房地產(chǎn)評(píng)估中人類勞動(dòng)對(duì)土地價(jià)值的影響

【摘要】根據(jù)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論，地價(jià)的本質(zhì)是地租的資本化，但都沒(méi)有界定能產(chǎn)生收益的土地的構(gòu)成要素。而在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，土地的利用也出現(xiàn)了新的變化，這些新變化使土地區(qū)位因素在房地產(chǎn)估價(jià)中的重要性顯現(xiàn)出來(lái)。因而，傳統(tǒng)觀念中認(rèn)為土地完全是自然地恩賜的觀點(diǎn)在當(dāng)前形勢(shì)下已經(jīng)不符合實(shí)際情況。區(qū)位因素給房地產(chǎn)各方造成的影響可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)的外部性來(lái)解釋，而在由經(jīng)濟(jì)外部性帶來(lái)的市場(chǎng)失靈方面，政府也可以通過(guò)把外部性內(nèi)部化來(lái)解決。

【關(guān)鍵詞】地價(jià)估價(jià)區(qū)位外部性

1傳統(tǒng)理論的地價(jià)基本原理

馬克思在批判地繼承了古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的基礎(chǔ)上，提出了以勞動(dòng)價(jià)值論為基礎(chǔ)的地租和地價(jià)理論。它主要包括三層內(nèi)容：第一，自然狀態(tài)的土地雖然不是勞動(dòng)創(chuàng)造的產(chǎn)物，沒(méi)有價(jià)值，但是具有使用價(jià)值，并且存在價(jià)格。“實(shí)際上，這個(gè)購(gòu)買價(jià)格不是土地的購(gòu)買價(jià)格，而是土地所提供的地租的購(gòu)買價(jià)格”，它產(chǎn)生于土地私有權(quán)的壟斷。第二，土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)是地租的資本化，用公式表示為：土地價(jià)格=地租/土地還原利率；第三，土地租金是出租土地的資本化收入。馬克思把土地分為土地資本和土地物質(zhì)兩部分，其中土地資本指固定在土地中的勞動(dòng)，它能為土地所有者帶來(lái)利息和折舊，成為租金的一部分；土地物質(zhì)指純粹的自然土地，拓為土地所有者帶來(lái)真正的地租。

西方現(xiàn)代地價(jià)理論的核心觀點(diǎn)為：持有土地可能得到的利益，既包括土地的利用收益，也包括賣掉土地產(chǎn)生的利益。因而決定地價(jià)的，既包括土地收益，也包括資產(chǎn)市場(chǎng)的供求。相應(yīng)的，現(xiàn)代西方土地價(jià)格理論可分為土地收益理論和土地供求理論。第一，土地收益理論：建立在土地收益在資本市場(chǎng)上對(duì)土地價(jià)格的決定作用上。以土地資產(chǎn)的收益率等于其他資產(chǎn)的收益率作為資產(chǎn)市場(chǎng)均衡條件。第二，土地供求理論：土地市場(chǎng)的供求關(guān)系決定土地價(jià)格。土地像其他商品一樣，其價(jià)格是供求雙方進(jìn)行博弈最終達(dá)到均衡而形成的。

馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)和西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的現(xiàn)代地價(jià)理論，都認(rèn)為土地的價(jià)格來(lái)源于土地為使用者所帶來(lái)的收益，這正收益可以表現(xiàn)為土地的租金，地租的資本化形成土地價(jià)格；同時(shí)，土地的收益也會(huì)決定了土地需求者愿意為之付出的代價(jià)，從而決定土地最終的交易價(jià)格。但是這兩種理論都沒(méi)有界定土地中能產(chǎn)生價(jià)值的要素，只是局限于土地本身。

2當(dāng)前土地利用的新變化

2.1土地利用模式的集約化

在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下，發(fā)展對(duì)資源的依賴性進(jìn)一步加大，而隨著資源稀缺性的日益加劇，資源對(duì)經(jīng)濟(jì)的制約作用也日益明顯。因而，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也從傳統(tǒng)的依靠資本積累和技術(shù)進(jìn)步轉(zhuǎn)變?yōu)樵谫Y源投入最小化約束下尋求最大經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)效益，走以綠色GDP為衡量標(biāo)準(zhǔn)的可持續(xù)發(fā)展道路。而隨著工業(yè)化、城市化水平顯著提高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)建設(shè)用地的需求不斷擴(kuò)大。隨著土地需求的不斷擴(kuò)大，土地供給彈性的相對(duì)缺乏引起了土地價(jià)格在長(zhǎng)期內(nèi)不斷上漲。要在有限的空間資源內(nèi)安置不斷膨脹的第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)，就只有加大單位面積內(nèi)的經(jīng)濟(jì)密度。而在經(jīng)濟(jì)密度不斷加大的過(guò)程中，土地也會(huì)因?yàn)槠洚愘|(zhì)性而被利用到不同的用途，擁有不同的收益。從時(shí)間和空間的整體性來(lái)看，土地先后被發(fā)掘出最大的經(jīng)濟(jì)潛力，土地所帶來(lái)的不同收益造成了地價(jià)的巨大差別。

2.2土地利用布局的群聚化

“l(fā)ocation ，location and location”是西方認(rèn)為的投資房地產(chǎn)最重要的三點(diǎn)。當(dāng)然，區(qū)位并不能代表房地產(chǎn)的一切，但它強(qiáng)調(diào)了區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)的極端重要性。隨著社會(huì)化大生產(chǎn)的深入進(jìn)行，不同經(jīng)濟(jì)主體間的聯(lián)系日益密切，它不單表現(xiàn)在以上下游產(chǎn)業(yè)鏈為表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系上，也表現(xiàn)在相互群聚的區(qū)域布局上。無(wú)論是工業(yè)廠房、商業(yè)用地、寫字樓，還是民用住宅，都有其不同的區(qū)位環(huán)境喜好，而且這種區(qū)位選擇在土地利用率不斷提高的同時(shí)日益明顯，對(duì)土地用途從而對(duì)價(jià)格的影響不斷加大。

2.3土地利用形式的多樣化

優(yōu)化資源配置是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的最大優(yōu)勢(shì)，隨著土地利用集約化程度的不斷加強(qiáng)，土地也根據(jù)自身特有的條件，被配置到最能夠發(fā)揮自身經(jīng)濟(jì)潛力的用途上。再加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨成熟和完善，經(jīng)濟(jì)形式的日益多樣，土地的用途也隨之豐富和發(fā)展。它主要表現(xiàn)在土地用途的多樣性和土地權(quán)屬關(guān)系的多樣性上。從土地用途上來(lái)看，除了傳統(tǒng)的工業(yè)、商業(yè)、民用住宅的用地形式以外，還出現(xiàn)了SOHO等一批商住兩用等新型用途的用地形式。對(duì)于這些日益多樣的用地需求，使用價(jià)值和其帶來(lái)的收益也隨之呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)，而馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)和傳統(tǒng)的西方經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)土地定價(jià)的理論都無(wú)法滿足這些變化的需求。

3如何看待區(qū)位因素在土地定價(jià)中的影響

3.1土地的價(jià)值不單是大自然的恩賜，還凝結(jié)了人類的勞動(dòng)

與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)不同的是，房地產(chǎn)估價(jià)中的房地產(chǎn)是指實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。其中，房地產(chǎn)的區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面。傳統(tǒng)理論中認(rèn)為地價(jià)與其他產(chǎn)品價(jià)格的其中一個(gè)不同之處是生產(chǎn)成本不同，一般物品是勞動(dòng)的產(chǎn)物，而土地本質(zhì)上不是勞動(dòng)創(chuàng)造的，是大自然的恩賜，一般物品的價(jià)格必然含有生產(chǎn)成本因素，而地價(jià)不一定含有生產(chǎn)成本因素。并且以此舉例：一塊自然環(huán)境和景觀良好、交通較方便、適宜建造別墅的未開(kāi)發(fā)土地，價(jià)格可能很高，但此之前可能并未投入勞動(dòng)（柴強(qiáng).《房地產(chǎn)估價(jià)》.2008.8 第88頁(yè)）。按照房地產(chǎn)估價(jià)的理論，無(wú)論是市場(chǎng)法、收益法還是假設(shè)開(kāi)發(fā)法都把區(qū)位因素對(duì)地價(jià)的影響因素包含在內(nèi)，而影響房地產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)因素---有用性和稀缺性---也都把區(qū)位的因素包含在內(nèi)。因而，房地產(chǎn)的價(jià)格在很大程度上受其擁有的區(qū)位條件所影響。因而在估價(jià)領(lǐng)域的房地產(chǎn)就不單指?jìng)鹘y(tǒng)意義上的土地，也就不只再是大自然的恩賜。在定義土地的屬性的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)包括土地的區(qū)位因素。

同時(shí)，在土地的不同類別中，不同類型的土地都不同程度的凝結(jié)了人類的勞動(dòng)。比如說(shuō)為了耕地的肥力和收益能力，就要不斷投入后續(xù)的勞動(dòng)和外力，形成級(jí)差地租第二種形態(tài)。而且在建設(shè)用地中，生地、毛地和熟地中凝結(jié)的勞動(dòng)也不相同，因而其價(jià)值大小也有很大差別。而在土地本身以外，其區(qū)位因素中有很大一部分也凝結(jié)了大量的人類勞動(dòng)，周圍的科教文衛(wèi)設(shè)施、大型的商用休閑服務(wù)設(shè)施和交通便捷程度都對(duì)地價(jià)造成很大影響，而且，這其中也包括了大量的勞動(dòng)力投入。因而，真正有價(jià)值的，不是自然意義上的土地，還包括了凝結(jié)了人類活動(dòng)的區(qū)位因素。

3.2區(qū)位因素對(duì)地價(jià)的影響可以用經(jīng)濟(jì)的外部性來(lái)解釋

地價(jià)由城市中心向郊區(qū)遞減，造成這一差別的主要原因是區(qū)位和交通位置的差別，而不同區(qū)位的土地也有不同的價(jià)格。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)格機(jī)制的作用，越是交通便利、靠近城市中心的土地，越有利于商業(yè)的發(fā)展，而商業(yè)的收益率最高的。從而，區(qū)位最好的因素地價(jià)最高，也大多被用于商業(yè)用途。具體而言，不同的土地需求者愿意為區(qū)位因素接受不同的土地價(jià)格，這是因?yàn)樗麄兏鶕?jù)不同的用途挖掘出了土地中的不同潛力，他們?yōu)檫@部分區(qū)位進(jìn)行了付出，這部分付出以土地價(jià)格的形式讓渡給土地所有者，而這部分區(qū)位因素并不是有土地所有者創(chuàng)造的。對(duì)于這些區(qū)位因素的創(chuàng)造者---其他房地產(chǎn)或者事物的所有人---并沒(méi)有因?yàn)樽约和度氲膭趧?dòng)得到相應(yīng)的回報(bào)。這一點(diǎn)，似乎與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論相悖，但可以由西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的外部性來(lái)解釋。考慮到經(jīng)濟(jì)的外部性，成本就可以分為個(gè)別成本和社會(huì)成本兩部分，收益也由個(gè)別收益和社會(huì)收益組成，而每個(gè)經(jīng)濟(jì)個(gè)體都只會(huì)付出個(gè)別成本，得到個(gè)別受益，而社會(huì)成本和社會(huì)收益會(huì)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中得到自然平衡。但是自從羅斯福新政以后，政府干預(yù)下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐漸成為實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家所普遍采用的模式。因而，政府在對(duì)經(jīng)濟(jì)外部性的調(diào)節(jié)、社會(huì)成本和社會(huì)收益的承擔(dān)中大有作為。通常情況下，政府可以通過(guò)使市場(chǎng)參與者把外部性內(nèi)在化來(lái)糾正市場(chǎng)失靈。比如運(yùn)用財(cái)政資金，興建公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，其他的，如進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持政策和專利保護(hù)，都是把經(jīng)濟(jì)外部性內(nèi)部化的表現(xiàn)。

4政府在處理地價(jià)的經(jīng)濟(jì)外部性的措施

政府可以通過(guò)把經(jīng)濟(jì)外部性內(nèi)在化來(lái)糾正由經(jīng)濟(jì)外部影響造成的市場(chǎng)失靈，而在房地產(chǎn)估價(jià)中，可以把區(qū)位因素對(duì)低價(jià)的影響理解為經(jīng)濟(jì)外部性的表現(xiàn)。而政府在處理這類外部性中可以采取哪些措施。在上述的分析中，一共出現(xiàn)了三個(gè)經(jīng)濟(jì)個(gè)體：土地所有者，土地需求者，區(qū)位因素所有者：

第一，土地所有者擁有土地所有權(quán)，而沒(méi)有區(qū)位因素所有權(quán)，但是卻獲得了因區(qū)位因素所帶來(lái)的高出的地價(jià)。

第二，土地需求者獲得了區(qū)位因素的有利條件，也付出了由此帶來(lái)的高出的地價(jià)。

第三，區(qū)位因素的所有者雖擁有有利區(qū)位因素的所有權(quán)，但是并沒(méi)有獲得由此帶來(lái)的高出部分的地價(jià)。

因而受到經(jīng)濟(jì)外部性影響的，只有區(qū)位因素的所有者和土地的所有者。在我國(guó)，城市建設(shè)用地是國(guó)有土地，所有權(quán)歸國(guó)家所有，因而高出的地價(jià)自然歸國(guó)家所有。而國(guó)家可以利用多收的地價(jià)去補(bǔ)充區(qū)位因素的所有者為其投入勞動(dòng)所付出的代價(jià)。政府可以采用的干預(yù)方式：

第一，在用地環(huán)節(jié)，給予提供有利區(qū)位因素的房地產(chǎn)所有者以優(yōu)惠的土地出讓條件。

第二，在建設(shè)環(huán)節(jié)，政府可以通過(guò)財(cái)政撥款、政策性貸款和提供擔(dān)保等形式給予開(kāi)發(fā)商以有力支持。

第三，政府直接進(jìn)行公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施等能提供有利區(qū)位因素的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。

傳統(tǒng)理論中關(guān)于地價(jià)的諸多理論都主要集中土地本身，而現(xiàn)實(shí)中土地利用中出現(xiàn)的新變化進(jìn)一步凸顯了區(qū)位因素對(duì)地價(jià)的巨大影響。而這一影響可以用經(jīng)濟(jì)學(xué)中的經(jīng)濟(jì)外部性來(lái)解釋。同時(shí)，政府也可以通過(guò)加大對(duì)各別產(chǎn)業(yè)和個(gè)別房地產(chǎn)種類的扶持來(lái)調(diào)節(jié)這種由經(jīng)濟(jì)外部性帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)失靈。

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