商業地產項目施工進度全過程管理分析

張心蜜

商業地產項目的工期對于整個項目而言極為重要，因而施工進度的控制管理必須科學、嚴謹。制約施工進度的因素很多，尤其商業地產很多處于繁華地段，除了常見的因素外，交通不便，客流量大，施工場地狹小等增加很多新的制約因素。在項目實施前就要制定詳盡的實施計劃，提前協調處理職能部門、鄰里關系。施工過程中，持續改進、形成動態的全過程管理，才能確保項目的順利完成。

1 施工進度的制約因素

由于建設周期長，投入的人、財、物多，施工單位配合困難，所以影響施工進度的因素很多，總的來說有如下幾個主要因素。

1.1 人力資源因素

首先要有一位富有經驗的項目經理和一支優秀的管理團隊。施工進度制定的是否合理，以及項目實施過程中對人、財、物的合理調配是施工進度的首要保證。充分調動每位員工的積極性、主動性、創造性，使每位員工都具備進度控制的理念，產生一種緊迫感、責任感，才能確保工程的順利實施。只有加強業主、施工方、監理方的溝通、協調，處理好職能部門及周邊單位的關系，獲得理解和幫助，才不會影響進度。施工人員往往家在外地，節假日面臨探親停工的危險，同時流動性較大也是建筑行業的現狀，積極主動創造良好的工作和生活環境才能保證有充裕的人力資源。

1.2 施工現場環境

因商業地產周邊建筑密集，市政設施眾多，道路存在擁堵，對材料的進出影響很大。在基礎施工中，降水及土方的開挖都要監測周邊建筑，及時采取措施。相關材料盡量提前進場，商品混凝土運輸要考慮到交通高峰，采取完備的措施，防止施工的間斷。惡劣天氣和冬、雨季都要有相關的施工方案。

1.3 資金物料因素

商業地產項目結構較復雜，配套設施及功能多，投資大，充裕的資金支持才能保證施工進度。尤其是裝飾和設備，需要定制和支付一定數量的定金。商業地產項目建設周期長，不確定性因素多，物價變動可能性大，要準備風險備用金。物料的供應充足、及時，才不至于引起工程的窩工、停工，其中重點要考慮的是主體工程中的商品混凝土，一般要有 3家左右的供應商，制定預案，專人負責。裝飾工程中的特制、特定材料，尤其是石材、不銹鋼、特種鋼要提前訂制。對于進口材料要有一定的運輸時間富裕量。運輸條件也可能制約物料的供應，大型設備的運輸安裝都要有方案，得到多方面的配合和支持，以達到順利完成。

1.4 特種施工工藝

商業地產項目多為城市標志性建筑，風格標新立異，施工技術難度大，結構復雜，施工工藝個別是首創。施工企業除配備較強技術力量外，高校、科研院所、其他施工企業的技術支持也必不可少。加強與設計院所的溝通，在設計環節盡量減少施工難度大的方案，以保障施工進度。

2 施工進度管理措施

2.1 以合同作為施工進度管理的主導

建設方、設計方、施工方、監理方都要把合同工期作為施工進度的主要依據，由于商業地產對工期要求高，應加大推遲進度的違約責任，在經濟上予以重視。對設計方要求及時提供詳盡的圖紙，設計內容和深度充足，減少因設計引起的設計變更，按建設方的要求及時解決施工過程的設計問題，按時參加各種驗收工作。對施工方要求配備完善的管理人員，資質、經驗、人數都要滿足施工需要，施工方自身的資金、設備都要充足，各施工方的相互配合及責權利也要在合同中予以體現，對監理方要求配備的人員學歷、專業、資質、經驗、數量等都要滿足監理需要。

2.2 施工進度計劃的編制

編制依據主要為合同，組織設計，材料和設備供應計劃。較常用的是項目進度管理技術為網絡計劃技術和甘特圖。網絡計劃技術較為復雜，也是能夠滿足商業地產施工進度較為合適的辦法，一般分為關鍵路線法(CPM)和計劃評審技術(PERT)，能夠有效地將工序繁多，協作面廣，需要大量的人、財、物組織起來，便于相互協調合理的配置資源。通過網絡分析，計算網絡中各項時間參數，確定關鍵路線和施工內容，利用網絡分析進行調整和優化，以便在有限的資源里優化最短工期，或者利用合理的工期降低各項成本。甘特圖以橫線表示每項活動的起止時間，簡單、直觀，可以標出各項活動的起始和完工時間及先后順序，可以作為參考。一般編制出總進度計劃和分進度計劃。

2.3 施工進度的控制

以施工進度計劃為依據，對整個過程進行監督、檢查、指導和糾正。通過實際進度和計劃進度的比較，找出偏差和原因，采取措施調整糾正。進度控制是一個動態的過程，通過事前、事中、事后來完成。事前進度控制是計劃、預測;事中控制是對項目的執行過程中的偏差分析，采取措施予以糾正的行為和能力;事后控制是對每一循環總結、整理和調整計劃的能力。

2.4 施工進度控制的方法

將工程進度目標層次分析，不斷采取措施調整，并協調施工方的進度關系。首先建立施工進度信息收集制度，施工報表和施工日志作為基礎資料編制統計報表，對完成工作量、人工、材料、設備等匯總，找出差距。其次定期召開進度會議，對周、月進度進行比對，找出差距和采取措施。對于關鍵路線出現的工期延誤，必要時以增加資源的方式進行解決。可采取前鋒線分析法和關鍵線路分析法。

3 施工進度全過程控制流程

建設方、施工方、監理方都要把工期作為施工進度控制的標準，建設方確保資金、土地、水電等方面的保障，施工方、監理方將施工進度計劃編制科學、合理，利用甘特圖作為日常項目進度管理的指導，利用網絡計劃技術對關鍵線路求解計算，對各活動的時間和成本進行結算，得出趕工所需求的正常時間，正常成本以及趕工時間和趕工成本，若出現偏差對各活動的時間和成本進行分析求得最佳方案。把總進度計劃進行分解，責任到人，充分發揮經濟杠桿的作用，定期將工期作為主要指標進行考核，設立進度目標制度，保證計劃的順利實施，施工進度全過程控制不僅包括總工期的全過程，也包括各分項、各活動的全過程，采取反饋控制，形成施工進度的PDCA循環。

4 結語

商業地產項目進度往往包含巨大的經濟利益，較一般項目對工期要求更為嚴格，建立高效、優秀的團隊是施工進度控制的首要保證，編制合理、科學的施工進度計劃，找出施工過程中關鍵線路，計算出進度出現偏差時的趕工成本，取得成本和時間的最佳平衡。針對商業地產項目的復雜性，各復雜施工活動都要有施工方案，個別需論證。同時對進度經過不斷地計劃、執行、檢查、調整，才能確保施工進度的順利實現。

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