中西部地區房地產現狀及改善策略
——以河南省為例

華中農業大學經濟管理、土地管理學院 黃 琦

中西部地區房地產現狀及改善策略
——以河南省為例

華中農業大學經濟管理、土地管理學院 黃 琦

房地產業在我國起步于20世紀80年代中期，雖已有20多年的歷史，但還有很大的發展潛力，是一個成長性很高的行業。一些地方政府甚至把地方經濟增長的重心放在房地產行業，從各個方面對房地產業給予大力支持，我國目前火熱的房地產市場也由此生成。然而，伴隨著高速發展，房地產業也面臨著一系列問題。本文，筆者以河南省為例，對中西部地區房地產現狀及改善策略作一探討。

一、河南省房地產市場現狀

1.房地產市場價格存在補漲趨勢。隨著我國經濟的發展，將有大量人口從農村進入城市，城市化是我國今后相當長一段時間的發展趨勢。目前，一線城市的房地產發展遭遇了兩大瓶頸：一是土地；二是房價。而相對而言，二、三線城市的地價和房價更有優勢。因此，未來的城市化主要是向二、三線城市發展。二、三線城市的住房供給將是實實在在的剛性需求。中西部地區城市基本上都屬于二、三線城市，河南省是中西部地區的代表省份，如鄭州市2010年平均房價突破6 000元每平方米，與鄭州市2010年3口之家人均可支配收入2萬元比，一套100平方米的房子總價60萬元，相當于正常家庭年收入的10倍；而在北京市，夫妻雙方年收入達20萬元，乘以10倍也只能買到五環以外位置的房子。所以，以河南省為代表的中西部二、三線城市的房地產市場價格將會補漲。

2.房地產市場泡沫有增大風險。河南省的鄭州市、洛陽市、安陽市等城市也存在房地產泡沫，但這種泡沫相對一線城市較輕、危害程度也較小。河南省房地產投資周期滯后于全國，當全國出現房地產投資過熱時，河南省房地產投資才起步不久。當全國房地產泡沫已達“較大”階段，河南省房地產泡沫才剛剛形成。另外，房地產業由于本身具有虛擬經濟的特點，當以北京市、上海市、深圳市為龍頭的一線城市的房價率先上升到一定高度后，投機資本在高位會有套現和回避風險的需求，而像河南省這樣的中西部省市由于泡沫相對較輕，房價漲幅相對不大，就會與一線城市房價產生比價效應。這樣，投資、投機資本就會轉戰鄭州市、洛陽市這樣的二、三線城市，一旦二、三線城市完成補漲后，在泡沫破裂的時期，所受的傷害要比一線城市尤甚。

3.中西部地區房價收入比較高。房價收入比是一套居民住房的平均價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。如果房地產價格的暴漲，致使該指標持續增大，房地產價格的上漲超出了居民實際支付能力的上漲，說明房地產市場中投資需求較高，產生房地產泡沫的可能性就很大。一般認為，房價收入比保持在6.0以內，就很難出現房地產泡沫。據統計數據來看，當前河南省的鄭州市、洛陽市等二、三線市房價收入比普遍較高，雖還沒有達到畸高的程度，但由于河南省人均收入在全國范圍內偏低。因此，其發生房地產泡沫的空間仍然比較大。

二、河南省房地產業發展狀況

1.房地產開發繼續保持高增長。自2007年起，河南省房地產開發投資增速已經連續保持在30%以上并高于全國平均水平。2010年，河南省房地產開發投資2 114.08億元，比2009年增長了36.1%，其中，鄭州市房地產開發投資為775.2億元，同比增長50.9%。2010年，河南省房屋施工面積20 394.18萬平方米，比2009年增長了26.9%。其中，住宅面積16 902.19萬平方米，比2009年增長了25.5%；房屋竣工面積4 427.14萬平方米，比2009年增長了30.2%，其中，已竣工住宅3 852.80萬平方米，比2009年增長了28.8%；商品房銷售面積5 452.23萬平方米，比2009年增長了25.8%，其中，住宅銷售面積5 092.49萬平方米，比2009年增長了26.8%?？梢?，房地產開發投資逐漸成為支撐河南省城鎮投資尤其是第三產業投資增長的重要力量。

2.商品房結構性矛盾依然突出。近年來，河南省商品房開發結構得到了較大調整，但結構性矛盾依然突出，經濟適用房和90平方米以下的商品住宅所占比重仍然偏低。經濟適用房和90平方米以下商品住宅供給緩慢與河南省城市化進程的加快、城市人口的增加形成矛盾，加劇了房地產供給結構的失衡，不僅弱化了對商品房價格的抑制作用，而且加重了大多數中低收入家庭的購房負擔。

3.房地產業運行趨勢仍然繼續向上。由于慣性的作用以及房地產開發周期比較長，加上河南省將繼續加大經濟適用房和廉租房建設力度，加快煤礦棚戶區改造步伐，推進老城區和“城中村”改造進度，對經濟的拉動作用依然明顯。因此，從整體上看，2011年，河南省住房的潛在需求仍比較旺盛，呈上升趨勢，河南省房地產開發將會快速發展，房地產開發投資仍將保持一定的規模。

三、河南省房地產開發健康發展的建議

1.繼續加強和改善宏觀調控，切實增加有效供給。要加強規劃和政策引導，推進房地產開發建設布局的戰略性調整，從各地的實際情況出發，合理確定房地產建設的地域分布、規格標準、發展目標和管理運作方式，重點發展中低價位普通商品住房、經濟適用住房和廉租房，適度發展中高檔商品房，形成各種價位、檔次住房的合理供給和配置；要積極鼓勵房地產開發企業參與縣市改造和建設，培育、開拓縣域房地產市場；要抓好新開發項目土地供應的分析論證，嚴格控制高檔商品住房的土地供給，加大對中低價位普通商品住房和經濟適用房的土地供給力度，建立土地閑置超規模、超期限房地產開發企業的退出機制等；從長遠看，政府對房地產市場應采取規劃控制、土地供給、稅收調節、構建住房保障體系等綜合手段進行調控。

2.切實做好穩定房價工作。要把控制房價作為2011年乃至以后的工作重點，增強地方工作的主動性和積極性，加強供需雙向調節，切實增加中低價位、中小套型的普通住房供應，抑制房地產價格過快上漲，使房地產價格保持合理水平。

3.控制一線城市投機資本向河南省流動。當投機資本意識到一線城市房地產泡沫已經巨大，繼續投資或投機不僅無利可圖，甚至風險巨大，就會把目光瞄向具有補漲要求的河南省的二、三線城市。河南省應高度警惕這種資本的流動，加強對以房地產開發為名進行投機的熱錢的限制，防止游資在河南省炒一把后席卷而退，給河南省房地產業乃至實體經濟帶來嚴重傷害的情況。

4.消除政治二元結構，促進公平正義。我國經濟強勢地區和中西部不發達地區的二元結構及城鄉二元結構，使我國城市不僅僅承載了居住生活的功能，更重要的是承載了大量的福利功能。如教育領域里集全國財力、物力和幾代人的智力資源造就的名校，北京學生的高考入學率是河南省的數倍，而北大清華這樣的名校在北京的人均招生比例是河南省的100倍，復旦大學是國家教育部直屬高校，上海本地生源占了60%以上。另外，在就業方面，許多國家大型的投資項目、新建企業都落腳在北京、上海、深圳這樣的城市，使得這些城市的就業機會遠遠大于中西部地區，人均收入也遠遠高于中西部地區。在醫療保障等方面，北京市更是集中了全國頂級的資源?？梢哉f北京市、上海市的高房價，其實是包含了福利溢價。同樣道理，農村與二、三線城市相比，其差距如同二、三城市同一線城市相比。

因此，消除城鄉二元結構，政治經濟強勢地區與中西部地區的二元結構，按照構建社會主義和諧社會的要求，實現社會的公平正義，減輕城市的福利承載，才能從根本上解決房地產當中的結構性泡沫問題。對河南省這樣的中西部地區而言，對上要爭取公平的福利權利，對下要分化城市功能，合理布局基礎設施，延伸城市空間，促進城鄉一體化建設。

5.積極引導金融機構加大對保障性住房的信貸支持力度。將保障性住房建設納入信貸投向傾斜和支持對象體系，鼓勵金融機構進一步加大對符合條件的普通商品住房、經濟適用住房、廉租住房等項目的信貸支持力度，實現對于住房保障制度建設的金融支持。