住宅專項維修資金管理中的問題

□文/毛立彤

隨著房地產業的快速發展，我國新建房屋和已建成的小區數量逐年增加。與此同時越來越多的商品房公共部位、共用設施設備的維修問題也逐漸凸現出來，住宅專項維修資金就是指用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造的資金。但是具體在資金的籌集使用以及如何監管方面存在很多問題。如何解決好這些問題是我們現在面臨的一項現實而緊迫的任務。

一、住房專項維修資金的籌集

（一）存在的問題。隨著《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）的進一步落實，以及近年來對住宅維修資金的廣泛宣傳，廣大業主已基本認識到交存住宅專項維修資金的益處。再加之現在商品房在交房時，開發商在業主繳納住房維修資金后才交付業主鑰匙和辦理房產證，因此，首期住房維修資金的交存已基本不是問題。但是對于業主分戶賬面住宅維修資金余額不足首期交存余額的30%的，需要續交的，以及過去一直未交專項維修資金的老住宅小區的交存問題，才是我們現在應著重考慮的問題。

（二）解決對策。從物業維修發生的頻率來看，新建房屋發生維修的頻率較少，隨著時間的推移和房屋的逐漸老化，房屋維修頻率逐步增加，需要大量使用維修資金，讓業主認識到住房專項維修資金是為我們的房屋籌集“養老金”，是我們房子的“保命錢”。這才是我們應該側重解決的工作。應通過媒體、網絡廣泛宣傳、解釋住宅專項維修資金的重要性，讓業主充分認識到要想保證我們的房子能夠安全使用，延長房子的壽命，維護共用設施設備的完好性能，就必須交納住宅專項維修資金。另外，讓廣大業主在申請住宅專項維修資金使用過程中，充分感受到住宅專項維修資金的實用性，提高業主交存專項維修資金的信心。

二、住宅專項維修資金的使用

（一）存在的問題。住宅專項維修資金在實際使用資金時存在許多諸如資金使用難和使用不當等問題。

首先是住宅專項維修資金使用難的問題。《管理辦法》規定：住宅專項維修資金使用時分兩種情況：第一種指住宅專項維修資金劃轉業主大會前需要使用住宅專項維修資金的應由專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過，才能使用資金。第二種情況是指住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用維修資金的，業主委員會除了要進行申請、評估、開設賬戶等復雜手續外，還需要將產權人分戶清冊以及征求2/3業主同意。無論第一種情況還是第二種情況在具體的實施中，都很難順利進行。尤其是遇到小區內有緊急情況急需使用維修資金時，很難一時把2/3的業主召集起來，因此這些條件嚴重制約了專項維修資金的使用，造成法定決策程序難以落實。

其次是維修資金使用不當的問題。在維修資金使用過程中，不同程度存在不該是維修資金列支范圍的項目而隨意擴大列支范圍或違反列支程序違規使用維修資金的現象。比如，房屋在保修期內出現質量問題，應由開發商或施工單位承擔保修義務，而不應該動用維修資金；還有就是本應屬于物業管理費開支的項目，如綠化費、電梯保養費等而在實際工作中卻列入了專項維修資金的范圍；還有的違反維修資金列支程序，未按合法程序表決通過，擅自委托物業企業使用維修資金的，這些狀況都嚴重損害了業主的利益，

（二）解決對策。在實際使用維修資金時，可以根據實際發生的維修情況按事情輕重緩急進行分類，不同情況不同對待。比如小區內的常規維護或臨時損壞需要維修的零星項目需使用住房維修資金的，可以授權給物業公司，由物業公司決定。業主事后審查各項支出的花費情況。如若出現物業公司濫用維修資金情況可追究其法律責任。對于小區內增設設施設備或更新改造等大項目的支出，應由物業公司先做出預算方案，經業主審核同意后，方可按方案執行；對于那些情況緊急需要動用維修資金的項目，應給予物業公司“先斬后奏”的權力，事后再由業主或業主委托的社會專業機構對物業公司的報價進行審核，如若出現虛報、挪用等侵犯業主權益的情況，可通過法律途徑解決。政府相關部門應充分考慮實際情況制定出簡單、易行的操作方式，從根本上解決維修資金使用難的問題。

專項維修資金是房屋的養老錢，關系到每位業主的財產保障，所以盡快完善專項維修資金的相關法規制度是刻不容緩的問題。應召集有關專家進行專項研究，提出更有效、更細致的解決辦法，以便于在實際操作時更規范化、合法化。

三、住宅專項維修資金使用的監管

（一）存在的問題。《管理辦法》規定，住宅專項維修資金使用時，需相關業主（指住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前）及業主委員會（指住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后）審查同意。這表明業主委員會擁有住宅專項維修資金的監督管理、審核批準使用的權力。但在實際生活中涉及到物業維修和公共安全問題需要業主批準使用維修資金時，業主往往不具備這些能力。比如：小區內公用設施已超過使用年限，存在嚴重的安全隱患，但仍在使用；還有小區的建筑物外墻面水刷石存在脫落的安全隱患，一旦掉落會砸傷居民，但仍沒得到及時處理等等。這些問題對于許多業主來說由于自身的素質和能力不足，不能正確評估這些公共安全事故的潛在可能性及其嚴重后果。

另外，對于小區內的維修方案需業主或業委會審核的問題，業主代表往往不具有專業性，對于那些涉及政策、法規、工程技術、成本核算等專業性極強的工作，業主們是達不到專業人士的核定標準，造成該修的項目遲遲未能有效地利用資金。

（二）解決對策。針對上述問題，需要政府發揮有效的監督管理作用，協助業主做好專項維修資金的使用以保障物業區域內設備安全運轉以及社會公共安全和利益，需要工程咨詢、鑒定機構等中介組織對項目方案進行核定，通過審計、審價、咨詢和法律等方面的專業服務，有效地減少業主因缺乏專業知識、經驗造成的維修資金的不必要使用。

所以，要想使專項維修資金得以合理合法正確使用，政府監管、中介組織監管和業主大會監管三者是缺一不可的。政府監管是最重要的一環，政府以其特有的公信力和專業綜合能力，在維修資金使用方案的審核方面可以提供客觀公正的指導服務。政府還應建立信息公開制度，增強維修資金使用透明度，促進維修資金使用合理、過程透明，使業主對自己賬戶的變化情況、資金使用情況了如指掌。而中介組織作為政府監管的有益補充，通過審計、審價、咨詢和法律等方面的專業服務，幫助業主因專業知識、經驗的缺乏而造成的專項維修資金不必要的損失。有了政府監管和中介組織監管，再加上業主大會內部監管，足以形成維修資金決策、執行、監督緊密配合又相對獨立的運行機制，實現政府監督功能和業主大會自治功能互補，可有效防范和控制維修資金的挪用和濫用風險，最大限度地保障廣大業主的合法權益。

四、結束語

住宅專項維修資金作為物業管理后續服務的資金保障，其歸集、管理和使用問題關系著廣大業主的切身利益。因此，加強維修資金的管理工作，加快完善和維修資金配套的相關制度的建設，確保業主在保修期滿后的合法權益得到有效保障，同時對物業的保值和增值發揮重要作用。還有利于減少業主與建設單位、物業服務企業、政府主管部門之間的矛盾，從而對保障房屋的安全使用，穩定社會秩序，構建和諧社會發揮更大的作用。

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