房改二十年讀《朱镕基講話實錄》

文/于霄 華東政法大學

房改二十年讀《朱镕基講話實錄》

文/于霄 華東政法大學

上世紀90年代的住房制度改革無疑是成功的，我們現在的住房條件得到了很大的改善。反思這次改革，我們可以看到，作為改革領導者之一的朱镕基將改革方案建立在了深刻分析現實問題的堅實基礎上。

朱镕基（1928.10～），男，漢族。湖南長沙人。清華大學電機系電機制造專業畢業，大學文化，高級工程師。曾任中華人民共和國國務院總理。為中共第十三屆中央候補委員，第十四屆、十五屆中央委員、中央政治局委員、常委。

著/朱镕基出版/人民出版社

中國房產經濟走到今天，已經是一個數千億資本的龐然大物，而普通的人們，關心的更多的是有沒有房，和有幾套房的問題。但就在20年前，事情還完全不是這樣。那時房地產市場還沒有完全形成，人們住房的問題主要依靠公房來解決。而公房并不在市場上交易，大都由單位分配，房租很低，可以說是工作福利的一種。

舊的制度存在重大問題。首先，市場主體缺乏住房建設的經濟動力，建設主要依靠政府和工作單位，而政府卻沒有資金。其次，雖然當時人們都有住房，但住房條件很差，80年代末，上海市的人均住房面積才剛到四平方米。另外，因為房租低，房屋的修繕和維護也很是問題。于是，1990年，上海在參考了其他幾個省經驗的基礎上開始了住房制度改革。

這次住房改革是由時任上海市市委書記的朱镕基主持的，改革的經驗也由他從上海推向了全國。上世紀90年代初的住房制度改革主要包括了兩個方面，一是公積金制度的建立，一是安居工程。

公積金制度的目標是住房商品化。但這個現在看來理所應當的“住房商品化”，實現起來并不容易，要達成這個目標，首先要解決兩個問題。第一，改革時，中國住房的價格相對收入水平來說根本不成比例。朱镕基在講話中說，北京的房子，三環路以外的，一平方米也要賣到6000元（而1990年北京市的人均年收入才1800元左右），這簡直是敲竹杠。再加上當時的低房租，沒有人會去購買住房。為了住房商品化，當時有些地方實行過低價公房，每平方米只賣150元。朱镕基對此評論說：“國家的房子有多少？夠不夠賣？真夠賣，國有資產流失了，還可以說讓群眾得到了好處；若不夠賣，一部分人買到了低價公房，那另一部分群眾怎么辦？會發生矛盾，要鬧事的……每平方米150元就把房子賣掉了，以為討好了群眾，實際上制造了群眾之間的矛盾。此路不通！”所以，要實現住房商品化，首要問題就是降低住房造價，讓一般人能夠買得起。第二，改革時，中國政府雖然有一定財政能力，但相對于提高全民的住房水平來說，還是杯水車薪。要想實現商品化，還要解決建設資金的問題。朱镕基在講話中指出，全部蓋房子的錢都讓銀行來拿，那是搞不久的，也是搞不多的。住房制度改革的實踐證明，建房資金還得由國家、企業、個人共同分擔。只有在機關和企事業單位職工中普遍建立起住房公積金制度，才能夠提供穩定的、低成本的建房資金。

所以，朱镕基根據改革實踐經驗認為，解決降低工程造價和建設資金來源兩個問題，公積金制度的建立是根本方法。朱镕基將公積金制度概括為“房委會決策、公積金中心運作、銀行專戶、財政監督”四個方面。“第一，公積金要由住房委員會統一領導、統一管理、統一使用。第二，公積金要在住房委員會下設立的公積金管理中心進行具體運作。住房委員會是決策機構，確定公積金的使用對象和政策等，執行機構是管理中心。但公積金絕對不能直接交給住房委員會和管理中心，否則就很容易產生腐敗。第三，公積金要在銀行設立專戶存儲。絕對不允許挪用公積金，公積金只能用于建房、買房和大修住房。第四，財政部門要進行監督，當然也包括審計。住房委員會在沒有財政部門人員參加的情況下，是不能就公積金使用問題作出決定的，這就保證了財政部門的監督。”朱镕基認為，這四點是公積金制度，也是房改的中心環節，關系到整個房改工作的成敗。

在具體制度方面，為了進一步降低建設成本，朱镕基認為銀行專戶應當采用“低進低出”的政策。這個政策也就是，銀行專戶內的資金由公積金管理中心運作，銀行只收手續費，標準不超過0.5%。這個可以保證，公積金貸款建房或買房的利率也降低下來。當時正常建設貸款的年利率至少是14%～15%，而公積金貸款的年利率是7.2%。這樣建設成本控制下來，購買住房的壓力也就減輕了。

公積金制度在上海實施四年后，取得了一定成績。朱镕基講話中引用數據：“我在上海時，每年蓋的房子只有400多萬平方米，現在一年蓋900萬平方米。當時上海群眾的住房非常困難，現在搞活了，形成了良性循環，而市政府沒有拿很多錢。1995年，上海市人均住房面積已經達到了7.8平方米。”

上世紀90年代的住房制度改革還有一個方面是安居工程。安居工程不是解決住房問題的主要措施。它是一種應急的辦法，是在住房公積金制度還沒有普遍推行起來，而且繳交標準很低的情況下，銀行安排一部分錢來蓋房子，賣給居民，尤其是住房困難戶。

朱镕基將安居工程歸納為三條主要政策。第一，土地使用權由政府采取劃撥方式提供。第二，市政配套費減免。各級政府、城市建設部門為“安居工程”提供政策支持，包括減免稅費、減收配套設施費用。第三，房地產公司合理負擔。城市政府要統一管理，經營性房地產公司都要承擔一定比例的“安居工程”建設任務，以經營其他業務的彌補建造“安居工程”可能出現的虧損。

上世紀90年代的住房制度改革無疑是成功的，我們現在的住房條件得到了很大的改善。反思這次改革，我們可以看到，作為改革領導者之一的朱镕基將改革方案建立在了深刻分析現實問題的堅實基礎上。當時的情況是，政府沒有資金，人們不愿意買房，所以要籌措資金，降低建設成本，于是有了住房公積金。上世紀90年代的改革為我們提供了很好的思路：分析問題、解決問題。那么，現在政策的當務之急便是提高住房的持有成本，讓更多的住房順利地流動到需要住房的人手中。

20年過去了，中國社會、經濟發生了很大的變化。秉燭夜讀《朱镕基講話實錄》，那種務實的作風，那種精細認真的態度，依然會給我們很多啟發。改革路尚遠，我們始終記得您，敬愛的朱總理。

編輯：黃靈 yeshzhwu@foxmail.com