中國房企轉型與高端物業開發

今年調控以來，中國房地產企業的轉型成為一個熱點現象和熱門話題。5月5日，搜房網舉辦了“高端物業與城市發展”論壇，北京大學不動產研究鑒定中心主任、世界華人不動產學會第一副會長馮長春教授在會上發表了精彩觀點。

目前國家經濟快速發展，現在經過宏觀調控以后是穩定發展的階段，所以房地產業發展得也很快。因為社會經濟的發展，需要房地產的拉動，住房需要房地產行業提供有效的供給。北京的房地產公司幾千家，但是從結構來看，目前把它按照有國家資質的分為一二三四級企業，還有的是臨時性的企業。從比例結構上來看，大型的企業比如注冊資本在上千萬的，人員500以上等等這些企業，一級的企業很好，像北京的四級企業很多，像臨時的項目級的企業占的項目更大。所以一二三四級企業，北京占一半，前幾年只有20％-30％。這是從市場的占有規模來講，像美國的大公司占到市場的60％，而我國大公司的比例為30％左右，市場份額就少了。企業的結構不合理，隨著我們房地產業的發展，市場規范，競爭也越來越激烈。從目前來看，住房問題成為國計民生的大問題，要加強調控、監管，房地產會受到調控、監管影響。但是實際上會更好地樹立市場的關系。政府部門通過多渠道來解決保障房。

房地產企業轉型，一定要加大規模發展，要有大的龍頭的企業。這樣對房地產業的推動有影響。第二，有的公司要轉型，市場競爭力弱的，要做精一點，專一點。還有的公司做的也很大，有一些公司以普通的住宅為主，有一些專門做高檔，以高檔服務業為主，專業化更精細，這個就是發展的方向。第三，過去提出“學研和產業結合”，那么有的時候要觀產學研的結合，要為政府部門、社會、企業服務。發展到現在還有一個聯盟的企業，把這些行業的相關聯合起來做，可能取得合作共贏。前幾天的臺灣交流，提到不光有競爭，還有合作。例如資金短缺了，通過聯盟可以解決這個問題。以房地產的特點來講，在不同的行業，有不同的說法，所以房地產企業要發展，必須要和中介、網站、建筑開發商來合作。還有一個和裝飾，房地產行業的年代性比較強，還有一個是管理，后期的服務很重要。現在很大的問題是出在后期的管理問題上面，還有就是以這種房地產最后實際的用途。所以聯盟最后也會使“產固管用”來結合。高端住宅來根據不同的消費者來做產品。這個也是將來企業發展轉型過程當中需要注意的問題。

一個產品的轉型，有一些可能是單一性的，有一些是綜合性的。在建筑上，有建筑綜合體，從一個項目上看，也是一個綜合體。就高端的物業來講，那么它會向綜合體發展。例如高端住宅、別墅、高檔公寓會有一些其他的服務，比如休閑、會議的綜合體。例如南京的陽明山莊有溫泉、會議，這樣就會向一個綜合住宅的綜合體發展。過去叫居住隔離，有人提出混合的，有高檔的，有中段的。在限價房背景之下，做商品房，加強人與人之間的交往，這里從物業的價值來看，會不會受到相互的影響，這個要用辯證的角度去看問題。以高檔為主的綜合體，一要面向高端服務，二要追求環境，所以軟環境很重要。在營銷策劃、物業開發中，采取新的技術、新的理念。將來隨著生活質量要求越來越高，除了自然的環境以外，還有服務的環境，比如提倡綠色居住。綠色的就是節能的、低碳的，也是一個將來發展的方向。當然目前來講，可能這種發展的成本，這是一個方向，尤其是高端的物業。北京以前有一個項目，提出“告別暖氣、空調時代”，就是順應發展的改革，受到了市場的認可。所以高端物業發展是比較有前景的，因為總體需求量大，需要不同檔次的，面積標準的。別墅可能要結合城市的生物、資源去定位的，所以需求是平穩的發展過程。

高端物業應結合城市的發展，結合自然的環境發展高端的，不過不能在風景區發展。高端物業不僅提高了土地的價值，也提升了本身的物業價值，還提升了文化、自然景觀的保護。在重要的、區位比較好的，從資源的配制上，結構的調整上，發展高端物業，這是一個發展的空間。

房地產發展的前景，在城市化積極推進的過程當中，從40％到475％“十二五”要達到51.5％，按照每年0.8的一個百分點增長，我們達到發達國家70％的水平。至少還有20來年，這種人口不斷的轉移，從農業人口變為非農業人口。所以房地產在二、三線城市，尤其是中等城市，仍有很大的發展空間。房地產是一個螺旋式、波動式地在前進，但是現在處在市場經濟，受到金融的波動比較大，但是會受到國家的宏觀調控。