實行“三軌制”抑制房價

保障房建設落實情況

國家決定十二五規劃期間全國將建保障房3600萬套，其中2011和2012年各建1000萬套，全部建成后保障房在城市住房面積中約占20%。據主管部門有關負責人介紹，今年的1000萬套保障房約200萬套是產權型的經濟適用房和限價商品房，400萬套是棚戶區改造，還有400萬套是廉租房和公租房，其中廉租房180萬套，公租房220萬套?？偼顿Y1.3萬億，這是初步的測算，其中中央財政安排補助1030億。據測算，經濟適用房、限價房和棚戶區改造資金是可以自求平衡，即通過銷售收回投資并產生一定的利潤，真正需要政府出錢的是廉租房和公租房。中央財政的1000億主要是補貼這方面的支付，而這方面的總支出約5000億。

今年1000萬套保障性住房如何分解到地方？從媒體報道來看，由于作為政績考核實行問責制，許多地方對保障性住房建設是積極認真的，各地政府紛紛仿效重慶和湖北黃石建立保障性住房的融資平臺，銀行和各類社會資金對于經濟適用房和限價商品房也表現出很大的熱情。但是廉租房和公租房融資存在一定困難，除了中央財政補助1030億，還安排土地收益10%，大體也是1000億，加上公積金增值收益四、五百億，合計可落實2500億。還有2500億需要各地自己想辦法來籌集，各地想了許多的辦法：一、捆綁式配建，讓開發商建商品房的同時配建公租房，建經濟適用房的同時配建廉租房；二、廉租房和公租房的項目中配套10%～15%商業設施，用于出售可以回籠部分資金；三、廉租房和公租房分配五年以后可以出售，給符合條件的承租人，以緩解資金壓力；四、政府融資平臺以儲備土地抵押或以政府的信用擔保貸款；五、有政府融資平臺或者政府回購擔保成立公租房投資資金；六、政府或者融資平臺向社會發債，重慶今年計劃要發60億；七、鼓勵有條件的大企業用自有的土地建公租房；八、沒收違法建筑做廉租或者公租房，主要是河北省石家莊；九、要求國有企業承擔公租房的建設任務。

國家主管部門的有關負責人判斷，今年完成1000萬套保障性住房的建設任務沒有大的問題，但是房子建起后管理難，比如說準入、退出、維修則是比較嚴峻的挑戰。

保障房建設對房價的影響

增加保障性住房的供應無疑可以從整體上抑制房價過快增長。由于剛開始的時候保障性住房的數量少，作用不太明顯，隨著數量的增加作用會逐漸的加大。本輪政府調控的主要目標是讓商品房價格降下來回歸理性。我判斷保障性住房建設起不到這樣的作用，理由如下：近些年導致房價飛漲的機理是由于住房制度的缺陷，大量自住性的需求資金沒有相應的供應渠道，只能與投資、投機需求混在一起。在商品房市場上競爭，投機、投資是不管價格高低，只要預期判斷就可以出手買了再賣，賣了以后還可以再賣反復賺錢。房價就是這樣一路上去的，在這個過程中自住性需求根本無法與投資、投機需求競爭，只起墊底的作用。

按保障性住房建設計劃最終占城市住房的20%，保障房3600萬套完成以后，還有80%的家庭要靠商品房解決居住問題，假設其中富人，這些人也是投資、投機的主力占10%或20%，那么還有60%～70%的中等收入人群的自住需求與富人投資、投機需求競爭，房價怎么降下來呢？雖然我們住房自有率很高，城市戶籍居民當中有一些已經有了住房，但是考慮新增的城市人口，流動人口，特別是農民工等因素，恐怕這個基本格局不會有根本的變化。在這樣的態勢下，一些措施，如收緊流動性、限購只能在一定時期內抑制房價過快上漲，但是不可能降下來，比如提高首付還會使自住性需求受到傷害。

進一步改革住房制度

要房價降下來，根本的解決辦法是把自住性需求與投機、投資的需求切割開，各自走不同的渠道，為此必須進一步改革住房制度，針對現在流行的住房雙軌制，我提出應實行“三軌制”。所謂的“三軌”，就是在完全的市場軌和完全的政府保障軌之外再加一個半市場半保障的軌。我國最早提出半市場半保障設想的是鄧小平同志，在80年代，他講解決中國的城市住房問題要走民建公住的路子，這個民建公住其實就是半市場、半保障。

半市場半保障或者民建公住的具體形式國外有很多經驗可以借鑒，國內也有人提出了各種各樣的意見。比如一個學者建議：“補磚頭”不如“補人頭”。他提出要對符合廉租標準和公租標準政府發放住房補貼，這也不失為半市場半保障的一個思路。

我認為，半市場半保障比較好的形式是發展住宅合作經濟，合作社既是市場的主體又是政府提供一定保障的對象，便于規范。住宅合作經濟在國際上有近200年的歷史，有成熟的經驗和管理規范，對解決民眾的住房問題發揮重要作用。比如德國的居民住房30%是由合作社提供的；歐洲其他國家，美國、日本等住宅合作社也都有相當程度的發展。在我國住宅合作社作為非盈利的經濟組織也有廣闊的發展前景，政府對于合作社的扶持及保障力度，如土地供應，稅收優惠，資金支持可以因時因地而宜，符合條件的人有居住權，但是不能上市買賣，就不會產生投機炒作引起房價大起大落。這種方法有廣泛的適應性，收入高的人可以參與建檔次高的房子，收入低的可以建檔次低一些的房子，住宅合作經濟如果能夠蓬勃發展，可以大大增加住房的有效需求和有效供給，充分發揮建筑業支柱產業作用。

現在講的雙軌只是打破一小部分，但是這也并不妨礙富人對住房的投機、投資活動。投機、投資是市場的常態，用行政的限制限制不住。有了“第三軌”，土地、金融、財稅、工商等才好發力配合，如低地價等等。

一段時期以來，對房地產業調控，以打壓為主要方向治標而不治本。單純打壓后果是減少供應，在現行利益格局下會影響政府財政，因而難以持續。社會上有大量的游資是客觀存在的，一個溫州就有一萬億游資，這些錢你暫時的抑制住了，他就到別處去了，不炒房子就炒金子了，但是政策一旦放松他就會回來，一旦回來房價還是難控制。因此，這需要增加供應，只增加保障房和商品房仍然不能解決中等收入人群的制度，必須要增加“第三軌”供應渠道，才能從根本上解決城市居民問題。

政府不宜包辦太多

實現“三軌制”，可以為合作社提供相應檔次的租賃住房渠道。我認為有了合作社，合作社的住房有的是出售，有的是租賃，公租房就沒有必要了。政府只負責提供廉租房就可以了，政府包的太多弊端也多：一是財政包袱重，可能產生政府信用危機。二是不利于轉變政府職能，許多地方為保障性住房和公租房，既負責融資和建設，還負責經營和管理，既儲備土地又有房產，結果權利不斷擴大，不符合市場經濟的要求。三是公租房的準入退出整個管理事物煩瑣復雜，勢必增加公務員和準公務員隊伍，不利于精兵簡政，而且會把矛盾集中在政府身上，不利于社會和諧。

發展住宅合作經濟沒有這些弊端。建房資金有合作社籌集，主要來自于社員、財政，合作社有理事會、監事會，以及法人代表分別履行職責，負責房屋的建設分配和日常管理，政府就必須超脫了。主要是裁判員，對合作社進行監督，并采取必要的扶持和調控措施，這樣會有效緩解供需矛盾，內部的監督制約機制可以有效保證住房的質量。

總之，解決城市住房問題政府不易包辦太多，改革住房制度，發展合作經濟大有可為。