中建地產保障房建設實踐

十年保障，百年為生，全面推進保障性住房建設，加快解決中低住房困難問題，實現住有所居，是黨中央、國務院做出的重大決策。中國建筑股份有限公司是國務院國資委直接管理的大型中央企業，中國最大的建筑房地產綜合企業集團，同時也是全球最大的住宅工程建造商，全面參與保障性住房的投資建設是中國建筑的光榮使命，更是義不容辭的歷史責任。

開發與建設

中國建筑始終堅定履行作為中央企業的政治責任，社會責任和經濟責任，把保障性住房建設的投資建設作為集團戰略投入的重要方向，大力參與經濟適用房，兩限房的建設和棚戶區的改造，積極探索和嘗試廉租房、公租房業務。

今年上半年，中國建筑新增的保障性住房項目規模達到1046萬平方米，加上今年新增量中國建筑正在實施當中的保障性住房項目的總規模達到1915萬平米。分布在北京、上海、天津、重慶等20個省市自治區，以及東南亞、非洲、香港等國家和海外地區。其中國內部分有1595萬平米，海外320萬平方米。

中國建筑主要有兩種方式參與保障房投資建設：一是投資開發，二是施工總承包。這兩種方式當中以施工總承包方式參與保障性住房建筑面積達到1354萬平米，合同額300億元。第二種方式以投資開發方式參與保障性住房建設的總建筑面積560萬平方米，投資總額218億元。第二種投資開發的模式當中，我們有四種投資方式：城市綜合開發，保障性住房的直接投資，保障性住房和商品房的混合投資。

認識與體會

中國建筑經過多年參與保障性住房建設，摸索出了以下幾點認識和體會：

第一，搶抓機遇，積極參與。我國十二五發展規劃首次以量化指標明確了建設城鎮保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套目標，為實現這個宏偉目標，中央以及地方各級人民政府出臺了一系列的支持和配套政策。對于企業來講，這是一個重大的市場機遇，企業參與保障性住房建設不僅能夠履行企業社會責任，而且能夠為企業為股東創造價值。不僅能做大規模，而且能強化品牌，獲取收益。

第二，精工做家，提升品牌。中國建筑以建設高精尖工程著稱于世。在保障性住房施工的總承包領域，充分發揮在質量管理、體系建設、成本控制、基礎研發和人力資源等方面的優勢，保證保障性住房建設的品質、工期和成本，以工科的嚴謹的精神打造產品，樹立中建在保障性住房和商品房領域的品牌，中建地產有一個專門的保障性住房產品線，通過良好的規劃設計、建筑材料、工程質量和物業服務，讓廣大客戶享受到高性價比的優質的產品。

第三，規劃發展，祝福天下。參與保障性住房的投資建設不是中建集團的權宜之計，而是企業中長期發展戰略當中一部分。目前，中國建筑戰略目標已經明確，就是成為最具國際競爭力的建筑、地產綜合企業集團，爭取在2015年實現銷售收入6000億元以上，跨入世界500強的前100強，進入全球建筑房地產行業的前三名。為了實現以上目標，中建地產將保障性住房建設列入了十二五規劃主要戰略舉措之一。中國建筑擁有投資開發、規劃設計、建筑施工、基礎設施投資建設和國際承包等五大業務，這五大業務均與保障性住房有密切的關系，我們充分利用中國建筑上述五大協同優勢，為保障性住房建設服務，并通過保障性住房與城市綜合開發結合，最終實現社會效益和股東價值的平衡和統一。

問題與建議

今年5月，國務院國資委根據中央的規定和要求發布了關于積極參與保障性住房開發建設有關事項通知，要求中央企業發揮骨干和帶頭作用，積極履行社會責任。中國建筑作為央企的上市公司有能力，有動力，也有信心參與保障性住房的建設投資。總結近幾年來的實踐企業在保障性住房的投資和建設當中也面臨著一些實際困難的問題，需要各級政府和有關部門加以協調和解決。

第一，資金來源問題。融資是保障性住房投資開發中的重要一環，近年來我國保障性住房體系建設步子越邁越大。從經濟適用房為主體，到廉租房和公租房為主體的過渡，隨著大批保障性住房開工建設，融資模式單一，融資渠道狹窄的問題凸現出來。當前，除了政府扶持和企業自有資金籌集之外，相當比例的資金還是依靠銀行貸款。由于保障性住房項目多為保本微利，對保障性住房特別是公租房和廉租房銀行對還款心存疑慮，所以這存在問題。我們建議銀行、政府和企業三方，保障房不是商品房，資金占用量大，投資回收時間長，銀行要支持，地方配套資金也要及時足額到位。地方政府可以通過拿出或者追加優質資產的方式匯集銀行資金聯合企業開發，做到專戶管理，單獨核算。

其次，希望在政策扶持下借助資本市場，引入保險、債券、商貸、信托資金加盟，通過充實資金來源使保障性住房形成以政府、銀行、資本市場和企業融資相互配合的多元化的融資渠道，以此解決資金來源問題。

第二，房屋的產權以及企業的退出機制問題。目前保障性住房包括經濟適用房、限價房、棚戶區改造、公租房和廉租房等多種模式，內涵不盡相同。從產權角度來看經濟適用房、限價房等保障性住房項目產權歸屬比較明晰，建成后可以售賣，投資者收益基本可以確定，對投資者吸引力比較大。但是公租房和廉租房多數地區規定只租不售，產權不完全，不清晰的背景下緊緊依靠公租房和聯組房租賃收入回款時間長，對企業壓力大。對公租房的投資如果政府回購條款不明確，租期約定不明確，租金的水平和調整機制不明確，企業的投資風險很大，投資決策必然很難作出。

我們建議政府研究出臺相關政策，明確各方責任，產權劃分到位，打消企業疑慮，構建一個明確的市場化的退出機制和制度保障，調動企業參與投資建設的積極性。

第三，盈利的模式問題。由于售價或者租金比較低，保障性住房的投資回報率比較低，銷售型保障性住房利潤率一般不超過5%，1～2%是部分企業實踐的體會。

出租性保障性住房由于受到租金管制制約，租金回報可想而知。原材料和成本連年上漲，政府和企業對成本上漲的風險又沒有一個保障或者消化機制，企業投資風險進一步加劇。此外，保障性住房項目依然照章納稅，稅收的減免措施并沒有制度化、清晰化、常態化，因此一些企業對參與保障性住房的投資建設信心不足。

我們建議，政府應從以下幾個方面給予支持：在土地出讓方面，在土地的收益方面適當的讓利或者給予一定的商業配套指標，以供商業開發，減輕企業參與保障性住房投資建設的投資成本和收益壓力。

在稅收方面，適當減少營業稅和其他稅收的征收或者給予部分稅收的返還。在商業模式方面建議是否采取成本加酬金的待建模式，至少有政府幫助企業消化一部分成本風險，保證企業合理的利潤空間，進一步調動企業參與保障性住房投資建設的積極性。

總之，面對全國保障性住房的大規模建設，在企業層面應該把參與保障性住房建設作為企業發展的重要舉措，搶抓機遇，履行社會，積極主動的參與保障性住房的投資建設。在政府層面建議從中長期發展戰略出發，周密部署，統籌安排，出臺扶持政策，使得保障性住房的投資建設成為企業的一個可持續的商業模式，從而吸引更多的企業更加積極、主動的參與到保障性住房的投資建設中來。