以房養(yǎng)老模式在我國(guó)發(fā)展的思考——基于武漢市城市居民以房養(yǎng)老狀況的分析

○羅莉 王亞萍 尹靜 何雯

（武漢科技大學(xué) 湖北 武漢 430081）

一、武漢市以房養(yǎng)老模式的實(shí)施現(xiàn)狀分析

在我國(guó)，學(xué)者認(rèn)為以房養(yǎng)老不僅僅是簡(jiǎn)單的住房反向抵押貸款，利用自己擁有的住房取得養(yǎng)老金的任何做法都可以被稱為以房養(yǎng)老。2006年，在政協(xié)十屆四次會(huì)議上，全國(guó)政協(xié)委員賴明提交了一份以房養(yǎng)老的提案，被概括成“60歲前用人養(yǎng)房；60歲后用房養(yǎng)老”。

通過(guò)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，武漢主要存在著抵押式、以房換養(yǎng)式、以房自助養(yǎng)老三種模式，這三種模式的被接受程度各不相同。

1、關(guān)于抵押式養(yǎng)老模式

老年人把自己的房產(chǎn)交給有政府背景的公益機(jī)構(gòu)或者銀行，將房子用于抵押貸款，在貸款期間對(duì)住房擁有使用權(quán)，這些機(jī)構(gòu)或者銀行需要承擔(dān)老年人的養(yǎng)老費(fèi)用，老人去世后則用房屋來(lái)償還貸款，剩余部分交由繼承人。這是最初的以房養(yǎng)老的本意——住房反向抵押貸款。

在繼上海市、北京市、廣州市政府先后下發(fā)《關(guān)于大力推進(jìn)廣州保險(xiǎn)業(yè)綜合改革試驗(yàn)的意見(jiàn)》之后，武漢市明確提出要探索發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，但該模式被城鎮(zhèn)居民的認(rèn)可程度很低，34.2%不接受該模式的被調(diào)查對(duì)象認(rèn)為困難在于“評(píng)估不規(guī)范，公正難保證”。

2、關(guān)于以房換養(yǎng)模式

將房子出租，用租金去租用一個(gè)小一點(diǎn)或者便宜一點(diǎn)的房子，用租金差價(jià)來(lái)養(yǎng)老生活。或者老年人把房子交給福利機(jī)構(gòu)，然后享受福利機(jī)構(gòu)的服務(wù)，待其過(guò)世后房產(chǎn)交由該福利機(jī)構(gòu)進(jìn)行處置。

武漢市部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司發(fā)展“房屋養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。該業(yè)務(wù)使得六十歲以上的老人可以向養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提出需求，把產(chǎn)權(quán)房交付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，由其免費(fèi)代老人出租，以賺取租金。租金多用來(lái)抵免養(yǎng)老院的費(fèi)用，剩余的就交由老人自己處理，但是該項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)的是老人自始至終都擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。

3、關(guān)于出售式養(yǎng)老模式

指老年人把自己的房產(chǎn)提前變賣(mài)給某一個(gè)公益機(jī)構(gòu)，待一次性接收公益機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金支付后再?gòu)墓鏅C(jī)構(gòu)把房子租回來(lái)居住，形成自己付租金住在自己家里，同時(shí)享受養(yǎng)老金的一種“自助”現(xiàn)象，又稱為“以房自助養(yǎng)老”。

2007年，武漢市公積金管理中心層試圖提出“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型模式。在該模式中，“公積金管理中心成房東”，六十五歲以上的老人只要把房產(chǎn)以市場(chǎng)價(jià)值出售給公積金管理中心，就可將獲取的資金一部分用于支付公積金管理中心的用房租金，其余資金部分自行養(yǎng)老。這種模式最后是以失敗而告終。

二、武漢市以房養(yǎng)老模式實(shí)施的制約因素分析

通過(guò)對(duì)武漢市以房養(yǎng)老模式推廣情況的研究分析來(lái)看，該模式在武漢地區(qū)的發(fā)展還很不成熟，在實(shí)施過(guò)程中主要存在以下障礙。

1、傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的影響

我們的調(diào)查問(wèn)卷表明，若政策得當(dāng)，50%以上的被試?yán)先诉x擇愿意嘗試以房養(yǎng)老，相對(duì)較小的比例選擇完全不接受或者完全接受。總體上講，愿意嘗試及接受以房養(yǎng)老的比例大約比完全不接受的比例高出2—3倍。

但在中國(guó)這樣一個(gè)提倡孝道的國(guó)家，在儒家文化和傳統(tǒng)小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的雙重作用下，家庭養(yǎng)老是我國(guó)最主要的養(yǎng)老方式，老年人大都傾向于依靠?jī)号B(yǎng)老，而不愿意把房產(chǎn)作抵押。而且隨著時(shí)代的進(jìn)步，老年人也越發(fā)注重親情的精神慰藉，老人們害怕子女因自己用房養(yǎng)老而被指責(zé)不孝，其始終認(rèn)為房子必須是留給子女的財(cái)產(chǎn)。這些傳統(tǒng)的觀念給以房養(yǎng)老的推行帶來(lái)了源自根基的阻礙。

2、我國(guó)法律法規(guī)的不健全

在現(xiàn)階段我國(guó)還未出臺(tái)任何相關(guān)規(guī)定來(lái)保證以房養(yǎng)老政策的實(shí)施，而且，以房養(yǎng)老牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保險(xiǎn)業(yè)以及相關(guān)政府部門(mén)等眾多產(chǎn)業(yè)和部門(mén)。如何協(xié)調(diào)好這些行業(yè)和部門(mén)之間的關(guān)系，使其公開(kāi)、公平、公正地經(jīng)營(yíng)和管理，對(duì)于當(dāng)前法制不健全的現(xiàn)實(shí)是個(gè)極大的挑戰(zhàn)。

表1 武漢市老年人居住狀況調(diào)查統(tǒng)計(jì)

我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，我國(guó)住房的產(chǎn)權(quán)為70年，如果要實(shí)施以房養(yǎng)老的政策，就要對(duì)產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行相關(guān)的優(yōu)化改革，使房屋產(chǎn)權(quán)歸屬得到改變。而且，武漢市較大部分老年人沒(méi)有房屋的產(chǎn)權(quán)（見(jiàn)表1）。

對(duì)于金融機(jī)構(gòu)，如何劃定具備享受住房反向抵押貸款的權(quán)利門(mén)檻、控制反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)；如何設(shè)立貸款條件，可以鼓勵(lì)老年人以房養(yǎng)老和維持信貸機(jī)構(gòu)乃至整個(gè)金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定，都是很大的問(wèn)題。對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，面對(duì)我國(guó)人口數(shù)量多、各地區(qū)老齡化程度差別大的現(xiàn)實(shí)，如何解決對(duì)我國(guó)人口結(jié)構(gòu)及壽命長(zhǎng)短進(jìn)行精算的困難也是無(wú)法回避的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，在現(xiàn)行法律法規(guī)缺失的情況下，如何規(guī)范對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)的評(píng)估以及未來(lái)升值空間的評(píng)估，使得評(píng)估結(jié)果不會(huì)存在爭(zhēng)議，以保障老人在以房養(yǎng)老期間能夠得到公平的待遇，也是個(gè)很大的難題。

3、市場(chǎng)上的信息的不對(duì)稱

在申請(qǐng)反向抵押貸款時(shí)，存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱的情況。首先，道德風(fēng)險(xiǎn)很難規(guī)避，對(duì)于借款人，其對(duì)自己的身體狀況、既往病史等十分了解，但是銀行等貸款機(jī)構(gòu)則要花費(fèi)更多的時(shí)間和精力來(lái)掌握確切的信息，這就增加了貸款機(jī)構(gòu)的成本。其次，由于缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，借款人是否對(duì)房屋進(jìn)行了必要的維護(hù)和保養(yǎng)，以保證其正常使用，貸款機(jī)構(gòu)也難以監(jiān)督，從而使開(kāi)辦反向抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)增加。

再者，以房養(yǎng)老的成功實(shí)施，還需要金融機(jī)構(gòu)提高其業(yè)務(wù)能力，對(duì)房子的市值和未來(lái)價(jià)值、老年人的財(cái)產(chǎn)和信用情況以及老年人的預(yù)估壽命等多個(gè)方面進(jìn)行綜合詳細(xì)的評(píng)估。多個(gè)行業(yè)之間的交流及信息的公開(kāi)尤為重要，這也就對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的職業(yè)道德提出了很高的要求。在我國(guó)目前信用體系不健全的情況下，誠(chéng)實(shí)守信的社會(huì)信用體系有待進(jìn)一步的完善。

三、推動(dòng)以房養(yǎng)老模式在我國(guó)實(shí)施的對(duì)策及建議

1、加強(qiáng)思想宣傳工作

由于受傳統(tǒng)文化影響，使得大部分中國(guó)人將畢生所得用于購(gòu)房，而又將房屋作為將來(lái)的遺贈(zèng)所用。這種對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的占有與依賴，使得市場(chǎng)上對(duì)住房反向抵押貸款的需求不大。而根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，需求包括兩方面，一是購(gòu)買(mǎi)能力，二是購(gòu)買(mǎi)欲望。這時(shí)，就應(yīng)該在受西方文化觀念影響的情況下，配合以正確的宣傳與輿論導(dǎo)向，加強(qiáng)宣傳，打破傳統(tǒng)觀念的桎梏，使廣大民眾認(rèn)識(shí)到這一制度的可行性和現(xiàn)實(shí)價(jià)值；認(rèn)識(shí)住房反向抵押貸款的好處，為住房反向抵押貸款的推行創(chuàng)造條件。同時(shí)，在宣傳過(guò)程中也應(yīng)當(dāng)注意肯定傳統(tǒng)養(yǎng)老中家庭的作用，在不破壞傳統(tǒng)文化的前提下，將該制度發(fā)展為化解老齡風(fēng)險(xiǎn)和改善養(yǎng)老水平的有益補(bǔ)充。

2、完善相關(guān)的法律法規(guī)

一是建立出臺(tái)一些針對(duì)于住房反向抵押貸款的法律法規(guī)。特別是在界定貸款者條件以及低壓房屋評(píng)估和處置方面更要作出具體的規(guī)定。二是完善健全現(xiàn)有的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)以及信用建設(shè)方面的法規(guī)，防范和規(guī)避道德風(fēng)險(xiǎn)。三是新模式的推行需要相關(guān)配套的改革，以避免與傳統(tǒng)繼承制度的沖突。四是在租賃合同制度方面，新型以房養(yǎng)老政策也會(huì)有所涉及，因此，必須對(duì)相關(guān)制度進(jìn)行改革，做好法律體系的配套保障。

3、建立相應(yīng)的信息平臺(tái)

“以房養(yǎng)老”模式的運(yùn)行因?yàn)槠溲永m(xù)時(shí)間長(zhǎng)、變動(dòng)因素多、動(dòng)用資金巨大等原因而存在眾多的風(fēng)險(xiǎn)，如支付風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)期壽命風(fēng)險(xiǎn)、信用道德風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等等。短期內(nèi)，都有可能發(fā)生重大的變故，因此，要把握信息動(dòng)態(tài)，盡量避免各種風(fēng)險(xiǎn)。

另外，現(xiàn)在滿足以房養(yǎng)老條件的老人，一般缺乏足夠的金融知識(shí)，他們沒(méi)有辦法對(duì)反向抵押貸款作出全面、準(zhǔn)確的理解，所以其很容易在信息不完全的情況下被誤導(dǎo)，而且也容易作出帶有道德風(fēng)險(xiǎn)的“逆向選擇”。因此，必須完善監(jiān)督管理機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)主體，包括貸款提供機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，明確貸款人必須披露的信息，包括利率、費(fèi)用等；對(duì)中介機(jī)構(gòu)通過(guò)基礎(chǔ)認(rèn)證和監(jiān)控，確保其服務(wù)質(zhì)量；加強(qiáng)各項(xiàng)規(guī)章制度的執(zhí)行力度，對(duì)制度的執(zhí)行情況進(jìn)行有效監(jiān)控并確保信息的及時(shí)反饋，及時(shí)受理消費(fèi)者的投訴并給予快速反應(yīng)等。

4、各方相關(guān)的支持

首先，政府應(yīng)當(dāng)為反向抵押貸款服務(wù)項(xiàng)目提供相關(guān)政策優(yōu)惠，對(duì)老年人所獲得的貸款金在理財(cái)方面給予必要的政策指導(dǎo)和稅收優(yōu)惠，包括對(duì)老年人參加以房養(yǎng)老獲取的現(xiàn)金予以稅收豁免，對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司的反向抵押貸款保險(xiǎn)費(fèi)收入給予稅收優(yōu)惠等。使老年人在同其他投資方式相比較時(shí)，選擇以房養(yǎng)老的模式。同時(shí)實(shí)施必要的經(jīng)濟(jì)手段激勵(lì)優(yōu)化市場(chǎng)，以調(diào)動(dòng)該養(yǎng)老模式的各參與主體發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)各方主體發(fā)揮積極性。

通過(guò)社會(huì)保障機(jī)構(gòu)進(jìn)行出資，銀行負(fù)責(zé)此項(xiàng)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)管理并對(duì)所抵押房屋進(jìn)行評(píng)估與處置，在貸款人條件界定方面，則依托保險(xiǎn)公司進(jìn)行審核。促進(jìn)保險(xiǎn)公司與銀行、房地產(chǎn)部門(mén)之間的充分合作，達(dá)到最優(yōu)配置，以此實(shí)現(xiàn)這項(xiàng)新的金融產(chǎn)品的健康穩(wěn)步發(fā)展，從而也能實(shí)現(xiàn)各機(jī)構(gòu)以及保障基金的相互監(jiān)督。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，以房養(yǎng)老這種新型的養(yǎng)老模式在我國(guó)還沒(méi)有被普遍接受，這一新型養(yǎng)老模式在中國(guó)還算是一個(gè)新型事物，真正得以實(shí)現(xiàn)也許需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，其在中國(guó)的推行也存在許多的困難及阻礙。但是，隨著人們觀念的改變，會(huì)有更多的人逐漸接受并選擇以房養(yǎng)老；伴著各項(xiàng)法律、法規(guī)和制度的健全與完善，以及國(guó)民信用度的提高，該項(xiàng)模式會(huì)成為我國(guó)解決養(yǎng)老問(wèn)題、應(yīng)對(duì)老齡化問(wèn)題的一項(xiàng)重要的不可替代的舉措。

[1]范雪蕾、高子建：“以房養(yǎng)老”模式的國(guó)情分析及其實(shí)施構(gòu)想[J].商業(yè)時(shí)代，2009（8）.

[2]歐陽(yáng)淵：以房養(yǎng)老在我國(guó)“試水”艱難的原因分析[J].高新技術(shù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)研究，2008（15）.

[3]賴曉永：對(duì)我國(guó)發(fā)展反抵押貸款業(yè)務(wù)的思考[J].金融與經(jīng)濟(jì)，2004（10）.