試論我國住宅小區(qū)的物業(yè)管理

劉 穎

0 引言

“物業(yè)”一詞是最早出現(xiàn)于英國，后由我國香港傳入大陸，并被普遍接受應用的一個專有名詞，表示房地產(chǎn)或不動產(chǎn)。“物業(yè)管理”則是指為產(chǎn)權所有人管理不動產(chǎn)的服務。這種服務在國外已經(jīng)有一百多年的歷史，而成為一個新興行業(yè)，在我國始現(xiàn)于20世紀80年代初期。近年來，隨著我國城市建設步伐不斷加快，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模也在不斷壯大。物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展為現(xiàn)代人的生活帶來了便利，提高了居民生活水平;但是，由于相關制度尚不健全，物業(yè)管理糾紛仍時有發(fā)生。這些糾紛的存在影響了居民生活質(zhì)量，也影響了社會穩(wěn)定與和諧。本文從我國目前小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀入手，從制度建構的角度尋找問題的原因以及相應對策。

1 我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀

1． 1 立法現(xiàn)狀

目前，我國關于物業(yè)管理的法律規(guī)定主要有:

1)憲法。《憲法》是我國的根本大法，其中有關城市住宅管理、公民基本權利義務的規(guī)定是物業(yè)管理立法的基本依據(jù)和根本原則。例如第39條規(guī)定:“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”

2)法律。我國有多部法律涉及到物業(yè)管理。例如，《民法通則》第83條對于相鄰關系的規(guī)定;《合同法》對于委托合同的規(guī)定;《土地管理法》(2004)、《城市房地產(chǎn)管理法》(1994)、《城市規(guī)劃法》(1989)中均有對于物業(yè)管理內(nèi)容的涉及。在這些法律中，2007年3月16日全國人大十屆五次會議通過的《中華人民共和國物權法》尤為引人注目，其中對物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會的地位首次進行了明確，規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權等涉及物業(yè)管理的內(nèi)容。……