“買賣不破租賃”規(guī)則在房屋征收中的類推適用

章 毅

（廈門大學 法學院，福建 廈門 361005）

《國有土地上房屋征收與補償條例》（下簡稱《征收條例》）在社會各界的翹首企盼中頒布施行，因引發(fā)諸多惡性事件而被視為“惡法”的《城市房屋拆遷管理條例》（下簡稱《拆遷條例》）遂壽終正寢。《征收條例》對房屋所有權(quán)人的保障，幾近達到了社會訴求的全部，無疑是對原有《拆遷條例》的極大完善。但在欣悅之余，卻發(fā)現(xiàn)原《拆遷條例》中對承租人等用益物權(quán)人的保障，在《征收條例》中卻了無痕跡，仿佛承租人成了征收的局外人，承租權(quán)在房屋征收中成為一個無法可依的空中樓閣。須知，房屋租賃在今天已成為了高房價下居住權(quán)實現(xiàn)的重要替代渠道。如在房屋征收中，無視承租權(quán)的實現(xiàn)，既有違《征收條例》的立法本意，又會引發(fā)諸多社會問題。所以，如何保護承租人的利益，實現(xiàn)公共利益、被征收人利益、承租人利益的平衡是司法面臨的重要現(xiàn)實問題。本文先從一個現(xiàn)實的案例作為引子，反映在現(xiàn)行法律法規(guī)之下，承租人面對房屋征收時的困境。并對“買賣不破租賃”規(guī)則進行分析透視進而給出問題的解決辦法——“買賣不破租賃的類推運用”。

一、提出問題：承租人在房屋征收中的權(quán)益保障困境

（一）從一個案例說起

案例：甲、乙于2008年5月1日簽訂房屋租賃合同，約定甲將其私有經(jīng)營性房產(chǎn)出租給乙開設(shè)食雜店，租賃期限自合同簽訂之日起至2013年4月30日止，雙方均依約履行。2011年4月21日，當?shù)乜h人民政府發(fā)布征收公告，宣布征收前述租賃房屋所在范圍內(nèi)的所有房產(chǎn)。……