如何開展城鎮土地權屬調查

張曉強，袁俊陽，陳余才

黃河勘測規劃設計有限公司測繪院，河南鄭州 450045

1 術語

1.1 地籍調查

地籍調查是指依照國家規定，通過權屬調查和地籍測量，查清宗地的權屬、界址線、面積、用途和位置等情況，形成數據、圖件、表冊等調查資料，為土地注冊登記、核發證書提供依據的一項技術性工作。地籍調查是土地登記的法定程序，是土地登記的基礎工作，其資料成果經土地登記后，具有法律效力。地籍調查的主要內容可概括為土地權屬調查和地籍測量。

1.2 土地權屬調查

土地權屬調查指通過對土地權屬及其權利所及的界線的調查，在現場標定土地權屬界址點、線，繪制宗地草圖，調查用途，填寫地籍調查表，為地籍測量提供工作草圖和依據。土地權屬調查的基本單元是宗地。

1.3 地籍測量

地籍測量指在土地權屬調查的基礎上，借助儀器，以科學的方法，在一定區域內，測量宗地的權屬界線、界址位置、形狀等，計算面積，測繪地籍圖和宗地圖，為土地登記提供依據。地籍測量的內容包括：地籍控制測量和地籍細部測量。

1.4 調查單元

調查單元是宗地。凡被權屬界址線封閉的地塊稱為宗地。一個地塊內由幾個土地使用者共同使用而其間又難以劃清權屬界線的也是一個宗地，稱為共用宗。宗地的劃分應以方便地籍管理為原則。

2 地籍調查

2.1 地籍調查分類

地籍調查通常分為初始地籍調查和變更地籍調查。初始地籍調查是初始土地登記前的區域性普遍調查。變更地籍調查是在變更土地登記或設定土地登記時利用初始地籍調查成果對變更宗地的調查，是地籍管理的日常性工作。

2.2 地籍調查方法

城鎮地籍調查可采用的方法有：1）航空攝影測量法；2）全野外數字測量法；3）解析法；4）部分解析法。城市和有條件的地方，均應采用航空攝影測量法，并同時制作數字地籍線劃圖和數字地籍正射影像圖；條件不具備的縣城、一般建制鎮和獨立工礦可以采用野外數字測量法或解析法；鄉政府所在地和村莊可以采用部分解析法。

本文針對采用航空攝影測量法進行城鎮地籍調查工作，就初始地籍調查部分進行闡述，初始地籍調查包括：初始土地權屬調查和初始地籍測量。

3 初始土地權屬調查

初始土地權屬調查是初始地籍調查的重要程序，是調查人員對轄區內的全部宗地進行現場調查，核實宗地權屬，確認宗地界址的實地位置并掌握土地利用狀況。

3.1 初始土地權屬調查步驟

初始土地權屬調查工作步驟包括：準備工作、權屬調查、資料整理、文字總結、檢查驗收等幾個方面。具體步驟見（圖1）：

圖1 初始土地權屬調查工作步驟

3.2 權屬調查

初始權屬調查工作是地籍調查工作的核心，其工作瑣碎，任務重、難度大。所以下面只針對此部分加以闡述。

3.2.1 宗地權屬調查

宗地權屬調查是指調查人員在接受土地登記人員轉來的申請文件后，現場對調查宗地的土地使用者性質、土地權屬性質、權屬來源情況、宗地使用權情況（含共用使用情況）、他項權利狀況、權屬來源證明材料上的土地使用者和申請書上的土地使用者一致性、土地實際用途與批準用途及申請書上填寫用途一致性等進行調查、核實。核實無誤后，調查人員根據調查情況現場填寫地籍調查表中相關內容。

3.2.2 界址調查

界址調查是權屬調查的核心。界址調查是指對相鄰雙方的界址狀況進行實地調查。本宗地、相鄰宗地權利人到現場共同指界，認定界址點、界址線，調查人員對認定的界址點現場設界標。

水產品是人類優質蛋白質的主要來源之一，富含人體必需的8種氨基酸[1]。但由于水分含量較高、組織柔軟，且自身易攜帶大量細菌，在貯運、加工與銷售過程中，往往容易引起變色、變味，甚至腐敗變質，大大降低了食用價值。因此，對漁獲后的水產品應當及時采取相應的保鮮處理措施，以延長貨架期。

3.2.3 界址邊丈量

采用鋼尺，對認定的界址邊進行丈量。丈量過程中，對于界址邊上不同建筑類型的建筑物，要分段丈量其尺寸，并分段記錄，必要時還需丈量界址點與建筑物、建筑物與建筑物之間的相關距離，以便能夠更好地確定界址點、界址線的實地位置。

3.2.4 繪制宗地草圖

宗地草圖是描述宗地的位置、界址點、線和相鄰宗地關系的實地記錄。

權屬調查時，調查人員應現場繪制宗地草圖，用來表示宗地現狀、界址點與鄰近重要地物之間的距離、界址點的幾何條件。宗地草圖的內容有：本宗地號、地類和門牌號、相鄰宗地號；本宗地使用者名稱、相鄰宗地使用者名稱；本宗地界址點、界址點編號及界址線；宗地內緊靠界址點（線）的主要建筑物和構筑物；界址邊邊長、界址點與相鄰地物的關系距離及建筑物邊長；界址點的幾何條件；指北針、比例尺、丈量者、丈量日期等。

宗地草圖以概略比例尺繪制，線條、注記要清晰，數字、文字等注記字頭要向北、向西，斜線注記字頭垂直斜線。宗地使用者名稱注記在宗地內，字頭一律向北，本宗地相鄰界址點之間的距離及界址點與相鄰地物的關系距離等所有勘丈數據都要注記。界址邊長注記在界址線外，建筑物邊長注記在界址線內，界址點與相鄰地物的關系距離注記在相應的位置。

3.2.5 填寫調查表

調查人員現場應將權屬調查的結果如實填寫在地籍調查表上。表中填寫項目不得涂改，每一處只允許劃改一次，并在劃改處蓋章，以示負責；全表劃改不得超過兩處。

現場調查結束后，經雙方認可無爭議的界址，須由雙方指界人在地籍調查表上簽字蓋章。有爭議的界址，現場處理不了的，用爭議界表示，并在調查記事欄予以說明。

3.2.7 制作街坊圖

利用航空攝影測量法制作的地圖作為制作街坊圖的底圖，結合調查時丈量的界址邊邊長、界址點與相鄰地物的關系距離及建筑物邊長、界址點的幾何條件等數據，展繪宗地權屬界址線，按規則進行宗地編號、界址點編號，注記相關的權利人、門牌號、道路名、河流名等。

4 初始地籍測量

初始地籍測量必須遵循“先整體后局部，先控制后細部”的原則進行。

4.1 初始地籍測量步驟

初始地籍測量工作步驟包括：地籍控制測量、地籍細部測量、文字總結、資料整理、檢查驗收等幾個方面。具體步驟見（圖2）：

圖2 初始地籍測量工作步驟

4.2 地籍細部測量

地籍細部測量是地籍測量的核心，是在地籍平面控制網的基礎上，測量宗地權屬界線、位置、形狀等，并計算面積、測繪地籍圖、繪制宗地圖。準確測定宗地界址點是管理土地產權的基本保證。

地籍細部測量方法有：解析法、部分解析法和圖解勘丈法3種。針對采用航空攝影測量法進行城鎮地籍調查，用部分解析法進行地籍細部測量較好。

4.2.1 部分解析法測量界址點

只有部分界址點（通常是街坊外圍的界址點及街坊內部明顯界址點）是用實測元素按公式解析計算其坐標，其余界址點位置采用勘丈法確定。當街坊內部建筑物比較密集，采用解析法地籍測量有困難時，可以采用部分解析法進行地籍細部測量。

采用航空攝影測量法進行地籍細部測量時，最好采用部分解析法測量界址點，只測量街坊外圍的界址點及街坊內部明顯界址點，實現街坊內界址點精度的控制。

4.2.2 地籍圖制作

地籍圖是土地管理的專題圖，它首先要反映包括行政界線、地籍街坊界線、界址點、界址線、地類、地籍號、面積、座落、土地使用者或所有者及土地等級等地籍要素；其次要反映與地籍有密切關系的地物及文字注記，一般不反映地形要素。地籍圖是制作宗地圖的基礎圖件。

利用航空攝影測量法制作的地圖與街坊圖進行套合編輯，以界址點測量數據進行控制，校核街坊圖上界址點的精度，如有問題，以界址點測量數據為準，進行界址點、界址線修改；再檢核與界址有關的地物的正確性，如發現原地形圖有錯，就利用勘丈數據進行修改，新建的建筑物，應予以補測。將編輯好的數據進行分幅整飾，數據整理，即可得地籍圖。

4.2.3 宗地圖制作

以制作好的地籍圖為基礎，按照一定的比例，利用數字法測圖系統自動生成宗地圖。

4.2.4 面積量算

面積量算的內容包括：宗地面積、宗地內建筑占地面積、建筑面積量算與面積匯總統計。面積量算可以通過數字法測圖系統自動實現。

5 結論

在目前的土地調查工作中，城鎮土地權屬調查是其重要部分，如何開展城鎮土地權屬調查工作，本文緊緊圍繞這一主體進行闡述，注重實用性和可操作性。可供從事地籍權屬調查的人員參考、借鑒。

[1]樊志全主編.地籍調查[M].北京：中國農業出版社，2004.

[2]第二次全國土地調查培訓教材[M].北京：中國農業出版社，2007．

[3]河南省城鎮地籍更新調查技術規程，2006，12.