是防治資產泡沫的物質基礎；目前，房地產貸款余額僅占我國金融機構貸款余額的1/6左右，而且多為優質資產，金融風險主要源于金融機構內部的治理結構；房地產用地是更集約的居住用地，每年增量不過幾十萬畝。

多重目標的房地產政策預期

房價關系民生，使控制房價成為房地產政策首要目標具有了道德依據。與此同時我國房地產政策還有防經濟過熱、防固定資產投資增長過快、防產能過剩、防資產泡沫等多重宏觀調控目標的預期。房價快速上漲的根本原因在于市場供給不能滿足強大的市場需求，抑制房價快速上漲的釜底抽薪之策是擴大住房投資，增加有效供給。而防過熱、防過剩、防泡沫等又要求關緊土地和資金閘門，控制房地產投資的快速增長，抑制住房市場的有效供給，結果導致房價上升。

控房價與防過熱等調控目標的對應措施背道而馳，政策效力相互抵消，房價在高調調控聲中持續上漲，購房者對降低房價的熱切期待與房價總體上升走勢相悖也就成為必然。國際金融危機之后的房地產新政雖然強調增加有效供給，但優先保證保障房和中小套型普通商品房用地供給以及對房地產信貸的擠壓等前綴，又使增加商品房有效供給的效力大打折扣。

房地產雖然關聯上下游幾十個行業，但房地產政策只應實現有限目標，而不能奢望其承擔起宏觀調控的重任。在現階段，我國的房地產是實體經濟，而非虛擬經濟；房價第一位的是民生問題，第二位的才是資本市場問題。

我國房地產政策目標主要應以解決民生問題為取向，而民生問題的解決需要幾十年的不懈努力。利率、稅率、匯率、貨幣金融等宏觀調控政策可以根據經濟形勢變化的需要密集出臺，而房地產政策則要求相對穩定。因為相對穩定的房地產政策是住房市場供求雙方預期穩定的前提，也是房地產健康穩定發展的條件。

計劃經濟情結

改革開放30年來，特別是20世紀90年代初確立社會主義市場經濟體制方向以來，我國市場發揮資源配置的基礎作用有了長足進展。但是由于計劃經濟體制的思維慣性，在一些領域，行政干預的力度有所增強，行政干預的邊界還有擴大的趨勢。

在房地產領域表現為政府掌控土地資金兩大基本要素的有形之手日趨緊握，行政干預邊界向微觀層次擴張。在一些單位和地方福利分房還未完全停止的情況下，泛化保障房邊界（把經濟適用房和兩限房規定為具有部分產權保障性質，把“人才房”納入保障房等），以大規模的公租房作為保障房建設的主體，允許單位集資建房等等，無不是政府掌控住房資源的擴大和住房市場化改革空間的某種壓縮。

市場調節和行政調控“兩只手”各司其職是完善社會主義市場經濟體制的應有之義，兩者在不同領域不同行業的作用、形式和范圍程度當有不同。住房是個性化較強、消費彈性大的私人物品，只有堅持住房體制市場化改革才有希望。

在社會主義初級階段，政府面對著多種社會保障建設和社會公共建設的沉重壓力，保障房建設應在社會保障體系建設、社會建設、經濟建設、政治文化建設等不同層次上統籌兼顧才是正確的方向。

在解決住房問題上的急于求成

在我國社會主義建設中，急于求成的情緒，有著深刻的歷史社會根源。在建設領域過度強調目標的正義，忽視為達到目標必須具備的條件；過度強調多快好省，不講可能性與合理性。在解決居民住房問題上表現為過高的住房預期、過高的住房保障標準、過大的住房保障范圍。

作為最大的發展中國家，我國居民住房問題的解決是一個長期的漸進的積累過程，這一過程大約需要幾十年的艱苦努力，將伴隨完成工業化，實現城市化的全過程。對于一個家庭來說，擁有與收入相匹配的住房是一個多年積累的結果，對于一個國家來說，大多數家庭住上有尊嚴的住房需要幾代人的積累。蝸居、蟻居和危舊房、棚戶區的現象當然不能令人滿意，但要完全改變也非一朝一夕所能。轉變購房觀念，變購為租，也要以有房可租為前提。

加強保障房建設要與公共財政支撐能力相適應。住房保障標準和范圍要與養老、醫療、就業、教育、社會救助等社會保障體系建設統籌兼顧。過高的住房目標和保障標準給人以過高的期望，不能如期實現則徒增社會憤懣情緒，損害政府聲譽。住房保障的本義應是對少數低收入且無住房家庭的基本住房需求的保障，把住房保障對象擴大到中低收入的多數家庭，短期內不具實現的條件，長期看不具可持續性，還有可能分散有限的住房保障財力，增加急需保障的家庭不能及時得到保障的可能性。

房地產政策改進與建議

人多地少的基本國情，社會主義初級階段，大國經濟特征以及完善中的社會主義經濟體制背景決定了我國房地產政策既不能照搬工業化、城市化已經完成的發達國家（地區）和幅員較小的國家（地區）已有的經驗，也不同于人均土地資源豐裕的發展中國家。我國房地產政策的制定，唯書、唯上不行，崇洋、媚俗也不行。房地產政策導向與房地產市場發展趨勢相吻合，才能四兩撥千斤，達到預期目標，否則將事倍功半，甚至根本達不到預期目的。適當的轉變思路，我國房地產政策才能保持相對的穩定，發揮其應有的導向和調節作用。

正確認識房地產地位。在現階段，房地產是擴大內需，改善民生，加快結構調整、經濟增長方式轉變的最佳節點，房地產投資有一個較高的增速，在固定資產投資中保持一個較高的比例具有階段性的必然性和合理性，也是我國把握戰略機遇期，推進國民經濟又好又快發展的正確選擇。當完成工業化、實現城市化，房地產存量基本滿足社會需求之時，房地產投資增速和所占比例降下來亦屬正常現象。

以增加住房有效供給為房地產政策基本目標。住房供給不足是我國住房領域主要矛盾，而且這一主要矛盾將存在于我國實現城市化的整個過程。所以，增加住房有效供給，比控制房價上漲更重要，增加住房有效供給應是我國房地產政策的基本目標和主要方向。任何與增加住房有效供給相對立的政策出臺都應慎之又慎。這里特別需要指出的是，我國房價快速上漲的根源在于供不應求的市場關系，其他原因均由此衍生。有效供給的增加才能真正抑制價格快速上漲。

堅持住房市場化改革方向。我國住房體制市場化改革方向是正確的，與構建社會主義市場經濟體制的方向是一致的。部分居民居住困難是階段性的暫時現象，與住房體制改革市場化方向無關。房地產政策應促進和深化住房體制市場化改革，主要運用經濟杠桿調節住房市場供求關系，規范房地產市場交易秩序，促進房地產業健康穩定發展，而不是擴大行政干預邊界，強化行政干預力度。

增加房地產政策的彈性和差異化。房地產市場是區域性市場，住房是個性化極強的私人物品。在對一個地區的房地產市場信息的把握上，一般情況是當地政府比中央更充分。所以國家的房地產政策應體現更多的地方差異性和調控目標的彈性，減少全國統一的指令性數量指標。中央的房地產政策應該是大政方針的規定。在貫徹執行國家大政方針的前提下，地方政府擁有因地制宜地確定當地房地產調控和解決住房民生問題的自主決策權，將更有利于把國家房地產政策目標落到實處，也才會有各地民生建設的可持續發展和住宅民生問題的低成本解決。

（作者為中國社會科學院城市發展與環境研究所研究員）

■責編/（見習）劉建 美編/葉銳