海外炒房又大熱

任蕙蘭

如果畫一條房價等高線，世界上哪些地方跟北京、上海等地在一條線上？倫敦，東京，溫哥華，悉尼……幾乎能把大都市一網打盡。國內節節上升的房價讓先富起來的中國人有了“睥睨天下”的投資豪情，再加上國外永久產權，“凈面積”計算等誘惑，不少人琢磨著“私奔”海外當房東。

2011年陸家嘴金融論壇上透露，上海已申請個人境外直接投資項目，一旦獲批，意味著老百姓手上把錢投向海外再無枷鎖。炎炎夏日，掘金海外樓市熱潮又起。

有華人處必有高房價？

“沒想到在國外也能感受‘限購令的蝴蝶效應?！绷謱帲ɑ╋@得很無奈。

林寧久居溫哥華，家鄉在民營資本充盈的寧波，每個月要接待幾撥父母或親戚介紹過來看房的朋友。自從國內“限購令”出臺，她的接待頻率就更高了。

“寧波同一個小區的居民，在溫哥華碰面的就有五戶人家，還不算之前在小區內不認識的。這個小區估計也就十幾、二十棟樓吧，而且還不是寧波特別高檔的小區?！绷謱幐袊@，國內高端住宅成交低迷的新聞鋪天蓋地，敢情有實力的主兒都跑國外買房子來了。

這讓很多在溫哥華混不下去的華人有了著落，至少可以找到一條出路——考房產經紀。林寧的一個朋友投身掮客行當，只管接寧波的客人就“過上中產生活”了?！澳阆胍惶?0萬加元的房子他就能拿到1.5萬的傭金啊！”

熱錢兇猛，于今為烈。房地產被限購，股市老是顫顫巍巍地摸著3000點的邊兒，白銀剛坐了一回過山車，擺著指頭數數，投資者不得不感慨“生活在別處”。海外地產成了香餑餑，有人戲言，“哪里有華人，哪里就有堅挺的樓市?！?/p>

“溫哥華的整個樓市幾乎是靠華人支撐?！绷謱幷f，而這種現象在全球其他的華人移民熱門城市并不鮮見。

溫哥華的建筑開發商熱衷聘用華人設計師，一個習慣無油煙烹飪的國家，卻有不少樓盤標榜“大廳小臥、封閉式廚房、超強抽油煙機、全不銹鋼廚具”。而在占比90%的龐大二手房市場，香港人、日本人的房子特別容易出手——因為符合華人居住習慣。

林寧豐富的“陪看”經驗印證了這一點，“我們會看房主是誰，印度人的房子我們就堅決不要，咖喱味讓人受不了，房子本身和里面的裝修品位、質量都比較差。加拿大人的房子雖然里面一般保養得特別好，但是習慣跟中國人不一樣。比較理想的就是早年過去的香港人的住宅。”

每次陪看房，林寧總會提醒客戶，溫哥華房價比北美其他城市高得多，不適合抄底。對方往往反問：“房價是不是在漲？”得到肯定答案后，又催著她發動汽車。

一撥又一撥的投資者前赴后繼，炒熱了溫哥華樓市。以房價最貴的溫哥華西區為例，“使用面積在330平方米，基本上都在200萬加元以上，稍微好點的可能超過300萬加元。我姐姐2009年花170萬加元買了一個獨棟，現在價格接近260萬加元?！?/p>

“溫哥華西區售出的房子，90%以上都是華人接手?！绷謱幷f，“華人重視教育，西區是老外傳統的中產聚居區，所以那邊有很好的學校。華人就愿意住在有好學校的地方?！?/p>

意識到了華人的財力和背后的商機，溫哥華對黃面孔黑眼睛露出了迷人笑臉，只差用燈光把海港大廈打上“中國紅”了。

林寧從不擔心不懂外語的父母來看她時會在機場迷路，溫哥華機場的中文標志總是醒目地列在英語和法語下面?！叭绻ｊP官員用英語問你，你就搖頭，會說中文的海關官員就會出現?！?/p>

林寧在市區逛一圈，滿大街的銀行門口標著“我們會講普通話、廣東話、上海話、閩南話……”所有的百貨商店門口都寫著“如果你需要中文服務，請找身上有××標記的店員”。更令她印象深刻的是，考汽車駕照時筆試居然有中文?！奥房嫉臅r候如果你不會講英文，也可以帶翻譯?！?/p>

華人手上的選票換取了當地官員的笑容。大溫地區的幾個市長都會講一點中文，原溫哥華市的市長蘇利文還會講很流利的粵語。

加拿大人孜孜不倦營造的親善環境吸引了大批華人置業，在北美大部分城市房價企穩甚至穩中有降時，溫哥華每年保持10%以上的年均增長。

當然，本地人對此只有羨慕嫉妒恨。

“本地人如果不是經商，即使是收入比較好的中產家庭，都買不起這樣的房子。加拿大每戶的平均家庭收入一年大概是在5萬多加元吧，買200萬加元的房子是很累的。”

這樣的例子林寧身邊比比皆是?！拔掖髮W時有個教授，70年代就到溫哥華教書，靠自己的力量在西區海邊擁有一套海景房。但他兒子前年結婚，夫妻倆出錢給兒子買了套房子。如果按他兒子的收入水平買房的話，可能要買到離他們一個半小時車程的地方去了?！?/p>

國內一線城市的居民看到這一幕，心情想必很復雜。當年海外熱錢來中國添了一把柴，當地中國人被硬生生逼成“房奴”，年輕人被逼上“啃老”之路。

除了加拿大以外，澳大利亞、美國、新西蘭、新加坡等置業熱門國家，到處都有中國投資客的身影。當地知名的房產公司忙著進軍中國市場，早一步搶灘的戴德梁行、高力國際等國際代理機構也紛紛在內地設立海外物業部門。

從留學移民到純投資

林寧步入“房奴”一族是在2008年，正趕上北美樓市低谷。

從UBC大學畢業不久，她花42萬加元在溫哥華東面的本拿比市買了一棟三層的聯排，約合人民幣270多萬，首付20%。從這套房子到市中心只要坐半小時地鐵。“相當于上海的龍陽路?！笔褂妹娣e約120平方米，帶一個地下車位和一個地下儲藏室。如今已升到50多萬。

她自言出手不算早，先知先覺的家長在孩子跨進大學校門前就物色好房子，坐等漲價。

“子女在海外求學，有能力的父母會在當地購置一套房子，將多余的房間出租作為孩子的生活費，如果孩子畢業后將房子賣掉，上漲的這部分收益幾乎可以抵上學費?！弊钪匾氖牵脤W區附近的住宅不愁找不到華人接盤。

海外樓市另一大需求來自移民。據招商銀行與貝恩資本早前聯合公布的“2011中國私人財富報告”，資產在千萬以上的富豪有六成已經或者正在考慮辦理海外移民。

“買套房子，坐三年‘移民監，申請的公民身份就辦下來了，你把房子賣了回國，這三年的費用靠房子漲幅就可以賺回來。”林寧感覺，這筆賬怎么算都不虧。而在新加坡等國家，投資房地產可以換移民身份，更是“一房多得”。

“在海外買房子，純投資的客戶考慮周期會比較長，目前大部分還是以投資移民還有留學需求為主。三種情況的客戶各占1/3左右。”霍克佳房地產高級項目經理嚴小姐告訴記者，她剛剛接待了一位40多歲的客戶，孩子準備赴澳州讀高中，母親陪讀順帶坐滿“移民監”。她在悉尼老區帕拉馬塔看好一套帶裝修的兩房，約合人民幣300多萬元。

不過近兩年，純投資需求比例明顯上升，海外華人吃起了第一只螃蟹?！拔遗笥言瓉碛幸惶转殫?，另外又買了一套之后，就拿第一套房子的租金來還第二套房子的月供?！?/p>

林寧替他算了一筆賬，房子月供在1700多加元，每個月交200多加元物業費，每年4月份交一次水電費，再加上市政費用幾百加元，地稅每年在1600到2000加元左右，七七八八算下來，平均一個月的成本在2100加元左右，租金基本上能抵消成本。

國內投資者也蠢蠢欲動。早在2008年金融危機，海外購房就曾在國內熱過一陣，那時流行的說法是“抄帝國主義的底”。然而投資者雄心勃勃出發，拎回來的LV不少，出手買房的不多。畢竟，沒人樂意三天兩頭打“飛的”出國管理物業，而且房源信息不對稱，租金收益“看上去很美”，實則“坑爹”的不少，再加上外國稅費較高，海外購房慢慢沉寂下來。

自從國內限購令出臺，海外樓市投資又卷土重來。

戴德梁行海外物業經理張永恒介紹，他接觸投資海外房產的客戶以香港人居多，但最近內地客戶日漸增加?！跋愀廴送诵萘?，有一些公積金、退休金，他們選擇投資方向就是希望有一些平穩的回報。所以往往投資英國的房子作為晚年收入的穩定來源。”

“以前國內的客戶比較多是為了移民或者孩子在那邊讀書，在海外純投資他們覺得有點不靠譜。但是現在越來越多的人有了這方面經驗，可能有親戚朋友在那邊，了解的信息比較多，他們不介意在海外投資。”

據統計，在倫敦的新房市場，來自中國內地和香港的投資客已占據了10.8%的份額。

與全資買房的傳統購房者不同，純投資客戶會向當地銀行貸款。“銀行要看你在中國的資產和收入證明，如果你是打工的，你要提供稅單還有雇主的信息。如果你是老板，就要提供過去三年的財務報表?！庇疃嗫梢再J款40%，最長貸25年。澳大利亞貸款比例更高，最多達80%。

何時打開最后一道鎖？

“熱錢要出籠，就像兒女要私奔，攔也攔不住?！庇腥藨蜓?。

最近有機構統計顯示，不包括香港在內，去年內地投資者購買海外房產達4000套，涉及資金20億美元，換句話說，有130億人民幣流到了海外樓市。

“手中有錢，心中有憂。”這種說法放在當下并不是矯情。憂什么？資產收益率跑不過通脹。A股20年漲不過GDP，國企靠股市實現了脫貧致富，股民卻還在為經濟騰飛做貢獻。偏股型基金屢屢跑輸大盤，基民寧愿花錢買雞精。國內住宅地產被限購，商業地產水深不可測。不想“坐以待斃”的投資者，只得把目光投向國外。

“日本家庭婦女什么經濟金融未必很懂，就會把日元換成美元到紐約證券交易所買股票，中國人的理財渠道還太匱乏。”上海交大公共政策研究所所長顧建光表示。

以理性經濟人的角度看，把錢投資到海外符合分散風險的原則。“理性的中國人應該把很大一部分貨幣財富投資到國外，因為他最大的財富，也就是他的人力資本，是在中國的，跟中國經濟正相關——中國經濟好他當然過得好，但中國經濟差他就要跟著差。因此為了對沖風險，中國人有很強烈的投資國外的需求?！苯淮蠼洕鷮W院講師錢軍輝分析。

如果說熱錢如出籠的猛虎，待掙脫的枷鎖只有最后一道——換匯限制。按照目前個人購匯額度管理政策，每人每年最多可以購買5萬美元外匯——這筆錢大概只夠在海外買個露臺。

不過，換匯限制更像是一把塑料鎖?！巴鈪R管制這方面肯定是有影響的，但現有很多國內的有錢人，在過去這些年，他們可能已經把資金陸陸續續放到香港那邊去了，可以很方便地投到其他國家?！?/p>

因此很多人相信，正式開放口子只是時間問題。2011年陸家嘴論壇上，上海市金融服務辦公室副主任徐權透露，個人境外直接投資方案已在去年以上海市政府名義上報國務院。如果試點獲批，意味著上海的居民將可直接利用手中外匯對外投資。

“早就該做這件事了。現在資本項目沒有開放，個人可以拿外匯投資就是資本項目開了一個小口子。資本項目不能一下子開放，讓個人境外投資做一點嘗試，口子開得小一點，隨時可以監管?！?/p>

顧建光認為，開放個人境外直投，把政府手上攥著的外儲轉移到老百姓手上，是緩解外儲過多的重要一環。目前我國對外資產4萬多億，外匯儲備3萬多億，也就是有3/4的外匯在官方手上。

他列了一組數據，去年我國外匯資產2萬多億，外匯儲備1.95萬億；日本外匯資產6.5萬億，其中外匯儲備1.1萬億，海外資產5.36萬億。海外資產包括居民持有外匯資產1.84萬億企業持有外匯資產1.35萬億，還有國際投資2.2萬億。

“我們的外匯儲備比他們多，但日本外匯總資產是我們的3倍，這里面差額是什么？都是企業、居民手里的海外資產。差別在哪里？我們的外匯都在官方手里，他們的有很大部分在民間?！?/p>

“藏匯于民”有哪些好處？顧建光給出三個理由：分散風險，遏制投機，調節出口。

“居民拿著外匯在海外投資，可以減少官方外儲壓力，風險分散。而官方拿著這些外匯儲備買外國國債，回報率是很低的?！?/p>

有學者和機構調查發現，外商在華投資年平均收益率在20%左右。但2002-2009 年間中國外儲投資的平均名義收益率5.72%?！熬用窈推髽I海外投資的話，我看拿個10%的海外回報都是沒有問題的?！?/p>

國內投機泡沫泛濫的根本原因在于投資渠道太窄。“老百姓沒地方投，所以炒房地產炒股票，要給他留個出去的口子。以前沒有這個問題，是因為以前民間資本的實力不大，外匯儲備不多。現在水到渠成，經濟政策要順勢而為。”

龐大的外匯儲備加大人民幣升值壓力，首當其沖的就是出口企業。顧建光認為，如果允許個人境外投資，官方外匯可以儲備下降，人民幣升值壓力減小了，有利于提高出口企業的國際競爭力。

“外匯儲備，主要是官方的外匯儲備降下來，政策就活了，現在沒法調節沿海地區的出口企業，政府很緊張，出口一多萬一外匯儲備升到5萬億美元怎么辦？如果官方外匯儲備降下來就放心了，可以鼓勵沿海地區再出口，推動經濟良性循環。”

然而，沒有3萬億外匯儲備的屏障，中國會不會淪為國際空頭的盤中餐？這是很多人擔憂的。

前不久，世界最大空頭對沖基金尼克斯聯合基金公司總裁查諾斯放言對賭中國房地產泡沫破裂。國際上做空中國的聲音歷來不絕于耳，更引人關注的是，被斥為“亞洲金融危機縱火犯”的索羅斯也加入了空頭陣營。

顧建光對此不以為然，“他為什么來投機？經濟失衡了他來投機，經濟很平衡監管又好的話他干嘛來投機？亞洲金融危機，根本問題是泰國還有東南亞國家本身經濟失衡，不能倒因為果?！?/p>

國內勞動力成本上升，通脹居高不下，房地產市場泡沫堆積，對于這些可能造成經濟失衡的困擾，顧建光表示，開放個人外匯資金到海外投資，官方外匯儲備下降，減少外匯占款，正可以減少投放貨幣，把通貨膨脹拉下來。

“開放個人境外直投對國內樓市會有影響，但是現在國內樓市泡沫嚴重，資金抽離一些，在可控范圍內反而是健康的。”

海外有風險，投資需謹慎

一旦口子開放，內地居民該不該搶搭頭班車？

“這不是臨時性的辦法，外匯儲備多了釋放掉一點，是一項制度建設。制度建設是什么？就是人民幣國際化，人民幣國際化有個前提是什么？貨幣要逐漸能自由兌換，現在人民幣國際化最大障礙就是資本項下不可兌換，個人境外換匯投資是個小口子，如果做得好，資本項可以逐步放開。”顧建光言道。

既然車門不會急著關上，投資者不必急著登車，不妨多琢磨琢磨，在海外當寓公有沒有想象中那么愜意。

“在國外投資房地產風險很大，不是像國內那種拿一蛇皮袋的錢買一棟樓?！狈慨a專家李小寧2008年開始多次組織海外看房團，近兩年卻偃旗息鼓?！帮L險”是他在接受采訪中反復提及的兩個字。畢竟，有太多海外置業沒有兌現的“財富夢”。

“國內買房和國外買房最大區別在于你對房產不了解。國外交易的大部分是二手房，舊房子差異非常大，而且有很多手續。買房子先要調房屋檔案審核，了解房屋歷史情況，比如房子的維修記錄，曾經發生過什么情況，住過什么人，交易過幾次，檔案非常詳細。下一步是驗房，通過專業機構找驗房師幫你驗一下，看看這房子是不是有什么問題，是不是有白蟻，著火記錄，大維修記錄等?！?/p>

“經營你是很難把控的，有的人考慮出租，但怎么租？怎么管理？國外房產很多位于人口很散的郊區，出租是很困難的。大學區或移民聚集區比較熱門，但回報也不固定。對門的房子租金很高，你的也可能只能租得很便宜，差異非常大?！?/p>

張永恒也認為，投資不同地段收益差異會很大，“倫敦西邊是老的市中心，在東邊有個金絲雀碼頭，是一個新的金融中心。國內投資者買房子比較熱門的都是圍繞這兩個地方，因為方便租客去上班嘛。別墅的話偏遠一點，租金回報率會差一點，出租率也比較低。”

海外房產增值非常緩慢，甚至可能下跌，很難比照一勞永逸穩賺不賠的“中國模式”。李小寧提醒，買完要耐得住寂寞，可能要放相當長一段時間才能升值。但是即便房子沒有升值，復雜的稅費卻是逃不掉的“不可承受之重”。

以美國為例，經紀人買賣收取房款6%的服務費，兩邊經紀人各拿3%，驗房費用每個州不一樣，幾百到幾千美元不等。英國成交額500萬人民幣以內，律師費大概是1.5萬元人民幣，另要支付一次性印花稅，大概是房款3%。

這只是開始。

美國每年收取1%到1.5%房產稅，還有物業管理費用，“你如果不剪草坪，鄰居都會投訴你，越是在高檔社區，環境維護越是花錢多。”在澳大利亞投資房產也有四大費用：物業管理費、水務費用、市政費、土地稅。在英國投資的客戶會委托物業公司打理住宅和收租金，物業公司收取一個月的租金作為服務費?！坝沁呑饨鹗敲總€星期來交的，你可以委托物業公司來幫你收租金，它會按你的指示把錢打到銀行賬戶里。另外，物業管理公司還可以幫你看護房子?！?/p>

“國外房產的物業費用和公共服務費用比較多，投資前要考慮支付了這么大一筆錢，房產能否升值帶來收益?！?/p>

即便房產升值了，投資客也未必就能高枕無憂，房價上漲的這部分收益在很多國家是要收取個人所得稅，美國的稅率在20%到30%不等，澳大利亞則高達45%。

海外樓市前途未卜，個人投資者的蛋糕在哪里？想去紐股基金試試身手的投資者開始期待個人直投金融項目開禁。的確，提著菜籃的日本家庭主婦已經走在前頭了?！?/p>