房價下跌不可避免

文/池建新

中國的房價之高，如要與居民收入的比例來說，可以說是世界之最。是什么原因推高房價，短短幾年把房價翻了幾番？從經(jīng)濟學(xué)的角度去說，價格始終圍繞價值波動，虛高房價總有一天會回歸房子價值這條主線。

房價高低簡單說是供需平衡關(guān)系。供大于求，價格自然會低，供小于求時價格就會高。供給方面，包括商品房的開工與竣工面積、保障房的開工與竣工面積等。需求方面，包括進(jìn)城人口住房需求、年輕人結(jié)婚住房需求、換房需求、拆遷需求，還有投機或投資需求等。實際上，關(guān)鍵還是看投機和投資商在房產(chǎn)業(yè)是否有利可圖。

——從近期看，綜合國家統(tǒng)計局2010年與2011年數(shù)據(jù)，2011年將形成約33億平方米的供給量。2011年1-4月全國商品房銷售面積2.34億平方米。按此進(jìn)度，2011年大約可銷售7億平方米。按2011年賣7億平方米計算，要近5年才可能賣完。“新國八條”規(guī)定，2011年各地要完成1000萬套保障房，按每套90平方米，有9億平方米的施工面積。2011年1-4月，全國商品房銷售均價約為每平米5300元，那么33億平方米需要17.5萬億元資金，才能交易完畢。問題是：錢從哪里來？根據(jù)供大于求的規(guī)律，價格會有一定的下降。

——從中期看，按照2011年33億平方米左右的供應(yīng)速度，按每套100平方米計算，年供應(yīng)量3300萬套，5年供應(yīng)1.65億套。如果每套住房住3人，可以容納4.95億人，超過目前城市戶籍人口總數(shù)，也超過80后、90后人口的總和，更超過2.5億流動人口農(nóng)民工的總和。但對城市化的農(nóng)民還有年輕人來說，有多少能支付現(xiàn)在的房價呢？

在“十二五”期間，政府規(guī)劃建設(shè)3600萬套保障房。2011年就要開工建設(shè)1000萬套，余下每年建設(shè)650萬套。如果房價繼續(xù)維持高位，民生問題將難以解決，考慮到近年社會問題日益突出，安居是必備選擇，加之通過城市化加快經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)造就業(yè)崗位的需要，中央政府會進(jìn)一步通過保障房建設(shè)，維護(hù)穩(wěn)定和發(fā)展，估計3600萬套的規(guī)劃要突破，這又形成一種房價下跌的壓力。

一般來說，商品房空置率在5%至10%之間為合理區(qū)，空置率在10%至20%之間為空置危險區(qū)，空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。北京聯(lián)合大學(xué)教授的課題組對北京50多個2004年到2006年售出后入住的小區(qū)用電情況調(diào)查表明，電表不動的比例高達(dá)27.16%，并且越往外環(huán)空置率越高。這些空置房屋大部分是投機或投資的房子，如果房價不能保持繼續(xù)上升或上升幅度低于資金成本，那么一旦形成逃離房地產(chǎn)的形勢，價格將迅速下跌。

——從遠(yuǎn)期看，據(jù)第六次人口普查公布數(shù)據(jù)顯示，中國0-14人口已經(jīng)降低到16.6%，比美國、英國、法國、荷蘭等發(fā)達(dá)國家還要低。美國15-64歲成年人口與0-14歲兒童之比為3.2，屬于成人與兒童比例均衡水平，而中國竟高達(dá)4.5，屬于危險的倒金字塔結(jié)構(gòu)。而中國近年來的總和生育率在1.3左右。在國際上，總和生育率在1.5以下稱為“超低生育率”，0-14歲人口占比在15%-18%之間稱為“嚴(yán)重少子化”，這說明中國已經(jīng)進(jìn)入危險的超低生育率和嚴(yán)重少子化時代。

在2025年，中國25至34歲年齡段人口將比2015年下降30%，到2028年左右，第二次嬰兒潮人口大規(guī)模退休，而此時年輕勞動人口又急劇減少時，未城市化的農(nóng)村年輕人口也將所剩無幾。況且，我國的獨生子女政策，許多家庭變成二合一，這些年輕人不需要再買房子，甚至?xí)v出一套房子把它推向市場，所以在2020-2030年之間，中國房價必然有一次大跌，而且是跌到底。此后，中國房價將逐步進(jìn)入合理水平。

現(xiàn)在，中國房價正處在泡沫期的高位階段，購房成本很高，對于現(xiàn)在40歲的人準(zhǔn)備“以房養(yǎng)老”，最好三思而行。