拼租房屋的法律問題研究

褚雪霏，徐騰飛

(天津商業大學法學院，天津300134)

拼租房屋的法律問題研究

褚雪霏，徐騰飛

(天津商業大學法學院，天津300134)

目前，我國對于拼租房屋的法律規制仍處于空白階段，這使得拼租房屋在實踐當中產生了一系列糾紛并且無法可依、無章可循。拼租房屋與群租房屋概念的混淆也使得法律對于拼租房屋的規制產生了一定障礙。在明確拼租房屋中的法律關系后，對于拼租房屋的人均居住面積進行合理地規定是解決拼租房屋產生的糾紛之理性選擇。

拼租;群租;人合性;民法上的合伙;無權利能力社團

近年來，新興群體“拼客”的出現，使“拼”成為了一種潮流。由于房價的持續走高、收入不能與房價同步等原因，拼租房屋作為“拼”的具體類型之一，已經成為了現代人的一種新的生活方式。然而，在我國拼租房屋現象如此盛行的現狀下，我國法律對于拼租房屋的規制仍然處于空白，學者對此問題也鮮有研究，甚至對于拼租房屋的界定都沒有形成統一的結論。正是由于法律的空白和理論研究的缺失，在實踐當中產生了一系列問題。因此，界定拼租房屋的概念、在立法上規范拼租房屋行為有著重要的理論和實踐意義。

一、拼租房屋概述

(一)“拼租”的定義

“拼租客是指，互不認識而共同租住房屋的一類人，他們大多為年輕的上班族，迫于高房租和收入較低的原因而拼租以降低開支。”①http://www．hudong．com/wiki/%e6%8b%bc%e7%a7%9f%e5%ae%a2。這是SOSO百科對拼租客下的定義，此定義明確了拼租客選擇拼租房屋的社會原因，也對拼租房屋群體的范圍做了基本的界定。但是，筆者認為，此定義存在以下方面的不足:首先，此定義將拼租房屋主體限定為“互不認識”的一類人，該說法過于絕對，在實踐當中，拼租房屋的承租人可以是互不相識的幾個人，也可以是朋友之間、情侶之間等熟人拼租;其次，此定義有循環定義之嫌，以拼租解釋拼租，最終并沒有對拼租的實質作出明確的解釋;最后，此定義并未將拼租的特征完全涵括，容易造成拼租與其他類似概念相互混淆。

通過研究實踐當中拼租房屋的特點，筆者認為，拼租房屋存在以下幾方面的特征:第一，主體方面要求兩個以上承租人，即主體為多人;第二，各個承租人之間在主觀上存在“拼”的意思，正是這種“拼”的意思，促成他們共同租住一套房屋;第三，拼租房屋的各個承租人是出于一定的目的共同租住一套房屋，該目的表現為經濟方面的原因或生活方面的原因。

基于上述拼租房屋的特征，筆者認為，應當將拼租房屋界定為:兩個以上的承租人，基于經濟或生活上的特定目的，共同租住一套房屋，各承租人在主觀上存在共租房屋之合意，共享權利，共擔義務。

(二)拼租房屋的法律構成

1．主體方面:拼租房屋的承租主體為兩人以上

拼租房屋在主體方面區別于傳統房屋租賃形式的最顯著特征，即為承租方人數眾多，而傳統房屋租賃當中的承租人只為一人。而主體當中“兩人以上”的“人”之含義，是僅指自然人，還是指自然人或者家庭，還是指有一定關系的自然人組合?

《上海市房屋土地資源管理局關于加強居住房屋租賃管理的若干規定(試行)》第1條規定:“居住房屋應當以原規劃設計的房間為最小出租單位，不分門進出的客廳、廚房間、衛生間等均不得單獨出租;一間房間只能出租給一個家庭或一個自然人，出租給家庭的，家庭人均承租的居住面積不得低于5平方米。”此項規定旨在規范一套房屋的租房人數，避免過多人租住一套房屋所產生的相鄰關系糾紛。但是，此項規定又產生上述的現實問題。筆者認為，在拼租房屋中，承租方的多“人”，應當做寬泛之理解，即應理解為自然人或者有一定關系的自然人組合。此處的“一定關系的自然人組合”應包括家庭、親戚、未婚情侶、熟識的好友。但是，在對“人”的理解做擴大解釋后，在拼租中應嚴格遵守人均最低平米數的規定，這樣才能使拼租規范化。

2．客體方面:拼租房屋的客體是可供租賃之房屋

拼租的房屋應在法律允許的范圍之內，否則拼租房屋因不適法而不成立。《上海市房屋租賃條例》第8條規定:有下列情形之一的房屋不得出租:(一)除依法代管的房屋外，未依法登記取得房地產權證書的;(二)共有的房屋，未經全體共有人書面同意的;(三)改變房屋用途，依法須經有關部門批準而未經批準的;(四)居住房屋不具備基本生活設施或者條件的;(五)被鑒定為危險房屋的;(六)不符合公安、環保、衛生等方面法律、法規規定的。

此外，對于拼租房屋的客體是否應為整套房屋，筆者認為應當進行區分。拼租房屋并不局限于拼租住宅，拼租寫字樓、拼租辦公室或者拼租商鋪的情形也十分常見，此處的房屋拼租并不能夠限制在整套房屋。但是拼租住宅因更多地涉及居民生活、相鄰關系，較之拼租其他房屋更易產生糾紛和問題，故應當限制在一整套住宅之中，于法律上也更易規制。

3．內容方面:建立一個或者多個租賃合同關系

實踐當中，拼租房屋存在兩種情形:一種是所有承租人作為一個整體共同與出租人訂立一個房屋租賃合同，另一種是各個承租人分別與出租人訂立多個房屋租賃合同，由當事人通過意思自治進行選擇。如果各個承租人之間有一定的信任基礎，則可以選擇與出租房訂立一個租賃合同;如果各個承租人之間不存在任何信任基礎，則承租人可以選擇單獨與出租人分別訂立租賃合同，以簡化其內部關系。

(三)拼租房屋與群租房屋

由于拼租房屋與群租房屋在立法中都沒有明確的界定，因此在實踐中二者極易混淆，有些文章、報道甚至將其等同，忽視了拼租房屋與群租房屋的不同。拼租房屋與群租房屋之所以容易被畫上等號，源于二者之間具有很多共性:都是房屋租賃的形式之一，承租主體都是多數人，并且實踐中二者也產生了一些相同的社會問題。但是，拼租房屋和群租房屋存在著本質上的區別，二者是不同的概念，其區別主要體現在以下方面:

第一，拼租房屋的承租人之間具有人合性，群租房屋并不具備這種特征。拼租房屋各個承租人之間在主觀上具有“拼”的意思，拼租房屋的承租人在拼租房屋法律關系形成之前，應在各個拼租人之間形成一個拼租的合意。而在群租房屋中，雖與拼租房屋的表象完全相同，即多人同租一套住宅，但每個承租人與出租人之間的租賃關系彼此相互獨立，拼租房屋承租人之間在主觀上并不具有共同租賃房屋的合意。有學者認為，群租房屋是拼租房屋的一種極端形式，認為群租房屋是超過了房屋正常的承載能力的多數人的拼租房屋行為。筆者并不贊同此觀點，正是因為拼租房屋承租人之間的合意而使其共同居住在一套住宅中，這也是拼租房屋與群租房屋的本質區別。因此，拼租房屋與群租房屋并不是相同或者相包含的概念，不能將二者混為一談。

第二，群租房屋中存在多個租賃合同關系，而拼租房屋中可能存在多個租賃合同關系，也可能僅存在一個租賃合同關系。群租房屋的承租人之間沒有任何主觀方面的合意，所以他們不可能只與出租人訂立一份房屋租賃合同，而是各自獨立的與出租人簽訂合同以達成房屋租賃關系;而在拼租房屋中，存在各個承租人有一定信任基礎的情況，在這種情況下，各個承租人基于這種信任基礎，可以選擇只與出租人訂立一份房屋租賃合同，其內部的權利義務通過內部的拼租協議進行規制。

第三，一般而言，在群租房屋中各個承租人的居住形式并非正常的居住形式，而在拼租房屋中各個承租人的居住形式屬于正常的居住形式。百度百科中對三種群租的形式進行了總結:一是將客廳、房間、廚房、甚至陽臺分割成若干小間，按間分租;二是在房間內布置多張床位，按床位出租;三是出租給單位作為集體宿舍，房東不直接進行分割①http://baike．baidu．com/view/772728．htm?fr=ala0。。無論哪一種形式，都屬于非正常的居住形式;而在拼租房屋中，房屋結構不被改變，也不存在加床的現象，各個承租人的居住形式和傳統的房屋租賃沒有實質上的差別。

第四，在群租房屋中，出租人的主觀方面存在濫用房屋進行租賃以達到擴大贏利或者謀取暴利的目的，而拼租房屋的出租人并無此目的。在群租房屋中，出租人主動改變房屋結構、增加床位，其主觀具有擴大贏利的目的，出租人對房屋所作的一系列改造都是為了獲得較正常租賃該房屋而無法取得的利潤，在增加收益的驅使下，群租出租人擴大房屋的利用價值，甚至無視房屋正常的承載能力;而在拼租房屋中，出租人的主觀目的與傳統房屋租賃中的出租人的主觀目的并無二致，都是將房屋出租出去，收取正常的租金。

第五，群租房屋的承租人與拼租房屋的承租人主觀目的不同。拼租房屋的承租人選擇拼租房屋的目的主要存在兩方面——經濟上的和生活上的，有的承租人是為了分攤租房費用，有的承租人是為了消除生活中的寂寞感;而在群租房屋中，承租人共同租賃房屋的目的僅僅體現在經濟上，其選擇群租的唯一目的就是為了節約住房成本。

由于拼租房屋與群租房屋尚未在立法層面得以規制，所以實踐中極易產生糾紛，并且無法可依、無章可循。前文當中已經闡述了二者的區別，筆者認為，拼租房屋較群租房屋來說，具有適用上的顯著優勢，具體體現為以下幾個方面:

一是從拼租房屋的承租主體具有人合性這一角度進行分析，在拼租房屋當中，各個承租人在主觀上存在共同租住一套房屋的合意;而群租房屋中的承租人大多數情況下僅僅是陌生人，平時生活上也少有交流，有的甚至生活習慣、生活作息完全不同。從這個角度來說，拼租房屋的承租人團體更為穩定，更有利于社會安定。

二是從房屋承載能力角度分析，正如前文所述，在大多數情況下群租房屋會改變房屋內部結構，來實現出租人贏取暴利的目的，因此房屋內過多的承租人，使房屋的承載能力達到極限，相鄰關系糾紛時有發生;而拼租房屋則不然，拼租房屋中的出租人沒有贏取暴利的目的，所以較群租房屋而言，拼租房屋中的承租人數量在房屋的承載能力之內，相鄰關系糾紛產生幾率較小，更有利于鄰里間的和平相處。

二、拼租房屋中的法律關系

如前文所述，拼租房屋中存在兩種形式:第一種，由全體承租人共同與出租人簽訂一份合同;第二種，各個承租人與出租人分別簽訂合同。正是由于合同訂立的方式不同，導致承租人與出租人之間的法律關系存在一定的差異。而理清承租人與出租人的法律關系，對于我們分析拼租房屋中出現的種種糾紛有著重大意義。下文筆者將從承租人團體的性質入手，分別對此兩種情況下承租人與出租人之間的法律關系進行具體分析。

(一)全體承租人與出租人之間僅存在一個合同關系

這是現實生活中最常見的一種拼租房屋形式。在此種情況之下，全體承租人形成了共同拼租房屋的意思后，由全體拼租承租人共同選舉出一名代表，代全體承租人與出租人簽訂一份合同。于此情形中，各個承租人之間往往存在一定的信任基礎，最常見的就是剛剛畢業的大學同學之間共同拼租一套房屋的情況。如何定性這種情況下拼租房屋的承租人團體的法律性質，是分析承租人與出租人法律關系的關鍵所在。

對于此種情形下承租人團體的法律性質，可以參照德國民法上的相關規定。德國民法中，將這種私法上的聯合體分為有權利能力的和沒有權利能力的聯合體，此外還可以分為專以營利為目的的和不以營利為目的的聯合體。顯然，承租人團體沒有自己的財產、不能獨立承擔責任、不能以自己的名義從事活動，屬于沒有權利能力的聯合體，并且不以營利為目的。在德國民法中，無權利能力的聯合體又包括民法上的合伙和無權利能力社團。要明確拼租房屋的承租人團體的法律性質究竟屬于二者中的何者，首先應當明確民法上的合伙和無權利能力社團的概念以及二者的區別。

1．民法上的合伙與無權利能力社團的概念

一種聯合體，本身不具有權利能力、嚴格地建立在人的基礎上，也沒有“團體章程”，這種聯合體是民法上的合伙［1］。這種合伙僅僅需要在各合伙人之間存在一個不拘形式的合同，各合伙人通過合同互相承擔義務，以促進共同目的的實現。從類型上看，這是互相密切聯系的一些個人的聯合，因而，每個合伙人對聯合都有很重要的意義［2］。無權利能力的社團是指與社團法人具有同一性質但無法人資格的團體［3］。所謂與社團法人具有同一的性質，是指其是由多數人為達一定之共同目的而組織起來的結合體，其與社團法人的主要區別在于未依法律規定取得法人資格。

2．民法上的合伙與無權利能力社團的區別

民法上的合伙與無權利能力社團的區別主要體現為以下三點:

第一，從團體與其成員的關系來看，在無權利能力的社團中，作為成員的個人喪失了重要性，團體超越個人而獨立存在;而在合伙中，作為成員的個人仍然具有重要性，團體并不超越個人而存在，即與各個合伙人的人格、財產與信用等有密切關系，仍未脫離個人的因素［4］［5］。這也就是說，在民法上的合伙中，人與人的關系僅僅是被簡單地組合了起來，其間的關系為契約性聯合;而無權利能力社團中，人的集合通過一定的形式獨立于其成員而存在，并不依賴于其成員。

第二，從內部關系看，無權利能力社團有作為團體的意思決定機關，并按照少數服從多數的原則進行決議，有對外的執行機關、對外代表機關的存在;團體本身的存續不受其成員變化的影響［4］329;而在民法上的合伙中，沒有意思決定機關，且團體的存續以各個合伙人的存在為必要，任何一個合伙人的死亡都可能導致該合伙的解散。

第三，在對外債務方面，無權利能力社團的成員對該社團的債務無須負無限連帶責任;而在民法上的合伙中，合伙人對合伙的債務負無限連帶責任。

3．結論——民法上的合伙

通過上文對民法上的合伙與無權利能力社團的概念與區別的分析，筆者認為，在全體承租人與出租人之間僅存在一個合同關系的情況下，拼租房屋的承租人團體的法律性質應定性為民法上的合伙。理由如下:第一，在此情況下，各拼租承租人間有一定的信任基礎，體現出民法上合伙的人合性;第二，承租人團體并不超越各個承租人而存在，這個團體的形成只是把承租人通過一個不拘形式的契約簡單地結合起來;第三，承租人團體內部并不存在團體的意思決定機關;第四，承租人團體基于其成員之間的人合性，任何人的退出或者死亡都可能導致該合伙的解散;第五，承租人對其團體的債務承擔的是無限連帶責任。

4．內外部法律關系

在全體承租人與出租人之間僅存在一個合同關系的情況下，在承租人團體內部是民法上的合伙關系，而在承租人團體與出租人的外部法律關系上，是一個房屋租賃關系。出租人享有收取租金的權利，但其沒有決定任何一個拼租房屋的承租人具體交多少租金、住哪間房屋的權利。以上事項是承租人團體內部的約定，僅在承租人團體內部發生效力。

(二)全體承租人與出租人之間存在多個合同關系

實踐中，拼租還存在另外一種形式，即全體承租人與出租人之間存在多個合同關系。此種情況下，各個拼租房屋的承租人間往往沒有任何信任基礎，僅僅是基于經濟上的原因或者生活上的原因而共同拼租一套房屋。正是由于信任基礎的缺乏，各個承租人為了減少今后生活的糾紛，分別與出租人訂立租賃合同，以簡化其內部的法律關系。

在這種情況下，如果拼租房屋的承租人與出租人發生了糾紛，則根據合同的相對性解決，各承租人不對其他承租人對出租人的債務承擔連帶責任，可以說在這種情況下的拼租房屋是多個房屋租賃關系的集合。筆者認為，此時拼租房屋的承租人團體的法律性質，已經無法將其認定為民法上的合伙，因為其不符合民法上合伙的最基本的特性——人合性。在這種情況下，各個承租人相對獨立，當某一個或者某幾個承租人與出租人發生糾紛時，出租人只能直接找該特定的某一個或某幾個承租人追償，其他拼租承租人不對其承擔連帶責任。

三、解決拼租房屋糾紛的根本途徑——規定具體人均居住面積

根據中國房地產研究機構中國指數研究院的報告，截至2009年10月，北京市的平均房價已達到每平米16 057元，比1月份時10 403元的平均價漲了54%。在上海，2009年10月份的平均住房價格為16 954元，自1月份以來上漲了22%。于是，對于大部分在北京、上海這些大城市打拼的人來說，買房成為了天方夜譚。于是，他們選擇了另外一種生活方式——拼租房屋。拼租房屋本身作為一種交易行為，同時滿足了供應和需求兩方，在供需兩方之間達成了一定程度上的共贏。但是這種交易卻容易產生一定的弊端，甚至有可能產生一系列有害的社會現象。實踐中經常存在涉及相鄰關系的糾紛問題:拼租房屋的衛生間使用過度，導致樓下漏水或者造成整個單元的下水道堵塞，此時其他業主的損失由誰承擔。有學者認為應當由房屋的所有人承擔，有學者則認為由房屋的承租人承擔。在我國拼租房屋如此盛行的時代下，僅僅討論由誰承擔責任是遠遠不夠的。只有將拼租房屋上升為法律中予以具體規制的一種制度，使拼租房屋中的各種行為有法可依、有章可循，才能從根本上解決糾紛。

筆者認為，要解決現在拼租房屋中存在的糾紛，完善拼租房屋行為，最有效的途徑就是規定拼租房屋的人均最小租住面積。只有規定了人均最小的租住面積，才能使拼租房屋正規化、合法化，不至于產生拼租房屋的泛濫。

《上海市實有人口服務和管理若干規定(暫行)》草案中第17條規定:“租賃居住房屋，承租的人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不低于7平方米;其中，向單位出租用作集體宿舍的，承租的人均建筑面積不得低于6平方米，或者人均使用面積不低于4平方米”。但是，2009年10月27日的上海青年報中有報道稱，《上海市實有人口服務和管理若干規定(暫行)》將這條規定刪除了，原因是很多市民認為規定的面積標準太低，建議提高人均承租面積標準。為此，《上海市實有人口服務和管理若干規定(暫行)》中不再對居住房屋人均承租面積標準作出規定，而是由上海市房屋管理部門繼續調研，待條件成熟后另行制定專門的管理規范，對居住房屋租賃面積等方面的要求予以明確。等到出臺具體的居住房屋租賃面積標準后，公安機關將按照標準進行嚴格管理，一旦超過標準，他們可以根據《治安處罰法》進行罰款等處理。并且，根據該規定，民房出租，一間房只能出租給一個家庭或一個自然人居住。出租給家庭居住的，家庭人均承租的居住面積不得低于5平方米。不分門進出的客廳、廚房間、衛生間等均不得單獨出租。住宅小區居住房屋出租或轉租給單位用于員工宿舍的，也應該符合上述標準。

《深圳市出租屋管理若干規定》也對人均租賃最小面積做出了具體的規定。其中，作為集體宿舍的出租屋，租住者平均使用面積不低于3平方米，個人租房的人均使用面積不低于6平方米，否則，管理部門將對實際超出人數按每人200元罰款。

從上海和深圳的實踐當中不難發現，規定人均居住面積已經成為了規制拼租房屋的法律途徑的趨勢所在。

四、結語

近年，拼租房屋產生的相鄰關系糾紛日益增多，這對我國建設社會主義和諧社會產生了極其惡劣的影響。所以，在立法層面上具體規制拼租房屋已經迫在眉睫。當然，制度的構建并非一朝一夕，將是一個逐漸摸索的過程。從各大城市的實踐當中可以總結出，規定人均居住面積已經成為了規制拼租房屋的法律途徑的趨勢所在。規定人均居住面積，有利于實現拼租房屋的合法性和合理性，此手段必將成為規范拼租房屋行為的有效手段之一。

［1］［德］卡爾·拉倫茨．德國民法通論［M］．王曉曄，等，譯．北京:法律出版社，2004:185．

［2］［德］弗盧梅．德國民法總論［M］．邵建東，譯．北京:法律出版社，2001:95．

［3］江平．民法學［M］．北京:中國政法大學出版社，2007: 124．

［4］［日］山本敬三．民法講義［M］．解亙，譯．北京:北京大學出版社，2004:328．

［5］王澤鑒．民法總論［M］．北京:中國政法大學出版社，2001:145．

［責任編輯:劉 慶］

Research on the Legal Issues of Sharing House

CHU Xue-fei，XU Teng-fei

Currently，the legal regulation for sharing house with somebody is still in the blank stage in our country，which makes a series of disputes in practice produce and no laws to follow．The confusion of the concepts of sharing house with somebody and collective renting makes some barriers in the legal regulation of sharing house with somebody．On clearing the legal relationship in the sharing house with somebody，providing a reasonable per capita living space is a rational choice to resolve disputes arising in the sharing house with somebody．

sharing house;collective renting;human joining;partnership;societies without legal capacity

DF521

A

1008－7966(2011)01－0067－04

2010－11－01

褚雪霏(1985－)，女，河北任丘人，2008級民商法學專業碩士研究生;徐騰飛(1984－)，男，河北石家莊人，2008級民商法學專業碩士研究生。