杭州新天地地下商業與停車需求的分析研究

0 引言

杭州新天地項目位于地下城區北部東新街道，規劃用地面積56．7 萬 m2，建筑面積115．65 萬 m2［1，2］。為了避免重復建設，建立集約的城市空間體系，設計中對地下商業、地下停車的規模需求進行了分析研究，得出杭州新天地地下商業與地下停車所需的規模，為建筑設計提供依據。

1 地下商業設施需求與規模的預測

常用的商業規模預測方法有兩類，一類是指標預測法，另一類是經驗預測法。

指標預測法對今后各預測時間節點的人口規模進行預測，結合規范及條例規定的城市各項用地的人均標準值計算出城市發展對城市用地的需求量，得出城市在各個時間節點對空間需求的總量。城市需求空間的總量減去實際擁有的空間量就得出需要利用地下空間來補充的城市空間開發量，即地下空間的需求量。根據杭州新天地的功能定位，在商圈類型中應屬于區域級商業中心，為了得到可靠的地區活動人口數目，需根據商圈服務半徑進行測算。本文采用類比方法，先分析商圈吸引東新街道的主要活動人口數，再通過輻射面積和商業用地的比例確定整個輻射范圍的活動人口。具體計算如表1所示。

表1 杭州新天地吸引活動人口計算表

通過計算，預測杭州新天地服務人口數目約為21．58萬人。

表2 杭州新天地總商業面積需求預測

結合杭州市的發展情況以及杭州新天地未來的發展趨勢，確定新天地近期人均商業指標低值為1．3 m2/人，高值為1．4 m2/人。新天地活動人口總商業面積需求計算如表2所示。

因此，根據指標法預測的杭州新天地總商業面積需求為28．05 萬 m2～30．21 萬 m2。

下面將采用經驗預測法對杭州新天地的總商業面積需求進行預測。本文對與杭州新天地使用功能相類似的已有工程開發相關案例進行了總結，如表3所示。

表3 已有地下空間開發相關案例分析

從表3可以看出，對于大型城市中心區或者城市副中心，商業與商務設施的面積通常占地區開發總面積的50%～85%。杭州新天地屬于杭州城北重要的商業商務副中心以及都市工業區，可參照該比例配置。

在多功能綜合性的現代化商務中心區內，寫字樓∶商業設施∶酒店、公寓∶其他配套設施的通用比例 =50%∶20%∶20%∶10%［3］。而根據新天地已有的項目發展策略研究成果以及城市設計方案［4，5］，需在原有比例的基礎上進行調整，調整后的比例為50%∶25%∶5%∶10%∶10%。杭州新天地地塊總建筑面積為115．65萬m2，取25%的商業比例指標，則預測地塊商業總面積為28．91 萬 m2。

從上述商業面積需求預測的指標對比中可以看出，盡管指標預測法與經驗預測法在計算依據上有所不同，但是兩種方法計算得出的結論較為接近，具有較高的可靠性。

從表3可以得知，對于核心商業商務區，通常地下空間開發體量為地面的1/4～1/3。例如已經在建的杭州錢江新城，其核心區規劃總用地4．02 km2，地上總建筑面積約650萬m2，規劃地下四層總建筑面積約210萬m2。部分地區，如北京中關村，其比例甚至高達1/2。

杭州新天地作為杭州城北重要的商業商務中心區，其商業總體開發有較高的需求。可以將杭州新天地的地下商業設施開發面積比例定為占總體商業需求的20%～25%，根據前面分析結論，杭州新天地商業設施的總體需求約為28．05萬m2～30．21萬m2，則地下商業開發面積約為5．61萬m2～7．55萬m2。

2 地下停車設施需求與規模的預測

地下停車庫是地下空間開發的一大主要功能，地塊靜態交通需求的預測對于把握地下車庫開發的規模非常重要，地塊的靜態交通需求的預測主要有兩種方法，一種是配建指標法，另一種是交通需求預測法。

配建指標預測法主要是根據城市規劃所規定的不同用地類型的配建停車指標，按照用地面積推算出需要布置的機動車停車泊位。

根據杭州市車庫配建指標，對公共地下空間所配置地下停車設施規模預測如表4所示［6］。

表4 杭州新天地公共綠地下方地下停車設施規模分析——配建指標法

交通需求預測法根據地塊的用地功能，采用對應的交通吸引率，計算出本地區通勤交通與非通勤交通的出行吸引量，然后根據選取的交通方式預測高峰小時到發地塊的各種交通方式的總量，最終推算出不同交通方式的停車面積需求，具體計算見表5。

表5 新天地公共綠地下方地下停車設施規模分析——需求預測法

通過兩類預測方法的對比可以看出，采用交通預測法，預測出的機動車停車位需求略高于配建指標法，而非機動車停車位需求則略低，這主要是由于對機動車與非機動車出行結構劃分不同所造成的。總體來說，兩種方法在靜態交通需求的預測結果較為一致。因此，杭州新天地地下空間可配置機動車位804個，非機動車位4 291個。

3 結語

本文以杭州新天地項目為例，采用指標預測法與經驗預測法來確定地塊的整體商業需求;采用配建指標法與交通預測法對地下停車設施需求與規模進行分析，提出了地下停車庫的規模。在綜合考慮杭州新天地地下空間的功能定位、區域布局特點后，確定了杭州新天地的地下空間設計方案，可為同類地下空間項目的設計開發提供參考。

［1］杭州市規劃局．杭州市東新規劃管理單元(XC07)控制詳細規劃［Z］．2007．

［2］杭州市規劃局．杭州市重機廠(一期)地塊修建性詳細規劃［Z］．2007．

［3］陳一新．中央商務區城市規劃設計與實踐［M］．北京:中國建筑工業出版社，2006．

［4］杭州新天地開發策劃與規劃［Z］．2007．

［5］杭州新天地城市設計［Z］．2007．

［6］杭州市建設委員會．杭州市城市建筑工程機動車停車位配建標準實施細則［Z］．2009．