調控政策下的巨大問號

孫華良

房地產獨立評論員，易居中國易居資本執行總裁。

政府的房地產調控政策是目前最具權威性的，但毋庸諱言，房產商不敢直面抨擊，卻無數次地調侃政策的權威性。尤其，各地“地王”的屢現，給整個行業留下了許多沉重的問號，也消解了調控，迷亂了市場的房價預期。

今年4月10日上午，上海迎來一幅重量級地塊——浦東新區唐鎮新市鎮D-05-01住宅地塊的出讓。某集團以37.75億元，溢價65.43%競得該地塊，而樓板價達到了18199元/平方米，成為了今年上海“土拍”市場的“雙料冠軍”。據悉，拍賣現場競爭慘烈，猶如“餓狼撲食”之勢。拍槌雖落定，但確攪亂了不少人的猜測。

筆者在4月26日讀到了一篇對話浦東唐城投資發展公司的文章，標題是“贏在‘節奏感”。文章中有這樣一句話：“是什么原因讓眾多知名開發商對占有唐鎮一席之地如此重視？”同時，文章總體上是以“禮贊”的文筆，肯定了唐鎮地塊“雙料冠軍”的誕生。

絕對不是巧合，唐鎮地塊“雙料冠軍”誕生之后的4月18日，一家媒體文章標題是：“唐鎮板塊或迎來豪宅時代”。“或”字用得含蓄隱晦，但看得出也是引導式的提示。文章中提到：“本次發布會以‘浦東正中心新一代豪宅集聚區價值挖掘為主題……該區域內出讓地塊價值的不斷提升及品牌房企的不斷相繼入駐，唐鎮板塊內鄰近軌交2號線沿線地區將形成龐大高端住宅群落，有望成為繼浦東濱江之后的又一個豪宅集聚區”。稍有文化的人都能讀得懂“白紙黑字”里的內涵，業內也有人在私下議論這種現狀是：在最嚴厲的房地產調控政策下，房產商“含笑被奸”。我也迎合一句對此現象的評語：“含笑被奸”恰恰也是房產商“暗送秋波”而誘導的，不少知名房企赤膊上陣將此地塊溢價率推高至65%以上。

高溢價率表面上是房產商買單，但開發商敢于加價65%以上，實際上是將價格轉移到樓板價上。簡單地說，樓板價就是每平方米土地價，土地價加房屋的造價等于房價。當然，懂房地產專業的知道，這里的住宅土地價是要乘以容積率的，造價也不僅僅是建筑材料的價格，還要加上其他各項費用，包括隱性費用。同時，房價肯定還要包括房產商的利潤。那么，結論就很簡單了，高溢價率表面上是房產商高價買單，讓土地出讓方賺取65%以上的額外收益，而實際上最終是會轉嫁到高房價上，而真正為如此高房價買單者是廣大購房者。除非出現特殊情況，就是房產商銷售的高房價市場不接受，那么開發商就自己買單。否則，任何“禮贊”高溢價率、高樓板價的目的，就是忽悠購房者為高房價買單。令人費解的是，房地產調控政策是穩定房價，控制漲幅。土地溢價率都65%以上了，房價漲幅控制在10%以下能行嗎？

看起來結論很簡單，那就是購房者買單。其實并不是那么簡單，浦東唐鎮地塊“雙料冠軍”的樓板價為18199元/平方米，而地塊周圍一般建成的住宅，房價賣價也就是這個價格。“面粉比面包貴”的比喻，會讓人聯想到這包面粉制造出來的面包將要貴到什么程度？用一個數據提示大家一下，目前上海房價的均價在21000-22000元之間，而地處浦東唐鎮的“面粉”要賣到18199元。首先，浦東唐鎮肯定不是傳統意義上的黃金地段；其次，浦東最發達地區在濱江地區，在地塊價值上唐鎮根本不能與濱江相比，那么，何來“浦東正中心新一代豪宅區”的“禮贊”偽命題呢？這種偽命題的目的，就是誘惑購房者為高房價買單。不少專家預測房價會下跌，而政府主導下的地價節節攀高，購房者聽誰的？