淺議房地產投資的效益

付向陽

近年來，隨著社會主義市場的不斷發展和住宅的商品化與產業化，人們對住房的需求也日益增加，商品樓房如雨后春筍般拔地而起，房地產市場的競爭顯得異常激烈。在競爭日趨白熱化的房地產市場，房地產開發企業如何提高企業的投資效益，是當前的一個重要課題，只有實現了效益最大化，才能夠在激烈的市場競爭中脫穎而出。

1 房地產投資效益的基本涵義

房地產投資有無效益及效益的高低不僅直接決定投資者投資的可能性，而且決定了整個房地產業和房地產市場的發展狀況。

房地產投資效益指的是在房地產投資活動中的勞動占用、勞動消耗與勞動成果之間的比較。簡言之，即投入與產出的對比關系。房地產投資活動中的勞動消耗，包括物化勞動和活勞動的消耗兩個方面。從價值形態的角度來看，表現為一定的投資現金流量的支出。房地產投資額是投資領域中勞動投入量的貨幣表現。這種勞動投入量所取得的成果，有直接的和最終的兩種形式。其直接形式是房地產投資活動本身的產出，表現為一定的房地產投資所形成的生產能力或房地產產品的數量。其最終形式是這一生產能力或房地產產品通過另一生產或經營過程的使用所取得的最終效益。這兩種形式之間具有內在聯系:一方面，房地產投資的直接效益是最終效益的基礎。在一定的投資量下所形成的生產能力或房地產產品越多，質量越好，就為最終生產出滿足社會需要的產品提供了更大的能力。另一方面，最終效益是評價直接形式效益的根本標準。消耗一定的投資所形成的生產能力或房地產產品，是否符合社會需要，最終要通過房地產資產的使用來檢驗。如果投資所形成的房地產資產不能使用，則建設過程的勞動就是無效勞動。投資的直接效益與最終效益兩種形式都產生于建設階段的投入。

房地產投資效益，可以區分為微觀效益與宏觀效益兩個方面。投資的微觀效益是直接投資者企業所獲取的凈收益;投資的宏觀效益則是指對整個國民經濟和地區經濟(城市)所起的促進作用。一般來說二者是一致的，但也會發生矛盾，如房地產投資過熱，引起經濟結構失調，影響宏觀經濟平衡。所以微觀投資效益要與宏觀投資效益協調一致。如果一個投資項目危及宏觀經濟平衡，即使本身有一定效益，也是不可行的。

2 房地產投資效益的主要表現和特點

房地產投資效益主要表現為經濟效益、社會效益和環境效益三大方面。房地產投資的經濟效益是指房地產投資所取得的經濟成果，它可以用價值指標借助貨幣來計量，主要衡量指標是投資回報率、利潤率。經濟效益是投資效益最重要、最核心的組成部分。房地產投資的社會效益，一般意義上包括房地產投資對整個社會經濟、政治、文化、城市建設、居住生活等方面所帶來的效益。房地產投資形成的城市建筑物和其他基礎設施，不僅體現了城市的發展水平，而且其布局、造型等還構成城市文化景觀，影響城市的總體形象。同時，城市交通、通訊、購物的方便程度，以及居民的住房情況，對創造良好的社會環境，實現社會安定也具有重要的作用。環境效益是指房地產投資在維持、改善和保護人們生存環境方面的作用。生態效益不僅關系到當代人類生存和發展需要的滿足，而且關系到人類子孫后代生存幸福，是可持續發展的自然物質基礎。房地產投資要十分注意保護和改善生態環境，實現經濟效益和生態環境效益的統一。雖然房地產投資的社會效益很難用貨幣來直接衡量，但它對整個國民經濟和地區經濟的發展和完善有著十分重要的意義。

與一般投資相比，房地產投資效益有著不同的特點，具體表現在以下幾個方面:

1)階段性和不平衡性。由于房地產投資運動的全過程要經歷不同的階段，因而就有不同的產出形式，這就使投資的投入與產出的對比關系呈現出階段性。房地產投資運動在建設階段的產出形式是固定資產，而投資支出與形成的固定資產的數量對比，是房地產投資效益的第一大階段。固定資產交付使用后，房地產投資運動進入了實際生產或消費階段，這一階段生產或消費的成果是投資效益在該階段的表現形式，構成了投資效益的第二大階段。兩個階段的效益相互制約、相互關聯，共同組成了房地產投資效益的全部內容。2)多向性和擴散性。房地產投資效益的高低，不僅對建設領域、生產領域和消費領域，而且對房地產投資項目本身、房地產業、地區經濟及整個國民經濟的發展都具有重大的影響。首先，房地產投資效益與國民經濟的重大比例關系密切相關，要同整個國民經濟和地區經濟發展相協調;其次，房地產投資效益直接影響投資者的經濟績效，關系到投資者企業或個人收益和生存發展;再次，房地產投資效益還關系到城市建設、生態環境和社會生活的穩定。所以在投資決策時，必須綜合考慮多方面的效益。3)長期性和固定性。房地產投資效益的好壞給國民經濟以及投資主體帶來的影響是長期的，一旦完成投資，效益高低也具有較強的固定性，經營方式及其獲得的收益高低依賴于事先確定的項目類型。產生這種特性的主要原因是房地產資產在投入使用后的壽命周期較長。

3 提高房地產投資效益的主要途徑

提高房地產投資效益是房地產業穩定發展的核心。其主要途徑如下。

3.1 房地產投資規模和速度的合理控制

房地產經濟與地區經濟和國民經濟存在著相互促進、相互制約的關系，其投資規模和增長速度要與地區經濟和整個國民經濟發展相適應、相協調，才能保持較高的投資效益。這是因為，房地產投資，一方面要為其他方面提供必要的固定資產以及為消費者提供生活和工作的空間設施;另一方面又要消耗一定數量的活勞動與物化勞動。一定數量的投資，能夠提供多少房地產資產，需要消耗多少活勞動與物化勞動，即人力、物力、財力等社會資源，都會從不同的角度對國民經濟發展產生影響。投資規模過小或過大，對于整個國民經濟及房地產業的發展都是不利的。投資規模過小，既不能充分利用國民經濟可能的潛力，實現合理的擴大再生產，也不能保證簡單再生產的正常進行，從而影響國民經濟的順利發展和保持必要的增長速度，進一步又會造成過量的資金閑置，阻礙房地產生產和再生產過程的正常進行。投資規模過大，則又會由于超過了當前經濟社會所能夠提供的財力、物力和人力的最大限度，造成各方面的缺口過大，最后拖延建設工期，影響房地產投資效益，乃至影響整個國民經濟發展的穩定性和持續性。我國房地產投資增長速度呈現極不平衡狀態。因而，對整個房地產投資規模要進行適當的調控，一方面，從價值形態上搞好財力的可能同投資規模的相對平衡;另一方面，從實物形態上搞好物力的可能同投資規模的相對平衡。

3.2 房地產投資結構的優化配置

房地產經濟要保持持續、穩定、協調地發展，要以保持房地產產品總需求與總供給大體上的總量平衡為條件。這種總量平衡必須建立在結構平衡的基礎上，否則將無法保持房地產經濟的正常發展。房地產投資的總量平衡主要是指房地產投資規模上要考慮整個地區乃至國民經濟全局的平衡。房地產投資的結構平衡則是指在投資規模既定的基礎上要考慮整個投資結構的相互協調問題。單純的總量平衡并不能保證房地產投資效益持續和穩定，一定要有結構平衡的支持才是可行的。目前我國房地產投資中出現的許多問題，實際上就是一個結構性失衡的問題，尤其是在開發結構上偏重高檔、高價，忽視了房地產投資與一般消費者之間的關系。例如，游樂設施、辦公樓、賓館、花園別墅、高檔住宅等投資過多，而對普通居民住宅投資過少，出現一面積壓空置，一面供不應求狀況，從而造成房地產市場時而過度膨脹，時而萎靡不振的狀態，出現結構性供求失衡狀態。因此，要想提高房地產投資效益必須在調整投資結構上下大功夫，使投資結構與消費者或房地產用戶的需求結構相互適應起來。只有二者更高程度的適應才能切實保證房地產投資效益的顯著提高。

3.3 房地產投資空間分布的合理配置

房地產投資的空間分布是通過房地產投資項目在不同經濟區域的布局實現的。在房地產投資規模和投資結構既定的條件下，房地產投資項目的布局是否合理，對于經濟發展的影響是不同的，也就是說其投資效益的大小是不一樣的。合理分布投資空間，首先有利于各地區揚長避短，發揮優勢，最充分地利用各種經濟資源，加速區域經濟的發展。其次可以保證合理的產業結構、投資結構、規模結構、技術結構和產品結構等，在地域上合理布局，促進房地產經濟和整個國民經濟的持續、穩定和協調發展。再次有助于消除房地產投資的外部不經濟，保護環境。由于各地區的經濟發展水平、資源情況和社會條件等因素的影響，不同地區的房地產業發展是各具特色，不盡相同的，由此形成房地產投資空間布局的地區差異。充分重視這種差異，才能更好地提高房地產投資效益，促進房地產經濟的健康發展。

3.4 房地產投資決策過程的科學化

房地產投資決策是否正確、科學，直接關系到投資效益的高低。如前所述，房地產投資決策過程包括分析問題、設計方案、評價方案及實施方案、方案調整等幾個方面。隨著整個房地產業的發展，對房地產投資決策科學性的要求越來越高。在房地產業發展之初，許多投資決策中運用簡單的經驗法則，造成了許多失誤和浪費。而避免房地產投資決策失誤首先應當規范投資決策過程，使投資決策科學化。規范投資決策過程，第一，要逐步提高房地產投資決策者的素質，學會科學的決策，提高決策的質量，進而提高房地產投資效益。第二，在決策中運用科學的決策方法，充分利用現代信息技術輔助決策過程，使決策方法更加可行、有效。第三，要逐步規范決策程序，盡量使整個決策過程處于規范程序的制約下，減少主觀因素對決策的干擾。

[1] 陳文科.房地產開發項目投資控制探討[J].山西建筑，2009，35(6):225-226.