保障房選址之困

□ 本刊記者 許蘭武

就近安置遭遇拆遷門檻

“廣州作為特大城市，各類用地較為緊張。既配套成熟又符合規(guī)劃，且適合建設保障性住房的建設用地較難落實。”近日，廣州市住房保障辦副主任黃信敬對媒體表示，目前，保障性住房建設用地已盡量安排在交通以及生活配套較完善的區(qū)域，但與保障對象希望在原生活區(qū)域就近安置的需求還有一定的距離。

保障對象希望在原生活區(qū)域就近安置房屋，由此引發(fā)一系列拆遷問題，是保障房選址遭遇的首道門檻。

地處廣州市核心地塊的毛紡廠保障房項目因征地拆遷問題一拖兩年多，造成306戶中低收入住房困難家庭遲遲難圓“安居夢”。據知情人透露，這可以稱得上是廣州保障房建設過程中，中低收入住房困難家庭利益與被拆遷戶利益的首次激烈碰撞。

為把保障房選址落到地面，廣州市政府要進行征地拆遷，而這也并非易事。黃信敬指出，今年計劃開工建設的20個項目中，除利用政府存量土地建設的項目外，其余項目均涉及征地拆遷問題，且有一部分屬于歷史遺留的老大難問題，如個別地塊涉及集體土地的征用和臨建的拆除，還有部分被拆遷人盲目要求提高補償標準，問題很多。

保障房飽受商品房“排擠”

“作為商品房開發(fā)項目，很不愿與保障房臨近。哪個地產商愿意自己的樓盤旁邊出現(xiàn)保障房呢？”北京某房地產開發(fā)項目經理分析道，“商品房購房者的比較心態(tài)是很容易出現(xiàn)的，靠近保障房，肯定會拉低自己商品房樓盤的售價。”

在這一輪已經開工的保障性住房選址中，利益博弈的痕跡尚不明顯，但各種利益訴求已開始暗流涌動。

9月1日，北京豐臺區(qū)和西城區(qū)的部分保障房用戶開始入住郭莊家園。該保障房東至小屯四號路，西至玉泉路南延線，南至京石高速路，北至郭莊子一號路，臨近地鐵14號線小屯站，距離地鐵1號線3公里。

小區(qū)建筑面積10萬平方米，可提供兩限房1224套，廉租房294套。兩限房銷售均價為7500元/平方米，只有附近商品房售價的三四成，主要配售給豐臺區(qū)和原宣武區(qū)符合政策房條件的市民。

郭莊家園是保障房最為集中地方，周圍的商品房很少。“作為房地產開發(fā)商，盈利是第一目標，企業(yè)自然更愿意在北京地段較好的東部和北部發(fā)展。像郭莊家園周圍，商品房開發(fā)商很不愿意考慮。”位于北京東直門附近的鏈家地產的梅女士分析。

開發(fā)商對于毗鄰保障房的排斥態(tài)度，從一個側面反映了政府在保障房選址拿地方面遭遇的困窘。而破解利益驅動，讓本是逐利的開發(fā)商參與到具有公益性質的保障房建設中來，則需要政策的保障。

標準模糊難保優(yōu)質選址

近日，《陜西省保障性住房建設標準（試行）》《安徽省保障性住房建設標準(試行)》幾乎同時出爐，但保障房選址方面的標準仍然相對模糊。

陜西省新標準要求，保障性住房的選址應遵循節(jié)約用地、方便生活的原則。應優(yōu)先選擇公共交通便利、生活環(huán)境宜居，且商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化等公共服務設施和市政配套設施完善的區(qū)域。應遠離污染源，避開可能引發(fā)工程地質災害的不利地段。

保障房選址的結果將直接決定經濟收入不高的人群能否融入一個城市。圖/C F P

陜西省住建廳相關負責人解釋，保障房建設應按照因地制宜、統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局的原則進行規(guī)劃設計。新建保障房應以小區(qū)、組團或單棟建筑的方式進行規(guī)劃。道路交通組織應有序、便捷、通暢，并應與城市公共交通系統(tǒng)合理銜接，道路應按無障礙要求進行設計。應設置室外活動場地，并配備安全、經濟、適用的健身、休閑設施。

安徽《新安晚報》也報道，安徽省以往一些地方存在著保障房位置偏遠，交通不便的情況，一些家庭雖然有房子住，但生活卻極為不便，今后這種情況可能會大為減少。至于能減少的什么地步以及如何減少，卻沒有明確說明。

新標準的模糊，既無法為政府提供明確的選址依據，更缺乏對開發(fā)商強有力的約束。無力的政策對于選址難、拿地難這一痼疾，只能是隔靴搔癢。

扭轉資金缺口的一票否決

規(guī)劃建設保障房的土地一般沒有土地出讓金，為讓保障房建設項目順利開展，政府往往拿出一部分資金用來補充。補助保障房的資金大部分來自該政府區(qū)域內商品房的土地出讓金。

保障房選址標準模糊的根本原因是當地政府對土地出讓金的平衡，哈爾濱市就是這樣一個典型。

“政府準備賠100億。”近日，哈爾濱市委書記蓋如垠談及保障房建設時表示。保障房是其中的剛性指標之一，關于保障房，蓋如垠定下了如下規(guī)矩：一是不準改變保障房的性質，必須是政府直接干，而且是真干；二是絕不允許造假，不允許出現(xiàn)質量問題，誰在這個問題上犯錯誤，就是犯政治錯誤；三是政府準備賠100個億。

位于哈爾濱市黃金地段的愛建社區(qū)就因為開發(fā)商多年拖欠政府土地出讓金、稅金等原因，被政府按有關土地政策將該宗土地收回9.38萬平方米，土地價值20億元，全部用于保障性安居工程建設。

“收回來的時候不少開發(fā)商有意見，但有意見也要收回。因為這一片原來就是中心棚戶區(qū)群眾的地方，太偏的地方百姓不愿意去，只能在這里拿地給他們。”蓋書記說道。

保障房建設為的是圓普通百姓的安居夢，把家安在哪則事關保障房居民的生活質量和融入城市的可能。然而，面對選址難、拿地難等現(xiàn)實，政府該從何處著力解決土地問題，讓百姓安居更安心？為此，本刊記者專訪了天津商業(yè)大學公共管理學院土地資源管理系主任、教授郝建新，從不同層面為保障房選址拿地支招。

民生周刊：目前，保障房的土地來源主要有哪幾種？不同來源的每種土地特點是什么？

郝建新：目前我國保障性住房主要包括以下幾類：兩限商品住房、經濟適用房、廉租房及政策性租賃房。其中，后三類土地使用權的取得方式均為劃撥，前者的取得方式雖然是出讓，但具有限套型、限房價、競地價、競房價的特點。這幾類保障房的宗旨均為降低房價，解決本地居民自住需求，保證中低價位、中小套型住房土地供應。

土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

保障房征用的土地的特點分別是：無期（沒有明確的期限）；無償（無需支付土地使用權出讓金，但可能繳納相應補償）；無自由流轉權利（不能轉讓、出租和抵押）。

民生周刊：從全國范圍來講，大城市和二三線城市在征用保障房土地方面有什么差異？

郝建新：大城市由于地價比較高，各項制度比較規(guī)范，在征用保障房土地方面主要以郊區(qū)偏遠或者交通配套較差的地塊為主。

在二三線城市，由于保障房種類的不同，各種地塊的征用也比較靈活，在具體的實踐中，各地政府正在探索各種新的實踐形式。

民生周刊：就您了解的情況，哪個城市在保障房實施過程中做得最好？具體表現(xiàn)在哪些方面？

郝建新：我認為，可能是靠近香港的緣故，廣東省在保障房政策方面有許多亮點。

具體表現(xiàn)在：一、明確保障房的主體是公租房，盡量減少具有產權的保障房沖擊商品房市場，防止各種騙購的發(fā)生。二，比較重視調動社會各方面力量來投資公租房建設，很好地解決了保障房資金缺口的問題。第三，廣東省提倡在商品住房項目中配建一定比例的保障性住房，這就避免了保障房小區(qū)將來會成為“貧民窟”或者犯罪高發(fā)的弊端，加強了社會各階層的交流，避免了貧困人群的孤立。

開發(fā)商不愿在保障房附近開發(fā)商品房樓盤。圖/許蘭武

民生周刊：建設保障房所用的土地和商品房占地有哪些區(qū)別？

郝建新：作為保障房的主體，經濟適用房、廉租房及政策性租賃房的土地都是劃撥用地。土地使用權劃撥，意味著在土地使用者繳納補償、安置等費用后即可取得該幅土地的使用權，甚至在有些情況下可以無償取得。另外，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

民生周刊：保障房土地的出讓價格一般是多少？

郝建新：保障房土地的出讓價格，各個項目不同。一般是不包含土地出讓金的土地價格。

民生周刊：國家推行保障房，比如經濟適用房，從建筑成本來講，土地成本占整個經濟適用房房價的多少？國家是否從中盈利？

郝建新：按照建設部等七部委聯(lián)合頒布的《經濟適用住房管理辦法》，確定經濟適用住房的價格應當以保本微利為原則。

其銷售基準價格及浮動幅度，在綜合考慮建設、管理成本和利潤的基礎上再加上房地產開發(fā)企業(yè)項目利潤率，按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設的經濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。這意味著政府是賺不到錢的，但開發(fā)商可以有微利。

民生周刊：如何有效保證保障房用地？

郝建新：為保證保障房用地，必須強制要求在商品房小區(qū)內有一定比例的限價房項目，這樣就能保證在新建住宅中保障房所占的比例。

為避免形成社會階層固化或者使犯罪率增加，必須將保障房用地選擇在公共交通便捷、相應配套資源完善的位置，便于保障房的住戶獲得就業(yè)和教育的便利。

保障房用地的出讓后，最好建設成為沒有產權的公租房，以避免分配過程中騙購動機的產生。真正通過制度的設計保證住房困難群體的居住權利。

民生周刊：房地產開發(fā)企業(yè)如何探索適應保障房發(fā)展的商業(yè)地產模式？

郝建新：在目前的限購政策下，商業(yè)地產的購買是不受限購政策影響的。開發(fā)企業(yè)可能會轉型投資一些商業(yè)地產項目。另外，地方政府在土地的出讓過程中，不能僅靠賣地收入來獲得一時的資金，也要考慮到該地塊后續(xù)的持續(xù)稅收收入和對當地就業(yè)的促進，就會強制要求居住地塊配套一些商業(yè)地產。

（天津商業(yè)大學土地資源管理系王偉老師對本文有貢獻）