擺脫蝸居，保障房如何保障民生

◎ 北京住總集團公司董事長 張貴林

實現住者有其居，加快保障性住房建設，構建合理的住房保障體系

實現“住者有其居”，是政府保障性住房建設的目標，溫家寶總理在2月27日與網友在線交流時，對調控房地產提了四個方面的措施：一是增加保障性住房建設，增加房地產市場的供給，未來保障房的建設以公租房和廉租房為主，加上棚戶區改造；二是鼓勵和支持人們購買自住房和改善型用房，把重點應該放在低價位和小套型；三是抑制投機性和投資性的住房，主要是采取經濟和法律手段；四是管好市場，依法對那些圈地不用、捂盤惜售、哄抬房價的違法違規行為進行懲處。溫總理提的四個方面措施，都是為改善房地產市場供求關系而提出的，而保障性住房的建設更是其中的重中之重。

保障房建設要在總量上占據較大比重。在政府主導建設保障性住房的問題上，市場管商品房，政府管保障房，并且很多年以來就流行著一個“三七”論，也是一些經濟較發達的國家的通行做法。即政府負責大約70%的保障性住房，市場負責其余30%的商品房市場，但前幾年保障性住房的建設規模與商品房的規模相比一直較低，還無法與商品房供應相抗衡。

構建合理的住房保障體系。一是要明確保障對象，住房保障作為一項地方政府提供的社會福利，按照“責權利對等”的原則，應該絕對傾斜于本地居民，但這里所說的本地居民不應該是按照狹隘的戶籍來劃分，而應是按照本地納稅證明來甄別，有當地的納稅證明就代表該公民為當地的經濟發展和稅賦做出了貢獻，有權享受本地政府用本級財政提供的社會福利，分享本地經濟發展的成果，而不在本地工作和居住的其他公民當然就不能享受這項福利。前段時間，北京出臺的限購住房政策，將能提供5年連續納稅證明的非戶籍常住人口納入了允許范圍之內，這是政府社會管理理念上的一個進步。當然，保障房的保障對象在能提供納稅證明的人群中還要繼續進一步甄別，從經濟收入上來講，要保障那些無力通過市場途徑解決住房問題的居民。二是要明確保障房的建設主體，根據前面所說，保障房作為一項為本地居民提供的社會福利，毫無疑問，地方政府是絕對的主體，但中央財政也要予以大力支持，同時，中央財政以撥款形式進行的轉移支付在金額上具有不確定性，可以研究將國稅按一定比例返還給當地政府作為保障房建設的專項資金，這樣的結果是經濟發展較快的地區城鎮化的速度同樣較快，對保障房建設的資金需求也較大，又因為納稅較多返還也較多，用這部分返還資金作為保障房建設的重要來源，體現了公平和效率兼顧的原則。三是明確保障方式，核心思想是“保居住，不保財產；保使用，不保所有”，在保障房建設中應以公租房和廉租房為主，保障群眾的居住權，同時以現金補貼等多種方式多層次實現住有所居。

建立健全住房保障的準入、退出機制。住房保障實施過程中，面臨著無法準確界定住房保障對象和對象認定缺乏科學標準等問題，主要原因：一是住房檔案系統不健全，過去大部分城市基本上沒有建立住房檔案，或即使某一時期建立也沒有實施動態管理。由于基礎信息數據不全、住房檔案信息不健全，導致難以準確界定住房保障對象。二是個人收入和信用制度不健全，目前還沒有建立全面、有效的個人信用制度，這不僅造成收入核定及準入確認的難度大，而且就業、收人變化時更難適時、準確地進行復核和清出，造成住房“準入”與“退出”的監管困難。

調整保障性住房的結構，探索保障性住房建設的各種模式

加大公租房建設比重，防止出現各種尋租現象。過去建設的保障性住房以經適房、限價房為主，這兩類保障房是有產權的，在持有5年后，經適房在補交土地出讓金后就可以轉讓，這類保障房在房價上漲很快的背景下，其價格就會與商品房價格之間產生一個較大的差額，使得保障房成了權力尋租的對象，在搖號分房中，“七連號”“十連號”屢屢發生，同時經濟適用房小區內寶馬、奔馳出入的情況也屢見不鮮，尋租者通過保障房的低價獲取了巨額經濟利益，這種能轉讓產權的保障房建多少都不夠賣的。在這種背景下，保障房建設應以公共租賃房和廉租房為主，政府持有房屋的產權，以低于市場價格的租金出租給中低收入的家庭和剛參加工作的大學生。當保障性住房產權不能交易時，就剝離了房產的投資屬性，僅留下其基本的居住功能，徹底杜絕了尋租的可能性。溫總理提出：保障性住房應當以公租房和廉租房為主，再加上棚戶區改造，不要走偏方向，這就是對這一經驗的總結和肯定。

政府持有公租房，有效緩解城市擁堵。交通擁堵是現代化帶來的“城市病”之一，特別是“首堵”全國聞名，造成交通擁堵的重要原因在于現代社會工作單位的流動性與房屋私有產權固定性之間的矛盾，現代人特別是年輕人工作流動性比較大，但由于房價高，一個人一旦購買了一套房屋意味著他無法再更換居住地點，只能遠距離上班，有的甚至在南城居住北城上班，導致上班高峰期路面交通壓力加大，象計劃經濟時代那時工作和居住，都是“前廠后院”，住單位房走路上下班，沒有堵車還綠色環保。由于工作地點與工作單位分離，北京很多大型社區都是“臥城”，公共交通壓力也很大，就出現了北京地鐵越建越多，但越多越不夠。一旦政府在城市各個區域都掌握一定數量的公租房，就可使大量的上班族就近居住，甚至在個人跳槽后，可申請公租房換房，大大減少機動車的使用數量，如果早幾年注意這一點，或許北京機動車的限購政策就不用出臺了，大家買車也就隨意了。

探索各種方式建設保障房。土地是制約保障房建設規模和速度的瓶頸，尤其對于北京這樣的一線城市，建設用地稀缺，再加上未來保障房的建設以公租房和廉租房為主體，其低于市場水平的租金是無法支付土地成本和建設資金的，土地和資金全部由市場來解決，確實有難度，銀行利息也很高。在財政的支持、土地成本的支持、稅收的支持之外，還要鼓勵允許符合條件的企事業單位用自有用地建保障房，并優先租給本單位無房職工，同時試點農村集體建設用地建保障房。部分國有企事業單位有自己的劃撥用地，這部分用地如果通過土地一級開發的形式由政府收儲，勢必會支付原占有單位高額的土地補償金，抬高建設成本，允許單位利用自有用地建設公租房，解決自有職工的住房困難，建成后產權由單位持有，并在十年或二十年的過程中產權不允許上市轉讓流通，就能保持穩定性。農村集體建設用地建保障房，不是指耕地，而是過去搞鄉鎮企業的閑置用地，現在一部分農民因為產業調整，不需要那些產業了，就允許拿一些地來搞公租房。讓農民來做物業管理主體，這種方式除了給農民一個很好的就業和穩定的收入，還大大降低了公租房建設成本，同時也節約了土地。它和小產權房的性質不一樣，它符合規劃，履行審批手續，與小產權房不同。其次它只租不準賣，永遠屬于集體經濟組織的公共資產。租金價格不能平衡貸款和物業管理部分的，可向政府申請補貼，這種方式比政府直接建保障房花錢更少，而且能發揮更大更好的作用，還能帶動城市郊區農民就業或提高他們的收入。