保障房建設不是大躍進

葉檀

6月11日，全國保障性安居工程工作會議在石家莊召開。會議披露的信息顯示：截至5月底，全國城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房開工340萬套，占計劃的34%。今年的保障房可能無法達到開工1000萬套的目標，有關(guān)保障房的資金、土地、收益的難題，讓保障房一再成為社會爭議的焦點。

中國建設保障房體制勢在必行。一是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，必須由大規(guī)模的投資支撐經(jīng)濟增長，二是中國房地產(chǎn)高危泡沫必須依靠保障房逐步擠壓，三是中國極端不平等的住房市場必須由保障房與商品房兩輪驅(qū)動，建立正常的市場模式加以解決。

保障房是否屬于大躍進，取決于保障房的土地來源、資金來源與分配體制。

保障房土地問題不難解決。鑒于地方政府擁有土地的處置權(quán)，在強大的行政壓力下，地方政府已經(jīng)將保障房建設用地納入核心范圍。對此的相應要求是，中央政府放開商品房市場，使地方政府可以從商品房市場彌補保障房的虧損。

資金缺口如何彌補？按照規(guī)劃，今年1000萬套保障房所需資金1.34萬億元，按照住建部的估計，經(jīng)濟適用住房和“兩限房”需建設資金5000億元，主要由社會機構(gòu)通過市場運作方式來解決；棚戶區(qū)改造需投資5000億元；工礦企業(yè)和被改造的職工籌集3400億元。按照簡單測算，保障房每平方米建設成本僅1600元人民幣，其中主要是地方讓度土地出讓金收益，開發(fā)商降低盈利空間，維持在3%左右，即便兩項都能做到，保障房建設資金5000多億元的缺口也難以彌補。

住建部對此信心十足。保障房常態(tài)資金來自三方面，政府給予的撥款、金融機構(gòu)的貸款、地方政府的稅費優(yōu)惠。

這些常態(tài)資金不足以彌補缺口，從目前看，一些新的方式頗受矚目，比如增加土地出讓金凈收益投向保障房的比例。2010年全國土地凈收益大約在9700億元人民幣，將10%提取為保障為建設資金，約為970億元。如果增加一倍，將是1940億元。住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥所舉的例子是先行一步的河北，“比如說最近河北省為了保證建設資金，把原來按土地出讓凈收益的10%計提，調(diào)整為按土地出讓總收入的5%計提”，有些城市則將用于保障性安居工程建設的土地凈收益計提比例提高到20%。

公積金增值收益將是未來保障房資金的新增長點。根據(jù)統(tǒng)計，2010年公積金支援保障房建設的規(guī)模，大約在400億元左右。一些市場人士將400億元認為是公積金的上限，但這是誤判，我國的公積金可以在保障繳納者利益的前提下，在住房保障市場大有作為。住建部的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年末，全國住房公積金繳存總額為20699.78億元，全國住房公積金提取總額為8583.54億元，占住房公積金繳存總額的41.47%。2008年末，住房公積金使用率（個人提取總額、個人貸款余額與購買國債余額之和占繳存總額的比例）為72.81%，同比降低1.78個百分點。住房公積金運用率（個人貸款余額與購買國債余額之和占繳存余額的比例）為53.54%，同比降低3.51個百分點。據(jù)推測，我國的住房公積金有5000億元的沉淀資金，這部分資金將是保障房市場的及時雨。

公積金在保障房市場所遭遇的難題主要是公積金的性質(zhì)與使用者的權(quán)益，在這方面政府可以建立新型的基金體制：一方面，由公積金管理者與繳納者代表建立嚴格的監(jiān)管與約束機制，保障繳納者的權(quán)益；另一方面，將沉淀資金運用于保障房市場，不會比目前將資金用于存款收取利率的方式使用效率更低；第三，將公積金運用于保障房信托等，以獲得較為穩(wěn)定的收益。體制安排保障繳納者的權(quán)益，即為可行。至于讓地方政府發(fā)債建設保障房、國開行貸款等，最后都會成為全體納稅人承擔的壞賬。由國企建單位房，只是福利分房的變種。

保障房建設不可能存在暴利，不可能擁有巨大的尋租空間，卻是中國建立基本保障體制所必需。無論從土地還是資金看，這并不是一場讓人無法忍受的大躍進，而是一場為時已晚的補課。▲