以房養老,癡人說夢

金姬

倒按揭再度遇冷

中信銀行沒想到，時隔4年再次推出的“以房養老”業務，居然仍會面對“叫好不叫座”的窘境。

2007年，中信在成立20周年之際，曾悄悄在滬推出倒按揭業務。這種誕生于上世紀80年代中期、由美國新澤西州勞瑞山一家銀行開創的金融業務，是住房反向抵押貸款的養老融資方式，主要內容就是老人將自有房屋抵押給金融機構，然后按月從金融機構領“工資”。由于當時中信銀行對“以房養老”業務沒有做任何宣傳，推出之后連一單業務也沒有做成，結果不了了之。

其實，那一年心情黯然的不止中信銀行。2007年兩會期間，全國政協委員鄭斯林就曾提出“以房養老”觀點，但并未被采納。那一年，上海市公積金管理中心也試推過“以房養老”模式，但因符合條件的申請人很少，最終不得不停辦該業務。同年10月，北京石景山區試點首家通過房屋租賃方式提供養老服務的新型服務模式，由該服務中心與地產經紀公司合作，對老人的房屋進行出租或代賣，所得的房租或房款返還給老人，以抵免在養老院的所需費用，或由老人自行處理。由于很多老人舍不得把房子給外人住，對中介機構也不信任，項目始終無人問津。

到了今年，“以房養老”的話題似乎再次火了起來。

這和當下的大環境緊密相連。一方面，第六次全國人口普查數據顯示，我國目前60歲及以上人口占13.26%，其中65歲及以上人口占8.87%。同第五次全國人口普查相比，60歲及以上人口比重上升2.93個百分點，65歲及以上人口比重上升1.91個百分點。老年人比例顯著提高。國務院8月17日常務會議預期，“十二五”時期，中國將出現第一個老年人口增長高峰，60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，老年人口比重將由13.3%迅速增加到 16%。另一方面，北京大學人口研究所教授穆光宗指出，我國獨生子女家庭約有1.5億，“空巢老齡化”問題十分棘手。

今年7月，香港特區政府通過外匯基金全資擁有的“香港按揭證券有限公司”推出一項名為“安老按揭計劃”的新貸款項目，希望香港的老人用其自有的住房來提供生活費。參與者必須是年滿60歲以上的香港居民，其抵押的房子需已付清了貸款，樓齡不得超過50年。

10月，北京市民政局在“十二五”時期老齡事業發展規劃中，率先提出“以房養老”概念，鼓勵商業保險企業、銀行等部門展開“以房養老”試點業務。

中信銀行也吸取了4年前的教訓，在今年10月9日大張旗鼓地推出“信福年華”中老年借記卡，主打就是“養老按揭”服務。據中信的工作人員介紹，老年客戶本人（年滿55周歲）或法定贍養人以房產以住房為抵押，向老年客戶每月發放用于養老用途的貸款。貸款金額根據擔保物價值和養老人養老合理需要的資金確定，累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，且每月實際支付養老金額不超過2萬元。貸款期限最長不超過10年，利率為基準利率或上浮執行。客戶只須按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。老人仍能夠擁有房屋的使用權，可以自住也可以出租，到期后若還不出錢，房屋則由銀行處置變現。

這項業務啟動一個月以來，咨詢的人不少，簽合同的卻一個都沒有。因為，中信銀行接受的抵押品必須是老人或其贍養人的第二套房子，如果只有一套住房則不得抵押。很多老人覺得，如果自己有第二套房子，與其抵押給銀行，不如收房租貼補家用。

此外，貸款期限最長是10年，假如55歲就申請了以房養老，到65歲就不能再從銀行拿錢了，以后的生活怎么辦呢？而作為人生最大的資產，大部分老人還是希望把房子留給孩子。他們認為，如果銀行對出讓的房產以現有市場價格進行估值，如果若干年后房價上漲，銀行不就“占了便宜”了嘛！

這邊老人在擔心，那邊中信銀行也生怕自己“吃虧”。我國特殊國情所形成的“70年產權”，是一道難以逾越的坎兒。雖然2007年出臺的《物權法》規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用多少將是一個很難預估的風險。因此，中信銀行規定抵押的房產必須是1991年后建造的。

條件相對而言是苛刻的，中信銀行此項業務可謂舉步維艱。倒按揭的尷尬不難理解，銀監會日前專項調研認為，由于現有的制度規定房屋產權只有70年，“以房養老”難以推行。

以房養老真沒辦法了？

在人口學家梁中堂看來，“以房養老”只是解決了老年人的經濟問題，但對于我國大部分老年人而言還遠遠不夠。“養老”主要包括三個方面：經濟收入、醫療保障和助老。對于城市里的老人而言，他們有自己的住房、退休工資和醫療保險，因此需要“以房養老”的人并不多，而助老服務就顯得尤為重要。

據2009年的統計，北京市有226多萬老人，其中有9萬多人有進養老機構的意愿。但是，北京市在2008年的時候只有3萬多張床位，與社會需求的9萬張床位有巨大的差距。而根據上海市老齡科研中心2010年底的數據，上海60歲以上老人331.02萬人，養老機構的床位數共計97841張，平均每34位老人對應1張床位。

不僅是北京上海這樣的一線城市，在中國各大城市的養老機構都是一床難求。根據全國老齡辦副主任吳玉韶給出的數據，到2010年年底，我國養老機構的總床位數是266萬張，平均每100位老人占有1.5張的床位。背負住房、教育、醫療等重擔的“421家庭”，面對兩個人照顧四位老人的無奈，已經感到力不從心。中國社會科學院社會學研究所表示，預計到2050年，中國的老年人數量將達到4億，但養老機構的床位數只能滿足1%的需求。

對此，曾在日本生活過7年的清華大學建筑學院教授、住宅與社區研究所副所長周燕珉，提出另一種“以房養老”的模式——建立養老設施，但大前提是政府“兜底”。日本比中國更早進入老齡化社會。2000年，日本政府出臺了介護保險，這是一種頗為成熟的“按需養老護理”，按照護理程度分成不能站立、不能步行、不能用餐等各個級別，并按照這些不同的級別提供登門訪問、入住老人福利院等不同服務。政府為了鼓勵養老設施的建設，會給相應項目建筑商財政回報，大約是整體建筑成本的10%，這也促進各類民營企業介入養老事業。

和日本相比，面對洶涌而來的老齡化浪潮，我們遠遠沒有做好準備。安邦咨詢公司指出，在傳統家庭養老功能日漸式微的情況下，中國的養老產業和政策幾乎跟不上形勢。“倒按揭”的路看來是太崎嶇，那能不能探一探、修一修其他的路呢？

部分國家“以房養老”模式

美國：雖然美國的社會養老保障體系比較健全，但不少美國老年人依然以“以房養老”方式作補充。美國政府和一些金融機構也向老年人推出了“以房養老”的“倒按揭”貸款，發放對象為62歲以上的老年人。

加拿大：超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬至30萬加元（9.34萬至186.78萬人民幣）之間，只要不搬家、不賣房，房屋產權人不變，可一直住到逝世，由后人處理房產時折還貸款。

新加坡：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由公益性機構一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處分，“剩余價值”(房價減去已支付的養老金總額)交給其繼承人。