地產巨擘稱霸香港

江迅

香港公布剛過去的一年圖書銷售量排行榜，中文書較上一年下跌，主因是沒有類似張愛玲《小團圓》這類暢銷書，不過令人意外的是，一部《地產霸權》打入非文學類第6名，這與2010年香港社會熱議“仇富”話題有關。2011年1月6日，國際財經雜志《福布斯》公布2011年香港富豪榜，首10位中就有6位地產商一再“冧莊”（粵語，連續坐莊，有蟬聯冠軍、梅開二度之意）。其中，82歲的長實主席李嘉誠最新排名第一，個人財富1872億港元，較去年增加13%。

過去的一年，香港地產樓市旺盛，樓價上升近20%，加上零售市場暢旺，富豪身家水漲船高，前40名富豪，總身家繼續增長，較2010年上升20%，達12731億港元，這40名富豪中，地產發展商占了1/3。

這些年，全球經濟變化翻天覆地，唯獨香港始終由地產主導。看過去5年的富豪榜，尚能與地產商一拼的，僅有從事貿易的利豐集團、經營船務的東方海外和中華電力。在美國、中國內地的富豪，經營的業務遠比香港多元，美國富豪榜上，有計算機軟件、金融投資、能源、零售、賭場、傳媒等行業翹楚。中國內地富豪參與的業務也相當廣泛，有飲品、機械裝備、電器零售、醫藥、重型化工、互聯網、化肥、紙業、汽車等，房地產只占不多的幾席。掌有經濟話語權的香港地產富豪，已擁有長期優勢，不會輕易轉營其他行業。

回望香港經濟，上世紀50年代初，世界產業大變遷，60年代末，工業化國家勞動密集型產業大轉移，香港先后乘勢抓住機遇，及時承接勞動密集型產業，令經濟在短時期內發生巨變。上世紀80年代至90年代初，中國內地改革開放，香港又迅速產業轉型，將勞動密集型產業擴散至內地，香港則集中發展高增值的金融與貿易。不過，跨入90年代后，香港經濟走上嚴重依賴房地產業的畸形道路。

應該說，香港財政寬裕，坐擁20個月政府開支的巨額儲備。社會福利頗為健全，包括12年免費教育、高補貼大學教育和職業培訓及再培訓，幾乎可稱免費的公共醫療，接近一半人口居住廉價房和廉租房，近50萬人接受綜合援助生活，70歲以上老人可拿每月近1000元俗稱“生果金”的慰問金等。如此財政奇跡，是因為香港財政收入，至少40%來自穩定的拍賣土地使用權等房地產業。但發展至今，香港以高地價帶來低稅率、高福利的制度，已走到需要全面反思的時刻。

政府過度依賴賣地，弱化了香港的財政功能，商人靠地產發財，市民靠炒樓致富，包括金融業在內的各行各業，嚴重依賴房地產業。房地產業壟斷經濟，成了維系香港經濟發展的主要生命線。這導致香港產業轉型乏力，是經濟空洞化的桎梏所在。

房地產經濟像毒品一樣，雖有立竿見影的實時奇效，但整治不易，后患無窮。今日房地產主導香港經濟，反映出經濟困局，高樓價是影響香港競爭力的根本障礙。地產行業壟斷經濟，泡沫膨脹，令其他行業無法成熟發展，經濟轉型艱困，總體后勁疲軟，停滯不前的經濟也令社會相當脆弱，樓價飛漲，貧富懸殊。

長期的畸形房地產經濟，已形成高地價——高樓價——高物價——高工資的惡果，經營成本太高，處處窒息各行各業的發展，也熄滅了香港市民的創業意愿。在香港，炒房暴利，賺錢容易，房地產業演繹了一個又一個一夜暴富的財富神話，也吸引全民瘋狂炒樓。高樓價，只有少數財閥和靠收租的業主得益，其他人都是輸家。難怪有學者聳人聽聞地說：“香港所有的苦難，可歸咎于它對房地產的迷戀。”

2010年年底，香港智經研究中心耗時3個月調查1000個年輕人，結果顯示，60%受訪者視置業為未來10的人生目標，其次40%希望能把握“黃金10年”賺得第一桶金，僅15%的受訪者打算貢獻社會。可見，香港房地產暴利，樓價高局不下，已令青年成為“房奴”，節衣縮食，怨氣沖天，將儲錢買樓視為人生首要目標。

在這次調查中，還對香港青年未來10年的留港居住意愿作了了解，竟然近半受訪者計劃要移居英美等地，其中84%的人，是為了更佳的生活品質。這現象反映房地產政策已造成人們對未來香港社會的失望。