為什么德國人可以一輩子租房?

在北京住了兩年后，朱子娟有了在柏林買房的打算。21年來，朱子娟一直租房住。前19年她在德國上學、工作、結婚，期間搬了兩次家，從沒想過要買房。

2008年回到北京后，她已經搬了四次家。

在德國，租房的生活質量和住在自家房子里幾乎沒有區別。“德國的房子，建筑和裝修質量普遍都很高。出租房也很干凈，上一任房客搬走時會主動打掃，然后物業再收拾一遍。物業還會主動問新房客，對房子各方面是否滿意，說地板、地毯如果不滿意還可以換。”朱子娟之前在德國租的房子，是上世紀八十年代建的，內外看起來都還很新，而在中國，很多幾年前剛建的房子現在就“不能看了”。

在德國找房一般是自己翻報紙廣告欄，也有人找房屋中介。德國《住房中介法》規定，如果中介任意提高傭金，會被處以高達2.5萬歐元的罰金。

在北京，他們一般通過中介找房，簽合同時“要面對各種不可預知的問題”。每次都要看很多房子，很少能遇到滿意的。他們對月租的心理上限是六七千元，這個價位范圍內房子的質量，有時會讓她的德國丈夫感到憤慨：“這樣的房子為什么會被允許出租？”第一個房子特別新，裝修的氣味還未散盡，他們簽了一年合同，精心布置后搬了進去，這時小區的入住率還比較低。不久，樓下一家開始裝地暖，他們受不了噪音，住了三個月就搬走了。“德國的房子要完全竣工才能入戶，法律還對裝修時間做了詳細規定，避免打擾其他住戶。”朱子娟說，在德國，各種施工現場都比較安靜，速度也比較快，因為施工方一般會盡量提前裝配好部件，減少在現場的勞動量和工作時間。

付了一個月租金作為違約金提前終止合同后，他們繼續在北京的租房生活。

在德國，朱子娟身邊大部分人都租房住，甚至經濟情況相當好的人也很少買房。德國聯邦數據統計局在2009年公布的數據稱，只有大約43%的德國人有自己的房子，這一數據只相當于歐盟國家平均值的60%。在英國、西班牙和意大利，這一比例大約在70%～80%之間，美國則為69%。

事實上，對大多數德國人來說，買房并不是什么困難的事。在首都柏林，市區的房屋均價為1500～2000歐元/平方米，而柏林2009年的人均月收入約為2400歐元。

即使在GDP占德國首位、房價也最高的慕尼黑，市區房屋均價約4000歐元/平方米，而剛畢業的大學生稅后月收入一般也超過2000歐元。

第一次主動終止合同后，朱子娟夫婦搬到了偏遠一點的地方，但他們很快發現，在龐大的北京，郊區的概念和德國城市郊區有很大區別。第二次搬家是因為離她辦公室太遠，她最終不能再忍受，每天上班單程就需要一個半小時。

后來，他們住過三環邊上一套80平方米的房子，覺得空間太小只簽了三個月；還住過四環邊上的酒店式公寓，卻因為一次長期停水而再次搬走。

在現在的房子里住了一年，最近續約的時候，房東提出租金要漲20%。“德國法律規定，兩年可以漲一次租金，最多不超過7%。”朱子娟覺得很難接受。不過權衡再三，他們覺得房子本身的確不錯，而且周邊租金都漲了很多，經過講價，最終把上漲幅度降到了18%。

他們發現，北京房租幾乎一年漲一次，“幅度有時大得可笑”，也不受任何限制。他們的一個朋友在雍和宮附近的胡同租了個四合院，一年期滿續約時，房東提出要漲30%，于是朋友只好搬家。對于房租的上漲，德國《民法典》做了規定：房東必須提交正式的書面說明，闡明合理的漲價理由，還須舉出三個同類住房漲價的例證，房客不同意的話，就由法律裁決。

德國法律對提前終止合同的規定，也側重房客利益。房客想解除合同，可以不闡明任何理由，只需要提前三個月提出申請。而除非有非常特殊的理由（如房客死亡），否則房東無權單方面終止固定期限合同。

有人通過計算得出，由于德國房價長期沒有多大變化，如果買一套房子，十年后出售的話，將所有附加費用都計算在內，甚至要損失10%～11%的價值。

中國最近的一份研究報告指出，北京申請首套房貸者的平均年齡是27歲。通常這一年齡段的人買房，直接理由是為安定下來結婚。而在德國，首次購房的平均年齡是42歲，對穩定生活的向往通常并不構成買房的動力。

在北京住了兩年后，朱子娟有了在柏林買房的打算。因為相比之下，她發現德國的房子更便宜。在距柏林市區40多分鐘車程的郊區，“風景優美，附近有一條小河”，她看上了一套占地面積1000平方米的別墅。那幢附帶車庫和一間小屋的別墅，價格約合人民幣50萬元。跟北京的房價相比，實在很便宜。