權利限制視域下的建筑物區分所有權及其實現

卓家武

（蚌埠學院人文社科部，安徽蚌埠，233030）

英國學者亨利·詹姆斯評價城市：“那是人類生活最大的集中，是世界的最完全的縮影。這里比別的地方更能體現和代表人類。”［1］我國城市化進程伴隨著國家經濟容量的增大而加快，城市住宅的剛性需求成為持續性矛盾。發展高層建筑，解決城市人口居住的民生需要，是國家福利性市場經濟的必要內容。高層建筑使得人口居住密集，滋生符合時代特點的權利交互性合作的秩序需求。區別于民法規制的物的所有權理論，建筑物區分所有權的法律理論及其實踐，為共聚一建筑物的民事主體之間權利的必然合作提供了智慧。擬在闡述建筑群區分所有權特殊性的基礎上，闡述了建筑物所有權利人在制度層面的權利限制的應然性，明釋業主之間及其業主與由業主組成的業主委員會團體之間，進行合作的可能性途徑。

一、建筑物區分所有權的性質

學界普遍主張建筑物區分所有權具有物權（不動產所有權）的性質，但對于建筑物區分所有權究竟為何種所有權形態，學界形成了兩種基本立場：一是認為建筑物區分所有權為復合性所有權。我國大陸研究物權法學者多持此觀點，如梁慧星先生主持的《中國民法典草案建議稿》第300條草書：“建筑物區分所有權，是指數人區分一棟建筑物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，并就該建筑物及其附屬物的共用部分，除另有約定外，按其專有部分比例共有的建筑物所有權。”王利明先生主持的《中國民法典學者建議稿》第810條規定：“建筑物區分所有權是對一棟樓房中專有部分的專有權、對共用部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權的結合。”陳華彬先生亦認為建筑物區分所有權的性質為一種特殊的復合性不動產所有權。二是認為建筑物區分所有權為復合共有權，如楊立新、謝永志兩位先生認為：“建筑物區分所有的性質是復合共有，它由整個建筑物的共同共有、專有使用部分的專有構成，是既不同于按份共有，又不同于共同共有的第三種共有形態（也不同于準共有）。”［2］13

建筑物區分所有權為復合所有權的觀點比較符合我國立法意圖。我國民法通則規定的共有權中未言及復合共有。《物權法》在“所有權編”中將所有權分為單獨所有權、區分所有權和共有，顯然，三者之間的并列關系突出了建筑物區分所有權是一種新型的所有權，其既非單獨所有權，也不是共有；從《物權法》第六章所規定的內容上看，建筑物區分所有權是由專有權、共有權及成員權共同構成，是“復合”所有權；采復合所有權的觀點突出了專有權的所有權性質，強化了其主導性地位，更加有利于建筑物區分所有權的實現。

二、建筑物區分所有權主體的權利限制

（一）對權利限制的法理正當性

人與人之間的關系實際上就是利益關系，出于自我意識和利己的本能，個體或群體在追求各自的利益和價值目標時，首先不是以限制自己、幫助他人滿足利益的需要，而是強調自己先占有并支配利益，且傾向于向外無限擴大。人的社會性存在和人的共性，使得僅從唯我論的角度追求利益極易發展成因忽視他人利益和價值目標而引發利益上的沖突，這種沖突在法律上即表現為人與人之間權利的沖突和個人權利與社會利益之間的沖突。若不解決，無論對個體或者群體的生存、發展都是不利的。

從利益的角度來看，利益法學派認為權利是受到法律保護的利益。如若法律未對作為利益載體的權利的邊界即法律所保護的權利主體利益的最大限度作出明確的界定，勢必造成因權利邊界的模糊性而引發權利與權利之間的矛盾與不和諧。從自由的角度察之，自由就是人可以從事一切對別人沒有害處的活動的權利，即法不禁止即可為。“自由是做法律所許可的一切事情的權利；如果一個公民能夠做法律所禁止的事情，他就不再有自由了，因為其他人也同樣會有這個權利”。［3］每個人所能進行的對別人沒有害處的活動的界限是由法律規定的，正像地界是由地標確定的一樣。權利主體行使權利的行為自由的最大限度亦須法律的明確規定。所以，權利是有界限的，這個界限離不開權利限制，換言之，權利的界限就是通過對權利限制的方式產生的，正如羅納德·德沃金所說：“如果涉及的權利不受到限制，那么與之沖突的權利就會受到破壞”。［4］權利限制的直接目的是界定權利的邊界，通過限制有沖突關系的權利，使多種權利得以協調共存，其終極目的是為了保護、實現和擴大權利。

因此，人類社會若要追求共存、有序、向前的狀態，就要避免和解決個體間、群體間或者個體與群體間利益和價值上的沖突，唯一的辦法就是對其各自所享受的利益設定權利限制，即將以利益為基礎的人與人之間的關系內化為以利益為核心的權利義務關系，從行為規范的角度尋求各種權利和平共存，以此恢復社會的秩序和阻隔人與人之間的利益侵占，達到平衡利益、和諧共存的目的。

（二）建筑物區分所有權的權利限制

權利限制為立法機關為界定權利而對權利的客體和內容以及對權利的行使作出約束性規定提供了法理根據。自近代以來，各國法律上逐步確立了所有權絕對的原則，亦即所有權本質上是不可限制的權利，屬于絕對權，不僅個人的所有權不得被侵犯或剝奪，而且個人對其所有權的使用、收益與處分也有絕對的自由，不受任何干涉，否則所有人可以法律武器來保障其權利。［5］所有權絕對原則曾起到過的重要作用毋庸置疑。然而，隨著社會的發展，所有權的恣意行使，致社會公共利益或其他民事主體的利益無法無以實現，危機到了國家和社會的存續與發展，遂產生所有權的社會化運動，即通過強調所有權的社會性借以限制其絕對性，立法上表現為以公法和私法的規范限制所有人行使其所有權。

建筑物區分所有權的權利限制，體現了自羅馬法以來各國民法一項確定不移的原則，即所有權須受限制。從我國物權法的規定來看，其主要規定了如下的限制：

1.建筑物區分所有權主體資格的限制

依據《物權法》第70條可以認為業主即建筑物區分所有權人，即對區分建筑物的專有部分享有所有權且其姓名被記載著房產權證上的人，該“業主”的內涵和外延顯然過于狹窄，忽略了雖未辦理所有權登記或變更，但基于買賣、贈與、生效法律文書、繼承、受遺贈及法律事實行為而取得物權的事實業主。最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第1條雖擴大了“業主”的內涵和外延，確認了事實業主的地位，能夠更好地維護事實業主的合法權益，有效維護業主自治和諧的秩序。

《解釋》關于業主身份的界定較之豐富的現實生活仍顯不足，實踐中的疑難問題是建筑物區分所有權主體的擴張已是不爭的事實，一物一權原則的規定性使得區分建筑物的專有部分只存有一個所有權，該所有權人即為“業主”。依法學理論和比較立法例的通說和普遍立場，業主是指依法登記取得區分建筑物專有部分所有權，或者雖未依法登記取得專有部分所有權，但基于旨在轉移專有部分所有權的民事法律行為已經合法占有、使用，或者推定在法律上而非事實上合法占有、使用該專有部分的人。作為私法上權利義務歸屬的主體，具有業主身份的不限于自然人，包括法人、合伙、非法人團體，甚至特定情形下的國家。

我國《物權法》并無非業主的物業使用人的規定。現實生活中，非業主的物業使用人的客觀存在是不爭的事實，這些人包括物業共同使用人、承租人、借用人等，且有比例逐步擴大的趨勢。由于不是業主，其權利受到了較大的限制，涉及該類主體的相關義務也難以有效落實，從而引發一系列的矛盾和糾紛。依現行法規，物業使用人不是業主，其不能與業主享有等量的權利和承擔與業主等同的義務。但建筑物區分所有權的復合性使得專有權、共有權和成員權具有不可分離性，物業使用人基于對區分所有建筑物的一種特殊占有連帶成為共有部分的使用權人和共同管理的成員權人，這實則是建筑物區分所有權主體的擴張，這類物業使用人應被視為建筑物區分所有法律關系中的特殊主體。

2.建筑物區分所有權客體邊界的限制

《物權法》第70條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”由此可知，建筑物區分所有權的權利客體是由專有部分和共有部分共同構成，專有部分和共有部分并非是并列的關系，而是專有部分居于主導性地位，共有部分依附于專有部分但不可或缺，其為專有部分利益的完整實現發揮著無可替代的作用。正是基于業主的專有部分和共有部分與其他業主的專有部分和共有部分互為必要條件，所以任何專有部分權利的享有和行使均需其他業主共有部分的配合。客體兼具私有與共有，加之業主個體的獨立利益并非始終與其他業主及業主團體的利益相一致，權利沖突實無可避免，使厘定權利客體的邊界無疑具有重要的意義。

確定專有部分，既明確了業主專有部分占專有部分總面積的比例，確定了其在共有部分中分攤的比例，更重要的是專有部分的界定是決定專有權權限的前提條件。《解釋》的第2條明確了成為專有部分須滿足的條件：首先是具有構造上的獨立性，能夠明確區分。換言之，各個部分在建筑物的構造上可以被獨立區分，在客觀上可以成為各個區分所有人獨立加以支配的對象。［6］除法國外，日本、德國、美國及我國臺灣地區學說和立法均將構造上的獨立性作為評判專有部分的第一個要件。《解釋》第2條第1款第1項的規定就來源于構造上的獨立性。其次是具有利用上的獨立性，可以排他使用。依學理上的歸納和多國通行做法，使用上的獨立性是判斷專有部分的另一個要件。再次是能夠登記成為特定業主所有權的客體。如果說構造上的獨立性是專有部分的物理要件，利用上的獨立性是專有部分的功能要件的話，能夠登記則是專有部分的法律要件。《物權法》第9條確立了不動產物權變動登記生效要件規則，所以，對專有部分應該進行登記以明確權屬，即便沒有登記也應是可以登記的以此排除雖在構造上、利用上具有獨立性但卻不可能獲得登記的違法或違章建筑。凡同時符合上述要件，即應該認定為特定業主所有的專有部分。這種概括式的方法為司法實務中可能出現的不同形態的專有部分保留了一定的適用空間，立法上具有前瞻性，是可取的。

共有部分就其本質而言，是由物理上不可分割的要素所組成，在功能上亦是為全體業主所共同利用。因此，共有部分不得硬性分割為個別業主私有。

《物權法》第70條規定，業主“對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。換言之，共有部分就是除了專有部分以外的其他部分。城市住宅小區化狀態下，共有部分的范圍不再局限于建筑物內，而是及于整個小區。《物權法》第73條、第74條第3款、第79條明確了法定共有部分，但列舉顯然無法窮盡共有部分的所有內容。《解釋》第3條進一步明確了共有部分的組成，其第3條第1款明確了天然共有部分，即法律上沒規定，合同中沒約定，但屬性上天然屬于共有的部分；第2款屬于概括性的規定，彌補了列舉未能窮盡共有部分的情形。

基于此，對建筑物區分所有權客體的劃分主要基于構造和功能兩個角度去衡量。專有部分是構造上具有獨立性，功能上為特定業主所專用，且能夠登記為所有權的客體，專有部分突出其私有性、獨立性；共有部分在構造上不具有獨立性且無法同其他部分區分，在功能上是為全體業主所用，滿足業主的共同利益，共有部分突出其公益性與關聯性。明確專有部分和共有部分的界分，不僅增強了物權法的可操作性，對于實現業主的建筑物區分所有權亦具有積極功效。

3.建筑物區分所有權內容界分的限制

建筑物區分所有權權利內容直接確定權利的保護范圍。物權法的立法意圖就是定紛止爭。“民法關于相鄰關系的一般規定，對建筑物區分所有亦有適用或類推適用的余地”。［7］建筑物區分所有權權利內容的限制表現為以下三個方面：

首先，建筑物區分所有權中專有權的限制。專有權是區分所有權中核心的權利，與一般所有權相同，具有絕對性、永久性和排他性。對此，《物權法》第71條予以確認。法律保障專有權的自由行使，但這并不意味著可以不受限制的恣意行使，而是受到限制的。基于專有部分之間物理屬性上的密切聯系和不同區分所有權人緊密的相鄰關系，無論從財產角度考量，或者從共同生活層面權衡，各區分所有人具有共同利益。法律往往從重視利益衡量與價值判斷出發，確立專有權的行使不得違反全體區分所有權人的共同利益的限制。詳言之，下列行為系屬違反共同利益的行為：

一是危及建筑物安全的行為。基于各區分所有人的專有部分存在著物理屬性上的密切聯系，使得任意行使專有權的行為可能危及整個建筑物的安全。因此，各國家和地區的立法基本上都予以規范。例如，《日本建筑物區分所有權法》第6條第1款規定，“區分所有權人不得為對建筑物的保存有害的行為”。我國《物權法》第71條亦明確規定，業主行使專有權時“不得危及建筑物的安全”。該規定的目的是，限制業主對專有權部分的事實處分，即不得毀壞、蔑視專有部分，以免危及整個建筑物的安全結構與全體住戶的人身財產安全。［2］16

二是損害其他業主合法權益的行為。各區分所有人因專有部分同屬一棟建筑物彼此之間為“左鄰右舍”關系，出于對共同生活秩序的追求，專有權的行使應受各區分所有人共同利益的制約，這也是各國家和地區立法的普遍立場。例如《日本建筑物區分所有權法》第6條第1款規定，區分所有人不能為“違反區分所有權人共同利益的行為”。我國臺灣地區“公寓大廈管理條例”第5條規定，區分所有權人對專有部分之利用不得有“違反區分所有權人共同利益之行為”。我國《物權法》第71條規定，業主行使專有權“不得損害其他業主的合法權益”。如果綜合考量權利主體之行為本身性質、行為人通過該行為所獲得的利益以及給予其他區分所有權人所受之不利益的程度等情事，其他業主或建筑物區分所有權人整體利益受到損害，那么權利行為主體的行為即是損害業主的合法利益。

三是“住宅商用”行為。專有權的所有權本質使業主可以將專有部分用于居住，也可以用來“商用”。然而，“住”、“商”目的的迥然不同導致二者之間利益的碰撞時有發生。區分所有內容兼具私有性和公益性使得住宅商用并非絕對的自由，應給予一定的限制。我國《物權法》第77條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”依據該規定，“住改商”須符合兩個條件：遵守法律、法規以及管理規約；應當應有利害關系業主的同意。按照《解釋》第10條的規定，“有利害關系的業主”原則上系指本棟建筑物內的其他業主，第11條的規定實為例外情形，即若本棟建筑物外的業主，在證明其房屋價值、生命質量受到或者可能受到不利影響時，也應被認定為“有利害關系的業主”。

對于《解釋》第10條、第11條的理解適用上應注意幾個問題。第一，應進一步明確“商”的含義，例如“群租”具有商業的營利性目的，但并未改變住宅的用途，這是否應認定為“商”？第二，物權法第77條規定的義務主體是業主，實務中不應將義務主體閉鎖性地限定為僅有“業主”，應將其擴張及于物業使用人，對此，《解釋》的第16條有類似的規定。同理，在對“有利害關系的業主”的適用上亦應涵蓋至物業使用人，倘若排除非業主物業使用人對“住改商”的異議權，必將損害其利益產生和諧有序關系的破壞。第三，有利害關系業主同意的方式應設立為明示。書面形式的明示更利于確定對切身利益的關切。第四，當發生業主與非業主的物業使用人意見不一致時應以非業主的物業使用人為準，因為“住改商”須經有利害關系業主的同意意在保護居住的利益，這也是《物權法》第77條的立法目的。至于管理規約的效力能否限制專有權，筆者以為不可。理由是，專有權是業主對其專有部分所享有的完整所有權，理應排除他人干涉；同時主張以管理規約限制專有部分的往往以維護業主共同利益衡量之，多集中于或危及建筑物之安全或有損害其他業主利益之虞，這些均以為法律明文規定，無須再以管理規約的方式重復之。

其次，建筑物區分所有權中共有權的限制。區分所有共有權的權利屬性上屬于處分權受一定限制的按份共有。其內容主要是對共有部分的使用、收益及單純的修繕改良等權利，同時設定了如下的限制：第一，不得為超過共有部分本來用途的行為。這里的“本來用途”，是“指依共用部分的種類、位置、構造、性質或依規約規定的共用部分的目的或用途使用共用部分”。［8］甚至亦可依據其慣例而確定判斷“本來用途”之生活含義。各國家和地區立法對此多予以明確規定。例如，《日本建筑物區分所有權法》第13條規定“各共有人得按共用部分的用法而使用。”我國《物權法》第72條規定業主對建筑物專有部分以外的共有部分“享有權利，承擔義務”，《解釋》第14、15條的規定來看，涵蓋著對不符共有部分本來用途之行為的限制。第二，不得硬性分割共有部分劃歸業主私有。雖說共有部分按照份額分攤進入業主住宅的建筑面積之中，但共有部分在物理上由不可分割諸要素所構成，功能上亦是為全體業主所服務。因此，不可硬性分割共有部分而劃歸個別業主私有，這對于維護全體業主的共同利益是非常必要的，同時也是共有部分物理屬性上及功能上限制共有權的應有之意。

再次，建筑物區分所有權成員權的限制。《物權法》第72條第2款以“共同管理權”來指代業主的成員權，具體的內容通過第75條、第76條以列舉的方式闡述的。對成員權的限制多集中于表決權、管理規約制定權、選舉權、監督權和更換管理者等部分成員權，其所針對的情況是業主嚴重違反成員義務、濫用成員權的情形下作出的，其目的在于維護業主自治團體的組織運行秩序。例如，對于長期拖欠管理費且經催告仍拒不交納，應對其成員權益進行限制以便督促其履行義務。

建筑物區分所有權法律立法目的的實現，有利于促進住宅小區共同生活秩序的穩定，保障居住環境的安寧、和諧，提升生活的品質，同時也是業主與業主團體之間利益衡量與價值判斷的現實考量。限制權利是為了有效衡平利益，實現權利共融。建筑物區分所有權權能的限制，促生公民權利之間的良性合作，并以自組織體即業主委員會為合作之組織。此類組織能夠通過所有權人的共同參與，處理與權利主體有切身利害關系的共同事務，實踐住戶自治、自理原則，既反映了建筑物管理的民主機制，有利于促進區分所有建筑物的管理，又保護了建筑物區分所有權人的合法期望。

［1］ 劉易斯·芒福德.城市發展史——起源、演變和前景［M］.宋俊嶺，倪文彥，譯.北京：建筑工業出版社，2004：571.

［2］ 楊立新，謝永志.業主的建筑物區分所有權之評析（上）［J］.福建警察學院學報，2008（1）.

［3］ 孟德斯鳩.論法的精神（上冊）［M］.張雁深，譯.北京：商務印書館，1994：154.

［4］ 羅納德·德沃金.認真對待權利［M］.新春鷹，吳玉章，譯.北京：中國大百科全書出版社，1998：255.

［5］ 謝在全.民法物權論（上冊）［M］.北京：中國政法大學出版社，1999：116.

［6］ 王利明.物權法［M］.北京：中國政法大學出版社，2008：162.

［7］ 王澤鑒.民法物權·第一冊：通則·所有權［M］.北京：中國政法大學出版社，2001：239-240.

［8］ 梁慧星，陳華彬.物權法［M］.北京：法律出版社，2005：179.