苗樂如：房地產市場隨需而變

日前，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署加強土地管理，分析當前房地產市場形勢，研究部署繼續加快調控工作。

眾所周知，我國房地產業經歷了市場培育，快速發展，功能調控，加大保障性住房供應階段。在改革中不斷發展，對拉動經濟增長、改善群眾居住條件，改變城鎮面貌都發揮了重要作用，但是也必須看到房地產業在快速發展的同時，也積累了一些矛盾，特別是近幾年房價上漲過快，住房供應結構不合理，影響了國民經濟的健康協調發展。就當下房地產發展趨勢和保障房建設話題，本刊記者采訪了中國房地產研究會副會長，中國房地產業協會秘書長苗樂如。

借鑒歷史經驗

《中國建設信息》：當前房地產市場存在哪些方面的問題？給現實社會帶來了怎樣的影響？

苗樂如：當前房地產市場方面，房價增長過快，不利于其他實業產業的發展，容易形成投資過熱。再有市場配置失靈，很多夾心層住房得不到解決，影響社會穩定。

最后助推過強的住房投資屬性不僅會影響經濟平穩運行和住房市場的健康和可持續發展，還會帶來嚴重的社會問題：一是導致資源的無效配置，空置房過多，造成資源浪費；二是導致住房市場的大幅度波動，影響產業的正常發展；三是一部分人擁有大量的住房，而不用來居住，另一部分長期無房缺房，居住權受到影響。

鑒于上述問題，自2005年以來，國家加大對房地產宏觀調控，特別是去年以來持續發力，堅持差異化的同時遏制投資、投機，為此業界內外一些輿論不斷。我認為這些輿論存在是正常的，因為我們提出社會主義市場經濟也就是三十多年，房地產市場發展的時間則更短一些。

《中國建設信息》：目前我國房地產市場發展處于什么階段？要健康持續發展，需要借鑒怎樣的歷史經驗？

苗樂如：最近相關部門召開的專家座談會上，專家提出房地產業經歷了政策培訓，市場發展，投資崛起，政策調控，房價上漲，面臨繼續完善，市場成熟，企業成長的階段。我們當前面臨著最后一個階段，也就是說從制度建設、運行機制、政策體系來看，我們的產業、市場尚未成熟，制度尚未完備，企業尚在成長。在今年兩會期間談到宏觀調控政策時來自香港、澳門的人大代表，政協委員都表示贊賞，這是為什么呢？因為相對市場經濟國家，我們對市場經濟，對房地產市場的發展規律、特點的認識理解還不夠深刻，在住房制度、政策體系、土地供應、開發建設、市場監管、金融產品、物業管理、社區建設以及產業化發展、低碳環保、綠色節能各方面都需要我們重新認識把握的地方，需要健全完善的東西。

因此，借鑒市場經濟國家百年乃至更長時間所走的路，所干的事，而不是簡單的把今天這些國家的政策措施拿來照抄照搬就叫市場化。其實就今天市場經濟國家所采取的政策措施，許多方面我們也了解，如針對黑中介轉手二手房交易資金，2007年我去美國考察，而美國早就實行了二手房交易業主交易資金和中介收費服務分帳設戶的管理方式。如去年不少專家介紹德國眾多國家抑制投資投機行為和開發商暴力行為。如眾多國家實行了住房保障制度，活躍的金融產品，房地產投資和開發分業經營，以及持有物業、多種產權混合設置等等做法。只有歷史的全面的借鑒這些經驗教訓，才能深化我們對房地產市場的規律、特點的認識，才能堅持市場化方向下如何理解貫徹宏觀調控，推進兩個體系建設和保障性的建設。

建立多層次住房供應體系

《中國建設信息》：面對房地產市場現實政策，許多人提出了質疑，你怎么看？房地產市場該如何調控？

苗樂如：現實政策是面對資金過渡寬松的環境，過渡寬裕，供應結構不合理，供需矛盾尖銳這一特定時期，特定階段存在矛盾的城市不得已采取的措施有其必然性，階段性。我們眾多領軍企業加快、加大三、四線城市的布局投入，在注意這些投資風險的同時，也應該看到這些布局，這些工作的加強、加快，在客觀上加強了城鄉統籌的發展，加快了三、四線城市中小城鎮建設，減少了這些地區人口盲目向一、二線城市的流動，縮小了這些地區與一、二線城市階段差異。

由于房地產市場在國民經濟中的重要性，以及房地產市場的完整性，市場經濟國家和地區對房地產市場不同階段，不同情況下或多或少的進行過干預和調控，尤其是在城市化快速發展的過程中，面臨土地供應不足和房價泡沫，干預的決心更大。隨著城市化的完成和供求矛盾的緩解，調控力度也有所減弱。

近幾年，我國房地產進行調控是自身的重要性和市場特點決定的，調控不是要計劃管理，而是為了市場的健康穩定發展?？偨Y市場經濟國家或地區在同我國發展階段面臨相近問題的時候，調控房地產市場一個重要的做法，就是實行住房保障制度。英國、法國等西歐國家在二戰后新建了大量的住房，緩解住房矛盾，解決中低收入家庭住房困難。新加坡在上世紀60年代將房地產市場分為政府服務和私人市場，70%以上的居民購買的是政府建設的平價房，僅有30%的人居住在價格昂貴的私人住房。香港出租公屋2006年占66%，目前也占59%.韓國政府建立了一整套優先為無房戶提供住房，保障性住房占整個市場50%以上。面對首爾過快增長的時候，韓國政府也曾實行過政府限購。

市場化是房地產業發展的根本動力，是解決居民住房問題的主要方式，需要進一步建設市場機制，完善土地、稅收等環節，積極發揮市場機制，在解決居民住房困難中的作用。但市場不是萬能的，正如聯合國人居署指出，世界上沒有一個國家能夠提供住房，在不同力度下負擔這樣的住房功能。同樣也不能指望市場能這樣做，因此建立多層次的住房供應體系，加強住房保障，通過廉租房解決低收入家庭的困難，通過經濟適用住房解決中低家庭困難，通過公租房和限價房解決夾心層的困難，這些都是可行的經驗。保障房、限價房要加強管理，防止尋租行為，市場房按照市場管理保障市場，協調發展。相對現實措施，落實保障性住房建設實際是調整供應結構，是解決房價問題，實現房地產市場健康發展，實現住有所居的根本政策。

結合城市的群眾支付能力，通過改革體系，調整優化供應結構，增加中小戶型，達到我們的供應結構基本合理。

“兩軌制”發展房地產

《中國建設信息》：去年底中央經濟工作會議明確提出，要逐步形成符合國情的保障性住房體系和商用房體系，并在十二五規劃中明確保障性住房建設的目標，包括今年完成1000萬套。

苗樂如：這是對近幾年房地產調控的高度總結，也反映了國家對房地產市場，房地產業發展的特點和規律的認識、把握，對住房制度健全，對解決住房問題的途徑，房地產業的發展具有綱領性的指導意義。

首先，十二五規劃提出構建各類保障性住房3600萬套，從需求角度來看，由于近年來房價上漲過快，需要依靠保障來解決住房困難的家庭增多，像北京商品住房均價達到2萬平米左右，一套90平米就需要180萬。其他一、二線城市都面臨著這個形勢，同時2005年以來，保障性住房建設也存在著歷史欠帳。從比較角度來看，我們的保障性住房建設比重并不算高，以日本為例，從1966年到2000年的七個住宅建設五年計劃中，計劃建設公有資金私住住宅占到總建筑套數達到41～50.8%，平均45%。這樣建設比重是在日本供需總量基本平衡，互均擁有超過一套住房的情況下。而我國目前的戶均僅擁有0.74套，而且還是城市化發展過程當中。所以，建設保障房是實現住有所居的要求，是實現房地產市場持續健康發展的要求，是落實宏觀調控、深化和完善的要求。

當然，就全國而言不能搞一刀切。一、二、三、四線城市，東中西部地區，大中小城市，由于城市的聚集度和周邊城市或城鎮經濟發達程度高低的不同，支持度、擴散度不同，需建立保障性住房的數量應有所不同。如商品房價格與本地居民支付能力大小不同，保障房種類應有所不同。如各級地方政府財力與保障需求不同，建立出售房屋和出租房屋，保障房多少政府決定。同一城市，同一地點單位使用外來務工人員多少，應允許用工多的單位在符合城市建設規劃和土地利用規劃的前提下鼓勵更多的單位自建公租房。同時在財務制度上和信貸制度上給予支持。

從城鄉統籌發展的情況來看，在符合城區建設規劃和土地利用規劃，以及土地管理規定的前提下，在保障農民利益的前提下，挖掘集體土地建設資源，支持保障房建設。

其次，千里之行始于足下，十二五規始于今年，做好今年工作非常重要。不僅可以使房地產調控得到有利的推動，而且為今后保障房體系建設積累經驗，堅定基礎。

第三，堅持基本保障要堅持高質量的規劃、設計、施工、管理，堅持完善公開透明的分配運行退出制度和健全的法律規定是保障性住房建設體系的基礎。面對保障性住房任務和復雜的現實情況，我們要保持清醒的頭腦，又要發揚改革創新的精神推進各項工作，不能因噎廢食。