市場開發企業財務風險的分析及其防范

樓飛蘋

一、問題的提出

狹義的市場開發企業應該是以開發各類商貿市場為職能的企業，其主要開展的經濟業務活動是：在做好市場調研的基礎上，進行充分的市場開發項目的可行性論證與工程設計；向政府主管部門申請立項和購置土地使用權；籌集建設資金，運用建設資金進行建設工程發包；工程完畢驗收后，將建成的固定資產出售或出租給商業運營機構或個體經營者，并配備必要的物業管理的和完成投資回收的一系列過程。

而這一系列運營過程，除了正確地進行企業決策外，都離不開財務管理。即通過有效的財務管理，才可能實現從資金籌集、運用、回收和分配資金的正常循環，以實現企業的凈資產的增值。這類企業往往投資額巨大，自有資金不足，必須依靠銀行貸款來解決建設資金的需要，如果企業財務管理得不好，再遇到一些不確定性的外部環境因素的不利影響，就可能給企業帶來財務風險甚至是巨大的財務危機，致使企業的經營活動難以為繼，所投入的資金不能得到應有的回報，以至于資不抵債，甚至達到破產倒閉的境地。

所以這類企業，資金緊張的程度不問可知，這也從一方面凸顯了市場開發企業財務風險的隱患。市場開發企業財務管理的最大的問題是控制財務風險和預防財務危機的問題。

二、市場開發企業財務危機的成因

市場開發企業和房地產企業同屬第三產業，具有很大的發展潛力。就目前來看，是一個比房地產更有發展遠景的行業。市場開發企業也同樣存在著各種原因的財務風險和有可能造成財務危機。

財務風險是指在企業的各項財務活動中，因企業內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而蒙受損失的可能性。而具體到市場開發企業，主要是指企業由于財務狀況惡化而致使企業的建設投資，以及其報酬無法全部收回的可能。財務危機則是指企業明顯無力按時償還到期的無爭議的債務的困難與危機，也是企業破產倒閉的直接原因。因此，財務風險是市場開發企業的非系統性風險之一，是形成財務危機的根源所在。

市場開發企業和類似的房地產企業相比，財務風險和財務危機發生的可能性也許會更大些。因為它不像房地產企業那樣可以預售房產、從而使未建成的工程就可能先期有了資金回報，所以市場開發企業的投資回收周期更長，資金更顯得緊張，財務風險也就會更大。因此，市場開發企業一般都只有通過銀行借款融資來實現項目的開發，而運用財務杠桿本身就有可能帶來風險。一旦在未來時期里商鋪的市場銷售價格、開發建設本錢或者市場吸納能力都發生了不利于企業的變化，都會對市場產開發企業的預期收益產生巨大的影響，有可能產生由于實際收益未能達到預期收益，無法到期償還債務或者影響到后續開發的資金鏈等等的財務危機。

三、市場開發企業財務風險的分析

1.土地價格風險。要開發新市場，就必須征用大量的土地。土地的價格越來越高，這是人所共知的事實。往往一個開發項目從可行性論證到項目被審批再到征用土地，所跨越的時間大約要三年左右。三年后的土地價格往往要比原來做項目論證時預計的高出許多，特別是在城市的黃金地段，土地價格往往是幾年就翻了一番。

2.工程費用提高的風險。受通貨膨脹大氣候的影響，施工費用要漲價，建筑材料要漲價，水電油費要漲價。無論市場開發企業是否有自己的建設施工隊伍，都不可避免地接受各種費用漲價的事實從而使得建設成本遠遠超出原來的預算。

3.融資難的風險和財務費用增加的風險。近期主要表現為國家為了治理通貨膨脹，近二年多次提高了商業銀行的存款準備金率和貸款利率。到今年7月，存款準備金率已經高達到20%以上的新歷史高位，貸款利率也達到了7%左右。這對于主要以銀行貸款為融資渠道的市場開發企業來說，無疑會加大了取得貸款的難度，取得銀行貸款的條件更加苛刻。例如，最近在山東發生了銀行貸款只貸給公務員的情況。這樣典型例子就足以證明了貸款的難度加大。資金是企業的血液，資金鏈若中斷了，就可能會造成市場開發企業的中止運營甚至轟然倒閉。另一方面，已獲得銀行貸款的企業，也會由于利息的提高增加了經營成本，導致盈利減少或虧損。

4.同行業內競爭加劇的風險。由于近幾年來國內的房價飛漲，民眾怨聲載道，所以國家接連出臺了許多調控房價的措施，下猛藥要把房價打壓下來。許多房地產開發商出現了售房難和經營上的困境，困難重重的房地產業也開始把目光投向了商業地產的開發上來了。還有，就是從實際情況來看，大規模的房地產建設時代已基本接近了尾聲，許多房地產開發商必然要倒閉或轉行到商業地產的開發上來。這不僅擴大了市場開發企業的隊伍，加劇了業內同行間的市場競爭，這也造成市場開發企業的經營風險和財務風險的驟增。

5.投資難以收回的風險。由于各種企業外部環境變化的不確定性和企業管理者對相關市場需求調研不夠，論證草率，盲目上馬以及日常管理水平不足的原因所導致的企業財務困境。有的市場建成了，投資好幾個億，實際開業后卻攤位賣不出去或出租不出去，并沒有出現做決策時所想像的車水馬龍般一派繁榮景象，反而是冷冷清清，少有商家的入住和顧客的光顧，或者因為管理不到位都可能造成投資不能按期收回的風險。決策的失誤是最大的風險，管理上的不到位也可能致使企業走向財務危機的死胡同。這種風險主要來自企業管理層決策和管理的失誤。

鑒于上述風險的存在，故市場開發企業必須在做市場開發項目前要做到周密籌劃，未雨綢繆，拿出對策，控制和化解風險，以避免財務危機的發生。

四、對市場開發企業應對財務風險的幾點看法

由于在現有的財務管理學中還沒有關于市場開發企業財務管理方面的專論，所以筆者在這里只能以自己的工作經驗為基礎加以總結和深入研究，提出以下幾點在市場開發企業這個特殊領域的應對和防范財務風險的措施，以便拋磚引玉，供作參考。

1.在項目開發上要做到科學決策。市場開發項目的投資額巨大，回收期較長，所可能遇到的風險和環境變數也比較大，不能靠個別人的“拍腦門”決策，而必須采取科學的決策方法按科學的流程來進行決策。首先應做好市場調研工作，確保所開發項目有可靠的市場前景。其次，要做好充分的可行性論證，成立專家組專門從事科學的論證工作，把各種有利條件和不利因素充分考慮到，估計風險和利好條件出現的可能性大小，作出各種應對風險的措施，結合企業自身能力，以做到科學決策，防患于未然，避免冒大風險，確保項目成功的概率在八成以上。

綜合評判風險程度高低的方法可以多元回歸風險預警模型，該模型以下面的公式所示：

其中：F為財務風險系數；Di為各財務風險評價指標；Wi為各風險評價指標在總評價值中所占的權重值。

風險系數可分為五個等級，筆者所擬定的風險等級如下表示：

至于所選項目的風險等級達到多大企業才能去投資開發，這應該由從企業的自身實際情況和抗風險能力來決定。

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2.做好項目的資金需求的測算和確保融資能滿足項目開發運作的需要。對資金需求的預測，按一般方法進行，要做到估計準確，不錯不漏，測算出資金總需求量和需要融資的額度。特別是要充分估計到遭遇通貨膨脹后各種生產要素的漲價幅度。資金的需求量預測可用下面的計算公式加以套算：

3.加強企業的項目管理和做好項目投資的回收工作。這方面的內涵很多，與房地產開發企業類似，市場開發企業應練好內功，提高企業管理能力和做好各項營銷工作，把財務風險降到最低的限度和避免財務危機的發生。

總之，市場開發企業屬于新興行業，面對的外部環境比較復雜，且風險較大。在財務管理方面目前還處于不成熟階段，也沒有現成的專門教材可供參考。作為市場開發企業的財務管理者，應該根據財務管理學的一般原則和方法，結合本企業具體情況制定合理的財務方針，以防范財務風險和避免財務危機為重要的管理目標，科學能動地制定出完善的企業財務管理制度，并有效執行，在實踐中還要不斷總結經驗和規律，為實現企業的經營目標更好地發揮其自身職能的重要作用。

[1]張會芹.企業財務危機及預警機制研究[J].價值工程，2011，（04）.

[2]喬宏.財務管理[M].西南財經大學出版社，成都2009，（01）.