北京：保障建設公租房為主

截至6月底，北京已實現保障房新開工12萬套，完成全年建設任務的60%，完成了建設投資261.6億元，竣工3.5萬套，完成全年建設任務30%。作為“十二五”開局之年，今年北京將新開工建設、收購保障性住房20萬套，在公開配租配售的保障性住房10萬套中，公租房占60%以上，北京保障房從“租售并舉”向“以租為主”轉變。與全國其他區域相比，北京上半年交出的“期中”答卷令人倍感振奮。

十二五設定100萬套目標

按照黨的十七大提出的住有所居的要求，北京市全面貫徹落實國家解決城市中低收入家庭困難住房措施，十一五期間累計建設收購各類保障性住房4392萬平方米，共48.5萬套，完成原定計劃1.5倍，通過實施保障性安居工程累計解決約40萬戶家庭的住房困難。十二五期間北京市進一步加快安居工程建設，全面實現住有所居目標，計劃建設收購各類保障住房100萬套，比十一五要翻一番。

今年是十二五的開局之年，北京市建設委員會計劃收購20萬套，竣工10萬套，這有60%以上是公租房。實現新開工12萬戶，完成全年建設任務的60%，完成了建設投資261.6億元?？⒐さ淖》?.5萬套，完成全年建設任務30%。北京市保障房建設主要是有以下幾種：一類公租房，一類是經濟適用房，一類是限價房。

北京市保障建設目前的思路是以公租房作為主體。按照國家及住房城鄉建設部的規定，綜合考慮首都人口、資源、環境的因素，北京市大力發展公租房，創新了“三公一統籌”的建設管理模式，全面推動住房方式，從以售為主向以租為主方式轉變。

除了區政府、市政府、產業園區外，鼓勵社會單位利用自有土地建設公租房，解決本單位職工住房困難。還有鼓勵社會投資機構，房地產開發企業來建設持有運營公租房。

目前，公租房建設是多方式籌集房源和多元化融資，公租房建設除加大政府投入的同時，積極吸引各類社會資金參與公租房建設。“一統籌”就是要在全市統籌建設管理政策，把各種渠道建設公租房納入北京市保障房發展計劃實行統一管理。2009年以來，北京市落實公共租賃住房98個，其中今年初步落實建設項目7.7萬套，超額完成了今年6萬套公租房的建設任務，并且年內力爭配租2萬戶以上，目前已經啟動了北京經濟開發區、中關村科技園區等公租房配租工作。

融資渠道多元化

北京保障房建設資金需求值得細說。2011年北京市計劃新建收購公租房需要資金1025億元。資金缺口主要是公共租賃住房建設，扣除資本金外，公租房融資需要約210億元。其中經濟適用房銷售住房在建設期間資金壓力較大，需要融資600億。針對這些需求，北京市多方籌集，積極想辦法，通過幾個方面來解決：一是財政資金。截止到目前，北京市財政局已經安排保障性住房專項資金超過100億元。二是近期中央政府向北京市下調資金2000多萬元，以及公租房專項資金5個多億。

此外，北京市委市政府還通過組建北京市保障住房建設投資中心來加快北京市公租房建設。2011年6月30日，北京市保障住房投資中心揭牌成立。這是北京市國資委下屬一級企業，在全國保障住房投資中心規模最大的一家。投資中心將以財政基金為基礎，通過銀行貸款、債券等金融工具利用基金杠桿，為北京市統籌建設收購公租房和定制安置房建設籌集資金，同時投資中心承擔了建設收購，以及后期管理任務。

在公積金貸款方面，2010年經住房城鄉建設部同意，北京市安排150億元公積金貸款支持保障房項目，涉及到項目26個，目前已經實現放款項目7個，占全部公積金貸款27%。此外，還有商業貸款，2010年11月，北京市住房城鄉建設委和建設銀行北京分行簽訂戰略合作協議，建設銀行北京分行針對北京市保障性住房情況和資金需求狀況，意向性給予200億元授信額度，給貸款利率優惠以及貸款期限的各種優惠。另一家國家開發銀行，對北京市公租房也給予了長期貸款和資本金和利率方面的支持。早在2009年國家開發銀行和北京市住房成鄉建設委共同開展競技使用房貸款工作，允許經濟適用房項目開工之前國家開發銀行給予50%貸款，這一政策對北京市經濟適用房項目順利推進起了非常重要的作用。今年北京城鄉建設委員會與國家開發銀行共同研究準備繼續擴大這一試點范圍，目前正在向人民銀行和銀監會上報材料。

保障房融資暴露的問題

目前，北京市在保障住房融資過程當暴露出了一些問題。首先是嚴格貸款條件和項目貸款需求是矛盾。按照金融機構貸款要求，保障性住房和普通房地產項目一樣需要在四證齊全之后發放貸款，但是這一條件要求與北京市保障性住房建設資金需求相沖突。據我們統計60%在是四證之前，在土地運作以及規劃勘察的時候就需要投入大量的資金，但是這個時候四證不齊全，由于四證不齊銀行機構無法給予貸款支持，因此形成這一矛盾。

第二，對中小企業建設保障房支持力度不高。目前北京保障房大多是由一些大型的國有企業承擔，但也有一些項目是由中小企業完成的。目前銀行對于中小企業有擔保要求、資本金要求，以及抵押物的要求，但中小企業提供有一些難度，因此影響了一些項目進行。

第三，金融產品尚不能完全適應保障房建設需求。目前，金融機構對保障房的建設給予了大力支持，設計了很多金融產品，但是對于保障房急需資金的前期運轉，目前金融機構還有社會創新產品不夠。

第四，受房源限制公租房融資比較困難。首先公租房缺乏一些來源，在當前運營模式下公租房全部要依靠公積金、商業貸款以及其他社會資金來支持，但是公租房只租不售，只能依靠租金收入，這缺乏其他資金來源，導致商業貸款難以進入。

第五，缺乏啟動資金，貸款利率高，公租房租金難以維持。目前公租房依靠公積金貸款和商業貸款進行，但是北京城鄉建設委員會測算了一下貸款利率占公租房租金成本里面，占到了70～80%，這導致公租房的租金成本非常大，還款周期長，貸款期限很矛盾?，F在還款周期最長的是建設銀行，給予公租房貸款15年的貸款周期，但是我們測算了一下，如果公租房需要租金來還款，至少要還30年，這個貸款期限和公租房還款時間有一定的差距。

北京市住房保障辦公室提出以下建議：

采取有效措施解決四證齊全之前貸款問題。四證取得前發放部分貸款，希望北京建委和國開行在經濟適用房之前試發放50%推廣到其他公租房，而且解決貸款問題。發放貸款的時候能以規劃、國土、建設、法規出具的四個函件來代替四個許可證發放貸款。對承擔保障房建設任務中小企業給予支持和創新保障住房金融支持的模式。

建議金融部門成立專門的保障房金融支持機構，研究建立支持保障房的工作機制。建議金融機構推出解決項目前期資金需求的金融產品。突破銀行限制的擔保模式，結合項目自身條件擴大合作方式。