新商品房困境:昂貴的居住

胡芳潔

在北京北四環(huán)奧林匹克森林公園和奧運中心場館廣場西側(cè)，是2008年奧運會召開時被用作運動員公寓的國奧村項目。由于地理位置優(yōu)越，該項目二手房價格已經(jīng)達(dá)到5萬元/平方米。

然而，從2008年10月起就有居民入住的國奧村，其配套設(shè)施和生活便捷程度，與高高在上的房價極不相稱。

買菜難是主要問題之一。

國奧村建筑面積50多萬平方米，共有2000戶，但卻一直沒有菜市場。其緊鄰的奧林匹克森林公園前龍形水域延伸出來的廣場，因為坐落著鳥巢、水立方等標(biāo)志性建筑，在夏天的晚上成了游客和周邊居民游覽、消暑的重要去處，同時也是許多頗具特色的民間文藝活動的“據(jù)點”。即便人氣已經(jīng)聚攏到每晚人聲鼎沸的程度，這個龐大的廣場四周，依然沒有一處便利店或購物場所。

根據(jù)實地觀察，目前國奧村周邊能夠買到菜的地方，最近的是項目西邊林萃路上的一家超市發(fā)，該店于去年5月開業(yè)，規(guī)模不大。國奧村的一位業(yè)主表示，此前最近的超市是冠軍城項目附近的物美，從國奧村過去，行車路線為走林萃路到大屯路，右轉(zhuǎn)，到北沙灘橋掉頭，車只能停在路邊，因為超市在地下一層，購物車無法推上來。

今年5月底，在國奧村往西的科薈路上，華潤萬家購物中心開業(yè)，其中包括華潤萬家超市，才真正補(bǔ)充了國奧村的購物配套。

記者留意了一下超市發(fā)最普通的幾種大眾蔬菜的價格，空心菜、小油菜、白菜、油麥菜每斤分別賣1.5元、2.5元、2.9元、3.5元，而華潤萬家則分別賣2.8元、1.9元、2.2元、1.99元，除了空心菜以外，都明顯低于超市發(fā)。至于最常見的水果，以紅富士蘋果、平谷桃和荔枝為例，在超市發(fā)，每斤的價格分別是5.9元、5.5元、7.8元，而在華潤萬家則分別是4.8元、4.6元、3.88元。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)粗略估算，華潤萬家蔬菜和水果的價格比超市發(fā)低四分之一左右。這意味著，在今年5月華潤萬家開業(yè)之前，假設(shè)國奧村的一戶居民只能就近買菜的話，其將多支付四分之一的成本。

配套設(shè)施的不完善，直接涉及生活最基本需求的買菜難，是北京諸多社區(qū)面臨的問題。

一位東四環(huán)觀湖國際的業(yè)主說：“買菜難的問題很突出。我居住的這個地方，在東四環(huán)，位置已經(jīng)不錯了，但是包括觀湖國際以及后來的泛海國際居住區(qū)里面，都沒有菜市場，我們買菜只能去周邊的農(nóng)貿(mào)市場和超市，走路要近半小時，開車也要10多分鐘。”

這位業(yè)主表示，按理說，小區(qū)的底商或地下一層，應(yīng)該配套相關(guān)的市場或超市，但是他們那里并沒有；現(xiàn)在社區(qū)的商業(yè)，有的是關(guān)于男人SPA、男人美容的；有兩個會所，一個關(guān)門了沒有開業(yè)，一個是家具市場。“這些都不是社區(qū)所需的。北京的家具市場那么多，誰會在家門口買家具呢？”他還介紹說，盡管社區(qū)里有一個小商店，但賣的都是進(jìn)口商品，也沒有鮮肉等出售，去那兒購物的都是老外。

此外，北京北、東亞奧北中心等社區(qū)，也都存在買菜不方便的情況。生活的基本需求正在讓位于政府和企業(yè)對商業(yè)利潤的追求。

消失的菜市場，最好地見證了城市土地開發(fā)的過程。在城市化進(jìn)程中，一些不能帶來龐大利潤的土地利用方式，開始離開我們的視線。

以前北京的四大菜市場，東單菜市場、西單菜市場、朝內(nèi)菜市場和崇文門菜市場，都讓位給了商業(yè)土地開發(fā)。原來的西單菜市場，就在君太百貨商場現(xiàn)在的位置上。

今年6月27日，崇文門菜市場地塊被出讓，成交價高達(dá)7.1億元。這塊地總面積還不到10畝，看起來很局促，目前已經(jīng)被圍墻圍得嚴(yán)嚴(yán)實實。緊挨崇文門新世界百貨商場和地鐵站，優(yōu)越的地理位置使其最終免不了成為政府生財?shù)挠辛ぞ摺?/p>

去年5月，崇文門菜市場停止?fàn)I業(yè)，開始進(jìn)行土地整理，而在今年出讓，非常合乎政府土地經(jīng)營的邏輯：今年初以來，房地產(chǎn)調(diào)控不斷加深，直接影響之一，是地方政府土地收入的銳減，2010年，北京土地出讓收入達(dá)到1637億元，居全國之首；而在調(diào)控之下，今年上半年北京土地出讓收入327億元，同比下降48.2%，下半年北京必然會加大力氣推土地，推出位置好的土地，以吸引開發(fā)商。

即使是在市場低迷時期，京城核心商圈的土地，也必然能吸引眾多的購買者。實際上，崇文門菜市場地塊之后，CBD核心區(qū)9宗商業(yè)金融地塊的推出，同樣符合這一邏輯。

崇文門新世界百貨旁邊新怡家園的一位業(yè)主說，老菜市場拆了，他們只能到周邊的小市場、超市去買菜了。“現(xiàn)在買菜的價格并不比以前貴，就是不方便了。”

原首都規(guī)劃委員會副總建筑師、住建部住宅產(chǎn)業(yè)化專家組專家謝遠(yuǎn)驥表示：“崇文門這個地塊比較特殊，位于市中心，用來做菜市場，土地利用率不高，是一個很大的損失。用來建高樓，裙樓同樣可以做成市場。”

謝遠(yuǎn)驥說，北京社區(qū)配套的缺乏，目前已經(jīng)成為一個普遍的問題，這既與政府規(guī)劃有關(guān)，也與規(guī)劃了、但沒有嚴(yán)格按照規(guī)劃實現(xiàn)有關(guān)，建多少房子、居住多少人、帶多少配套，這些都是有標(biāo)準(zhǔn)的。

根據(jù)建設(shè)部頒布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(2002年版)》，居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施(也稱配套公建)，應(yīng)包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理及其他八類設(shè)施。

其中對商業(yè)服務(wù)的界定，包括綜合食品店、綜合百貨店、以銷售農(nóng)副產(chǎn)品和小商品為主的市場等。對于農(nóng)副產(chǎn)品市場有具體的指標(biāo)要求：在戶數(shù)為10000～16000戶的地區(qū)(即居住區(qū))，應(yīng)配套1000～1200平方米的農(nóng)貿(mào)市場；在戶數(shù)為3000～5000戶的地區(qū)(即小區(qū))，應(yīng)配套500～1000平方米的農(nóng)貿(mào)市場。對于商業(yè)服務(wù)總面積的指標(biāo)要求則是：居住區(qū)應(yīng)配套商業(yè)服務(wù)建筑面積700～910平方米/千人，小區(qū)應(yīng)配套450～570平方米/千人。

“很多地方規(guī)劃上有，但是沒有按照配套來使用。”謝遠(yuǎn)驥說，居委會、派出所、菜市場，屬于配套項目；而SPA、洗腳房、按摩房等，就不是。

但現(xiàn)實的情況是，這些非配套的“高消費”商業(yè)，代替了菜市場，成為居住生活的風(fēng)景。